中海:铁律守与破 | 激荡2021③

　　编者按：2021年地产行业跌宕起伏，市场信心荡到谷底。三道红线、调控补丁、两集中、美元债灰犀牛等多重因素叠加下，有人危机重重，有人却逆势上行。搜狐焦点·焦点财经特别策划《激荡2021》，以三大维度九大指标，剖析“激荡”房企，寻找在逆境中前行的房企，传递行业正能量。

　　作者：刘莹

　　出品：焦点财经

　　2021年的房地产行业跌宕起伏。尤其是在三道红线、调控补丁、市场下滑等多重因素影响下，不少房企资金链紧绷，甚至头部房企也深陷暴雷泥潭。

　　不过，“暴雷”并非行业的全部。有人危机重重，有人则在逆势上行，比如持续保持稳健增长状态的中国海外发展（简称“中海”）。

　　11月4日，该公司披露，今年前10个月，中国海外发展系列公司的合约销售额累计已达3024.84亿元，按年增加5.7%，对应的已售楼面面积也达到了1523.55万平方米。这一成绩在焦点研究院百强房企销售榜中排名第六。

　　当下的房地产行业早已过了单纯以规模论英雄的时代，安全、稳健的财务指标更为行业所推崇。于此，作为一家央企身份、港企思维的房地产企业，中国海外发展的表现向来无可指摘。

　　中海激荡指数

　　中海洁癖般的财务自律，是这家房企的一个重要标签。

　　焦点财经查询财报获悉，2017年至2020年及2021年上半年，中国海外发展剔除预收账款后的资产负债率分别为57%、53%、54%、59%、60.2%；净负债率分别为17%、19%、32%、27%、28.8%；现金短债比为3.93、16.38、5.06、5.24、3.64，始终处于“三道红线”一线未踩的状态。

　　稳健的财务结构叠加央企身份背书，使得中国海外发展的融资优势一直十分明显。今年6月11日，中海地产成功发行一笔30亿元公司债券，其中3年期20亿元，票面利率仅3.25%，创下行业同期新低。此后6月23日，中海地产又发行了一笔21亿元ABS，系国内房企首单绿色碳中和证券产品，票面利率仅3.60%，再度创下新低。

　　与极低的财务杠杆相对，中国海外发展的在手现金十分充裕。截至上半年末，该公司的在手现金为1174.27亿元，较年初再涨6.3%。这也为中国海外发展逆周期下积极拓储奠定了基础。

　　过往多年，中海对规模“并不十分看重”，却对“利润”相当重视。凭借超强的财务管理和成本把控能力，中海已有连续十余年稳坐行业“利润王”的位置。如今，从“净利润率”指标来看，弱环境下的中海仍维持在行业较高区间，“利润王”成色未改。

　　财报显示，2017年至2020年，中国海外发展的净利润率分别为25.74%、27.3%、26.86%、25.27%，持续同期百强房企12%左右的净利润率均值13个百分点左右。今年上半年，中海的净利润率为19.97%，虽有下降，但仍高出10.3%的行业均值约9.67个百分点。

　　从三费费用率指标上来看，2017年至2020年，中海的销售费用率为1.21%、1.23%、1.39%、1.43%；管理费用率为1.41%、1.89%、1.65%、1.51%；财务费用率为0.67%、0.71%、0.5%、0.47%。近三年，中海的该三项指标皆在同期行业均值之下，这也体现了该公司洁癖般的财务自律。

　　今年上半年，中海的销售费用率进一步降至1.7%；管理费用率为1.51%，与去年年底持平；财务费用率也进一步下探至0.37%。相比该三项财务指标3.72%、4.79%及3.41%的行业均值，中海的表现各低了2.02个百分点、3.28个百分点及3.04个百分点。

　　拿地铁律与逆势扫货

　　“利润王”一直是中海引以为傲的标签，但管理层也逐渐意识到，若没有规模的支撑，公司的利润增长和领先地位并不可持续。因此，中海近几年积极进行战略调整，在土地市场上呈现出了积极的一面。

　　事实上，中海在购地方面的管控策略也十分严格，即“注重高能级城市、核心地段、合理回报”。尤其“合理回报”一项指标，曾让中海放弃了不少城市的拿地机会。

　　比如，今年上半年，行业房企纷纷抢食首批“两集中”供地地块，楼面地价也随之水涨船高。在这样的背景下，中海虽也有拿地意向，但态度谨慎。期内，中海地产的权益地价仅有458亿元，完成2021年公司新增土储权益投资预算1650亿元的28%。即便加上中海宏洋的购地部分，也仅完成了预算的47%。

　　在首轮供地之后，不少企业的可投资资金减少，且由于三、四季度获取的地块无法在当年对业绩形成贡献，企业拿地意愿也随之降低。另外，迫于“三道红线”等监管政策的压力，不少房企忙于“降负债”、“降杠杆”，更无暇拿地。如上因素影响下，第二批“两集中”供地中，地块热度降温明显，底价成交和临时撤牌成为主流。

　　在这样的背景下，中海一改上半年的谨慎之态，开启了大手笔扫货模式，在深圳、天津、南京等符合公司投拓标准的城市频频落子，几乎成为此次土拍市场中最“靓”的仔。

　　比如，9月28日，深圳成功出让21宗地块，成交总价452.97亿元，而中海报名参与了其中18宗，最终获取4宗，成交价达127亿元，占当日拍地成交总价的28%。

　　9月26日，南京第二批集中供地共出让42宗地块，中海斩获其中的3宗，80.3亿元的拿地总价拔得区域头筹。

　　9月10日，天津共出让42宗地，中海斥资85.46亿元连摘3宗，同样是拿地耗资最多的房企。

　　据焦点财经统计，2021年前9个月，中国海外发展（含中海宏洋）共新增投资权益金额1311亿元，通过集中供地方式新增的投资权益金额为644亿元，占比49%。其中，在第二轮集中供地中，中海投资的权益金额为519亿元，是第一轮的4倍多。来自深圳、天津、南京三城的拿地款分别占二批集中供地拿地总价的28%、30%及16%。

　　值得注意的是，虽然深圳、广州等城市在第二轮集中供地中，纷纷设置了普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%的规定，但同时也设置了溢价率不得高于15%的规定。整体来看，相比首轮集中供地，第二批集中供地更能将土地溢价控制在较低水平，降低拿地成本，因而也为拿地企业预留了更多利润空间。

　　诚然，在房地产行业，今天的土储，就是明天的规模。目前，中海地产仍有近700亿的投资预算，即便算上中海宏洋，也仍有超300亿元的投资预算。这意味着，在2021年仅剩的两个月里，中海仍有不少拿地的可能。

　　在波动的市场环境中，中国海外发展秉承洁癖般自律约束自己，严格财务指标的企业，正迎来“好孩子”的红利时刻。而持续的土储补充，也有望进一步夯实中海的主营业务，推动公司“十四五期间，销售规模每年保持两位数增长”这一目标的实现。

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