王威与观点对话：因地制宜是正荣服务在商业管理领域的最大特色(2)
观点地产新媒体：近年来因为疫情，大量消费需求从海外回流国内，商业地产企业是否抓住了这个机会？从长远观察，商业地产如何适应国内消费需求升级与正荣改变的状况？未来这个趋势会怎么发展？
王威：确实疫情也带来了很多消费上的结构变化，消费者对线上的依赖度更高了，这个对商业既是一种分流，也变相的是一种服务的促进。从分流的角度来说，可能在店消费转成了线上消费，分出去了，但是从促进来说，到店消费变成了线上预约或线上购销之后的到店消费，是个预约制和锁定制，此消彼涨，不同的项目在过程中选取策略和观点不一样。
以后的购物中心会逐渐告别以营收价值为主的价值评判，未来购物中心的价值逻辑就变掉了。现在对购物中心的理解是购物中心的价值体现在营收价值上，商家愿意来支付租金，是因为在这儿可以产生销售额，租金是销售额里的一部分，所以，一个购物中心可能本身的选址，基本上决定了一个事情成败的60%甚至70%。
未来可能购物中心的价值逻辑就变了，我们之前认为把人拉过来，让他停在这里，延长在店时间，尽可能多的创造消费触点消费，造成更高的客单，现在购物中心从营收模式转为另一个纬度的评估方法，叫流量价值，选址和经营到底能为关注这个卖场和卖场内品牌的人创造多少流量，来购物中心里面的店铺或许会变成品牌展示馆或者体验馆或者陈列馆，甚至只是前置仓的概念。
观点地产新媒体：如今90后、00后等Z世代逐渐成为消费主体，新时代的消费需求也发生了深刻的变化，正荣服务在业务上是如何适应新的消费趋势的？
王威：60后的消费习惯是唯材料论；70后的消费习惯是唯产品综合论；80后是理性与非理性的综合；到了90后的时代，更标榜自我，更有个性化的追求。60、70、80到90的消费变化，既是社会开放价值观造成的，也是支付能力的变化。
未来消费的共性难以被总结和归纳的话，大商业被分化是迟早的事情，90后的个性化给品牌也带来了影响，以后可能会用品类替代品牌，用单品取代品类。所以未来可能整个商业的发展趋势，商业体的面积会不断的缩小，品牌的拓店的面积也在不断的缩小，品类不一定会减少，但是优势品类会被击中，大概是这样的趋势。
观点地产新媒体：大家谈到华润、大悦城，乃至万达、新城，似乎都可以给出比较鲜明的特色，那么正荣服务的特色是什么？
王威：我们采取的策略，内部叫一城一策，一店一策。客观的说，这个打法可能未来会越来越多，站在现在全国已经开的几千个购物中心的角度来看，行业未来会越来越同质化，消费者的消费能力是存在于一个稳定的区间，一旦进入存量的状态，你的商品基本一样，环境空间和服务大差不差，特色性的营销，会员运维如果还一致的话，对企业来说就很难做。这也是我们在发展的策略上优选了能级和量级比较低的或者更低一些的三四线城市的原因。
到了三四线城市，我们的理念更先进，管理更精细，营造的氛围肯定要远远超出以前，再加上消费者对于一线的向往和商品去LOGO化，去品牌化带来的衔接，就会造成比较好的发展效果。
我们的特色是最大可能的发挥当地特色，建立了一个因地制宜的策略，可以通过相对个性化的运营方案和相对有针对性的经营策略去最大限度的体现一个商业体的资产价值，这个是现在的追求，也是目前认为已经有了一定基础，但还在不断提升的一个能力。
观点地产新媒体：2021中期业绩会上，正荣商业注入正荣服务备受关注，请问此次注入背后的原因是什么？对于双方有着怎么样的好处？
王威：1、符合战略方向，正荣服务一直以来的发展方向及目标是在现有基础上进一步提高公司在中国的物管行业的市场地位以及提升公司在物管行业的综合服务能力。
2、契合行业发展趋势，资本市场的实践来看，“商管+物管”的混业模式逐渐成为新潮流，如宝龙商业、碧桂园服务、合景悠活、卓越商企等商管与物管混业经营，可以实现优势互补，业务内容协同。
3、提升竞争力，对于正荣服务，急需在行业热潮期扩大在管规模并通过高毛利新业态的突破，塑造差异化竞争力；作为中等规模的物管企业，除拓展规模外亦需扩展新业务领域，进而塑造多层次、多业态的服务，寻求可持续发展。
从运营模式、规模、行业地位方面，正荣商业均符合正荣服务的收购标准。正荣商业布局全国，在上海、南京、成都、福州、长沙、武汉、莆田等重点城市取得长足发展，也拥有多个储备项目，正荣商业未来能为正荣服务提供强劲的增长潜力。
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