美的置业执董：确保公司度过未来两三年市场寒冬

“未来的竞争格局会发生变化，行业的参与者会减少。央企、地方国企以及优质的民企，在市场上一定都会有一席之地，对活下来的问题，我们有绝对的信心。”

执掌着这家被监管层点名的示范民营房企，美的置业执行董事兼总裁郝恒乐对公司在未来行业中的地位抱有信心，在8月29日举行的2022年中期业绩投资者会上如此表示。

尽管未来仍可期，美的置业当下也无法逃过行业下行趋势给企业带来的冲击波。2022年上半年，美的置业实现收入316.63亿元，同比下降4.2%；毛利为56.69亿元，同比下降17.1%；核心净利润27.36亿元，同比下降11.8%；公司拥有人应占利润为15.38亿元，同比下降28.6%。

销售方面的表现亦随行业走势下探。2022年上半年，美的置业完成的合约销售金额约为400.3亿元，较上年同期的826亿元下挫51%。

“我们对房地产市场还是坚持看好，但是目前应该说，市场调整还有一定的时间。”美的置业执行董事兼高级副总裁王全辉在回顾2022年前8个月的市场表现时称，一二月份的市场延续了2021年疲态，3月的“小阳春”被下旬的长三角及各地的多点疫情打断，5、6月份又进入筑底回暖的阶段。

“到目前为止，我们认为市场仍是一个筑底的过程。”王全辉称，“3月份时，我们确实是乐观地估计了未来市场复苏的速度，当时给出了1400亿的目标。”

但随着市场的急剧变化，美的置业的销售表现并不理想，因此对下半年也未设置具体的销售目标，而是在确保现金流安全的前提下，根据月度情况动态设置月度目标，再据此调整销售政策以及开工政策。

“首先我们要确保我们的现金安全，能够度过未来两三年的市场寒冬。”王全辉表示。

郝恒乐强调，在推动销售去化的过程中，要保持量价平衡，做好项目的推盘和销售，不能够大幅度折价甩货，“这对企业未来的伤害是伤筋动骨的。”王全辉指出，大量的甩货势必对公司的利润以及未来的可持续发展造成巨大的伤害。

在这样的思路下，“宁可跑得慢一点”， 美的置业CFO林戈提及，“上半年销售虽然下降，但销售均价在提升，相比年初增长了2个百分点。”

尽管当前的市场仍在筑底阶段，在郝恒乐看来，明年的市场不会比今年更差了，各种不利因素都已出现，包括处于低迷阶段的消费预期、消费信心，较弱的消费能力等。未来一年还有哪些不利因素？“我们想来想去，不利因素和不确定因素会越来越少。”

不过，在市场复苏之前，保证安全对每家房企来说都是重中之重。基于此，报告期内，美的置业仅较为谨慎地扩充了少许土地储备。2022年上半年，美的置业仅在上海新增了一宗地块，总货值约为14亿元；此外收购了8个项目，交易对手包括花样年、金科、雅居乐等企业，交易对价共约15亿元，新增权益货值共约63亿元，主要集中在二线城市。

“收购后这些项目的去化速度、去化的价格都较为良好，也快速实现了现金流回笼，整体而言资金占用非常少。”王全辉表示，下半年的投资将会更多地考虑手上现有的土地资源及合作项目的安全问题。

据王全辉透露，美的置业当前的总土地储备约为3580万平方米，“我们接下来将这些项目的去化放在首位，加大项目去化力度以增厚现金流的安全垫。”在对合作项目的选择上，美的置业的首要考虑因素是保证项目的交付安全。

除了二级市场之外，当前土地一级市场上实则也已有较好的投资机会。“现在很多城市出让的地块的利润率都很不错，而且土地也相对优质，只不过大家基于资金压力，很多地块都低溢价成交。”郝恒乐表示，“央企国企上半年投资的主流，但我相信这其中一定会有优质民企的市场份额。”

此外，郝恒乐亦提及，2021年下半年以来，有不少地方平台公司拿了很多地，其中会有合作开发的需求，这也将成为美的置业拓展的方向之一。

在投资的城市选择方面，美的置业将继续执行区域深耕策略，逐步减少、退出低能级城市。王全辉表示，今年上半年明确了29城作为战略深耕城市，未来将进一步聚焦到25个甚至更少的城市作为阶段性投资重点。

不过，对于当前的房企来说，市场判断一家房企优质与否的关键因素已从销售规模几何，转变为经营质量如何。其中，偿债能力是一项核心因素。

作为尚有良好融资通道的示范性房企，美的置业在上半年仍在公开市场有融资推进，包括2月的一笔15亿的中期票据，票面利率为4.5%；5月份时，通过创设信用保护合约成功发行了一笔公司债券，发行金额为10亿元。

另据林戈披露，截至6月末，美的置业持有现金总量305亿元，银行授信额度1533亿元，尚未动用的银行授信额度增长至1056亿元，现金及金融资源充裕。

“美的置业是少有的没有美元债的房企，而截止到上半年，我们已经还了4笔公募债，累计偿还约47亿，”林戈表示，今年剩余1.6亿到期，计划在9月15号偿还。“同时，未来一年之内的有息负债余额是人民币135亿，月均也仅需要还不到12亿，偿债的压力非常小。”

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