10月上海房地产市场报告 | 集中成交与上新

　　观点指数 10月，上海新建住宅市场供应上升，带动成交上行。

　　受第四批房源集中入市影响，月内供应大增，带动成交上行，共30个项目开盘，其中20盘日光，18盘触及积分制。

　　月中，上海发布了第五批集中入市房源，涉及57个楼盘，共计15206套房源，将为未来两月带来稳定供应。

　　土地市场方面，月内上海第二批集中供地开拍，本次供地共计出让48幅地块，涉及27幅商品住宅用地，其中7宗涉宅地终止出让，20宗宅地摘金超480亿元。

　　月底，上海公布了第三批集中供地计划，本次共推出住宅用地57幅。其中27幅为商品住宅类地块，9幅租赁住房用地及21幅征收安置房用地。

　　政策方面，上海聚焦存量住房交易环节，开通存量房线上自主网签服务。

　　存量房“手拉手”自主网签

　　月内，上海聚焦存量住房交易环节，开通“手拉手”交易网签服务。

　　上海市房地产交易中心主办的“网上房地产”官网公告，定于2021年10月26日在“一网通办”开通存量房买卖双方未通过中介交易网上签订合同（简称“手拉手交易网签”）服务。

　　观点指数认为，“手拉手交易”通常是熟人间的二手房产交易活动，占比较低，此次上海将二手网签流程从线下变成线上，是政府数字化政务的进一步推进的体现，给此类交易提供了便利，对房屋中介市场影响较小。

　　集中供地：二批次降温，三批次上新

　　月内，上海完成了第二批集中供地出让，成交20宗宅地，成交金额超480.5亿元，并于月底挂牌了第三批集中供地的27宗宅地，总起拍价超411亿元。

　　二批次集中供地共挂牌27宗宅地，其中7宗终止出让，20宗成交的宅地包括2宗城中村改造用地和18宗普通商品住宅地块。其中，宝山区顾村镇两宗城中村改造住宅地块，均被上海顾华房地产开发有限公司（大华）以底价获得，总成交金额13.07亿。18宗商品房用地成交总金额467.43亿元。

　　数据来源：上海土地市场、观点指数整理

　　从成交热度上看，第二批集中供地热度明显降低，第一批次无地块流拍，总体溢价率为5.78%。二批次共有7宗地块流拍，18宗普通商品住宅用地溢价率下降至3.86%，其中9宗为底价成交，溢价成交数量总比50%。

　　数据来源：上海土地市场、观点指数整理

　　从成交情况上看，本地房企积极揽储，大华、豫园股份、港城集团、上海城建等积极拿地，扩充土储。

　　外来房企如龙湖、越秀等表现出色，龙湖联合其他房企底价拿下两宗地块，越秀则联合仁恒拿下闵行新城惠南东南社区地块，首次布局上海，地块成交价46.21亿元，溢价率为9%。

　　月底，上海土地市场挂牌了第三批集中供地的27宗涉宅地，其中24宗商品房用地，另2宗为城中村旧改地块，还有1宗是“双定双限房”商品住房项目。

　　分地区看，27宗地包括青浦区7宗、临港6宗、浦东新区4宗，以及嘉定区、奉贤区和松江区各2宗，崇明区、金山区、闵行区及宝山区各1宗，总出让面积约156万平方米，总起拍价超411亿元。

　　值得关注的是，此前临港的“双定双限房”概念中，双定是限定区域和对象，双限是限定价格和年限。本次出让“双定双限”地块位于崇明区长兴岛，目前政府尚未给出具体解释，只是在公告中注明“本公告出让地块为限价商品住房（‘双定双限房’）项目，申请人须提交由相关政府部门出具的项目认定文件。

　　楼市回暖，临港多盘入市

　　10月，上海新建住宅回暖，因第四批次房源多盘集中入市影响，供应大增，带动成交上行。同时，第五批房源在月中已公布，涉及57个项目，将为后续两月带来稳定供应。

　　据观点指数监测，月内共有30个项目入市，其中20盘日光，18盘触及积分制。30盘供应套数9500套，入市套数环比大增，带动成交上行。供应最活跃的是临港板块，共有5个项目开盘，供应量最大的项目为蟠龙云庭，月内推售741套。

　　数据来源：中原、观点指数监测及整理

　　临港新片区购房政策采取“统一认购、分批入围、分批摇号选房”的认购规则，具备基础购房资格的所有人都可以参与认购，但按3个批次分批入围，开盘摇号选房也按3个批次先后进行。

　　数据来源：政策文件、观点指数整理

　　月内，临港共有5个项目开盘，分别为远洋红星临港天铂、万达未来城、滴水湖馨苑、大名城映晖及云上栖谷。临港5个项目热度不一，但均录得当日售罄的出色表现。

　　数据来源：中原、观点指数监测及整理

　　远洋红星临港天铂最受热捧，仅3.1人才认筹比就达2.19，仅接受3.1人才入围，进行摇选房；万达未来城及大名城映晖热度较高，3.1+3.2无房常住人才认购比超1.3，第一批及第二批购房者进入摇号选房程序；而滴水湖馨苑及水上栖谷热度稍低，3.1+3.2无房常住人才认购比未达1.3，开放第三批购房者进入积分认购程序，云上栖谷认筹比未达1.3，直接摇号选房；滴水湖馨苑入围积分34.3。

　　临港项目集中入市增加了购房者的选择，单个项目热度降低，以滴水湖馨苑为例，前次开盘时间为7月，仅一批次购房者入选摇号选房程序，而本月加推，延申至三批次进行积分认购，入选难度明显降低。

　　蟠云龙庭供应套数最多，项目位于青浦区徐泾板块，月内推售741套，销售均价为6.15万元/平方米，该项目认购比达4.17，触及积分制，入围积分为81.23。

　　翠湖五集售价最高，项目由瑞安房地产打造，位于黄埔淮海中路，销售均价为16.5万元/平方米，月内推售106套，认筹比达4.42，入围积分为102.24，创年内积分记录。

　　此外，月内还公布了第五批集中入市房源，本批次上市57个商品住房项目，共约170.5万平方米，合计15206套，分布于浦东、黄埔、静安等16个区域，本批次上市多个核心区域项目，有15个项目备案均价超10万/平方米，将为年内带来稳定供应，预计年内新建住宅成交将平稳运行。

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