对话越秀地产洪国兵:垂直城市的“未来之门”

　　1945年，世界著名建筑大师勒·柯布西耶曾提出一个概念——"立体城市"，它将居住、办公、文化设施等多种城市功能融为一体，以此实现立体空间的复合功能。这一概念正适应如今快速发展的中国。

　　据国家统计局数据显示，2020年末中国常住人口城镇化率超过60%，另据社科院测算，2035年我国城镇化率有望达到74%。

　　城市横向快速演进的另一面是，交通拥堵、土地效益低等问题滋生。改变郊区蔓延式发展，以公共交通为核心驱动，通过紧凑、密集的城市中心和周边业态纵向布局，成为解决大城市病的良药，依存而来旧貌换新颜的便是TOD模式。

　　在越秀地产首席产品官、TOD研究院院长洪国兵看来，TOD与如今大热的城市更新呈现的是一种三角关系。他认为，几乎所有的城市更新项目都会涉及到TOD，但不一定所有的TOD项目都是城市更新，它不是一个套叠关系，而是存在交集的关系，根据城市本身特性不同选取的方式也不同。

　　有人说，未来城市就像《第五元素》中的机械城，将以交通为导向的城市模型推向顶峰，而TOD的垂直立体城市意味着城市发展与财富增长正呈现新的视角。

　　从城市轨道，到轨道城市，锚定纽约、东京、香港等国际都会城市发展的先行经验。此种TOD“垂直立体城市”的概念意味着“轨道＋物业”时代的到来，亦有专家曾指出，城市群和轨道的发展意味着一个划时代的机遇，可以和1998年的房改相比。另有研究报告指出，符合城市发展规律的TOD模式被视为房地产的新蓝海，预计未来将有20万亿元的巨大市场。

　　 越秀地产首席产品官、TOD研究院院长洪国兵

　　新蓝海：从赚快钱到赚慢钱

　　关于未来城市、立体交通、TOD城市发展，洪国兵有着自身的特定理解。增量见顶，存量待挖掘，当赚快钱时代过去，如何赚慢钱，是众多房企需要面对的问题。在这样一条纵深的赛道，京投发展、万科、龙湖、绿地、绿城等众多品牌房企丛林竞逐。

　　对于TOD项目未来的发展潜力，洪国兵所认同的逻辑是，很多城市都想大力发展TOD，但并不是每所城市都能消费起TOD项目。一方面，发展轨道交通TOD意味着产业聚集、效率提升；另一方面，对于任何一个TOD项目来说，TOD项目成本一定会贵过非TOD项目，如果土地本身聚集效应带来的溢价不能覆盖成本，它利润点便是无效的。

　　洪国兵认为，类似日本东京一直强调城市发展要分散，但是结果是分散不出，是因为聚集效应带来的收益边际效应很大，产业汇聚需要载体，而TOD是一个很重要的方式。所以，在经济发达地区的TOD不是“往下走”，而是“往上走”。

　　公共交通的效率，最终决定着城市扩张的边界。旧貌换新颜的“立体垂直城市”，将链接高铁、轨道、公交多路网，五轨合一城市群交通枢纽，使城际、城区内畅外连，在城市化演变进程中开启了新的想象。

　　中国城市轨道交通协会数据显示，截至2021年6月30日，中国内地共有49个城市开通城轨线路，总里程为8448.67公里。据中指研究院预计，未来还将新增2000个以上轨道交通站点，这为TOD开发带来了庞大的市场规模及增长空间。

　　“大湾区也曾被赋予‘轨道上的大湾区”的含义，这一概念比城市地铁概念更广，如果在大湾区范围之内，按照广州地铁规划所提出来的轨道之上，确实能够支撑大湾区作为世界级湾区定位的需要。”

　　与此同时，与城市更新相似的是，门槛高、周期长、投入大、难以标准化成为TOD身上自带的标签。对于房企而言，需要花时间“交学费”，但作为反馈将来也会给企业带来持续的、长久的、稳定的现金收益。

　　在洪国兵看来，在这一领域中，TOD项目本身赚不赚钱、对于赚慢钱能不能赚到，是一个很核心的问题。衡量一个TOD项目能做的前提是必须要有价值。TOD项目成功的第一点是机制，第二点是价值挖掘，对于赚不赚钱这个事情，收益其实能够解决问题，只不过收益能在多长时间里变现是不确定的。

　　洪国兵称，作为企业来说，从自身财务安排或者企业运作来说，愿不愿意去做是一个选择的问题，这不是TOD本身的问题。作为企业，核心还是要把TOD本身价值挖掘出来。

　　以越秀地产来看，因为TOD的模式也让其在土地市场中拥有一定优势。根据半年度业绩会的官方陈述，上半年越秀地产运用“6+1”多元化的增储模式，其中 TOD、「城市运营」、国企合作增储模式分别占新增土储的 4.2%、29.8%、6.6%。

　　破边界：从“点状思维”到“网络思维”

　　在后地产时代的市场逻辑中，“重质降速”成了众多房企的战略选择。“下半场的路究竟该怎么走？”这是所有房企都必须要解决的一个难题。

　　此前，布局TOD领域的房企正好切中了时下赚慢钱时代的脉搏。亲历越秀地产TOD模式1.0到5.0迭代升级，洪国兵见证了TOD模式的演进与发展。

　　在他看来，现在房企开拓TOD项目当中最大的难点是合作机制的问题，因为运营主体太多，要协调的内容太多，有政府、有轨道、有开发，甚至有产业，包括开发背后就有很多合作伙伴，在这个过程中首先要理念一致，大家才能共同把TOD做好，这不仅体现在为项目本身创造价值，也在为城市带来价值，理念达成一致之后，才能照顾到各方的合作机制，发挥各自的优势，形成共赢，这是TOD的本质。

　　事实上，房企涉足TOD模式主要有以下三点考虑。第一，TOD项目主要布局在一二线城市，在城市土地资源稀缺的背景下，城市特定区域内的TOD发展规划可以为房企带来开发资源。第二，TOD项目具有与生俱来的区位和功能性优势。地铁上盖地块的交通配套优势，能为项目带来更强的溢价能力。第三，通过挖掘轨道交通物业的商业价值，实现区域物业的价值增长。

　　现阶段，房企参与 TOD 开发的模式大致可以分为三种：第一种是一二级联动，代表企业为绿地集团、京投发展；第二种是合作开发，主要指房企和地铁公司合作，比如，越秀与广州地铁合作等，万科与申通地铁等合作；第三种是房企独立或通过合作的方式在公开市场获取 TOD 地块进行开发。

　　洪国兵告诉焦点财经：“每个项目做完都很愉悦，但是做的过程很痛苦。”他认为，每一个市场认可的TOD项目，都得益于对轨交价值的深度挖掘；每一座高质量呈现的TOD，都离不开多学科多专业技术的整合，企业需要积极参与城市空间、服务重构，洞见居民未来生活、工作、社交场景，真正融入城市服务中去。

　　对于目前TOD存在的痛点，洪国兵的建议是：只有大家打破边界才能够定义未来，才能够定义未来TOD的发展，这是最核心的，只有建立一个机制，才能把事情做好。如果不合作意味着公共资源的投放浪费，只有从国家政策层面也更多要做这些思考，才能够有利于TOD的发展。

　　城市更新是将城市中已经不适应现代化发展的区域和功能进行有计划的改建。而TOD项目开发，正是把陈旧落后的业态功能以公共交通的形式重新打造，提升的是城市的综合价值。

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