周敏琦与观点对话：优钺资管要做有挑战的事情
编者按：一个博鳌，一个行业。
走过逾二十载光阴，博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。
来到2021年，在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下，中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代，都与过往二十年大有不同。
作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业，在大时代浪潮席卷而来之际，中国地产企业和行业精英们如何调整与应对？
值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节，观点地产新媒体一如往昔，遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人，讲述他们的故事与广阔视野。
观点地产网 “优钺选择了自己的一条路，虽然初期的时候很难，但我觉得是正确的。”
谈及多变的市场环境之下的压力时，优钺资管执行总经理周敏琦显得泰然自若。
他坦言，随着房地产行业调控层层加码，“三条红线”“集中供地”多举并行，整个行业大洗牌越来越成为业内人士的共识，“以前那些基金管理公司能够开展的业务，目前很难开展，有些陆续已经退出这个行业了。对我们来讲，可能这方面受的影响会比较小。”
房地产行业的风浪从未停止过，与之息息相关的基金领域也随之波澜起伏。房地产私募基金这条赛道，潮起潮落，总有人不断思考其运作的模式。
优钺资管诞生于2017年，是景瑞控股旗下专注于房地产私募股权基金业务的资产管理平台。作为景瑞“大资管”战略布局的排头兵，优钺资管聚焦于“募、投、管、退”基金化运作，致力于链接“投资人端”与“资产端”，打造景瑞一体化资产管理体系。
截至2020年12月，优钺已累计发行地产股权基金19只，累计基金管理规模约76.7亿元人民币。
与观点地产新媒体交流时，周敏琦透露，2021年上半年优钺新增基金规模13亿元，到目前为止累计基金管理规模约90亿元。
聚焦股权投资
2021年的市场并不平静，除了政策变动带来的影响，基金市场本身也充满了不确定性。年初整个基金行业的振动，外加众多地产商纷纷试水地产资管平台，行业内普遍感到大环境的压力。
在周敏琦看来，所有行业内的房地产基金都感同身受，无论从政策环境或者市场环境，压力都比较大。
不过他补充，政策环境的变化让地产行业的利润回归常态，这对非标类基金的影响会更显著。而对于专注股权投资的优钺资管来说，影响则相对有限。
据周敏琦所言，在2017年成立之初，优钺资管内部便给自己画了一条红线，即不做简单纯粹的非标固收类产品，其从一开始便明确了做股权地产基金的定位。
选择专注股权基金这条路，在最初的时候业务开展有一定难度。“一个新公司也没有什么积累，业绩也在逐渐创造过程中，我们去和很多投资人讲公司的理念，包括我们的对市场的研判、我们要做的事情等等，初期很多股权投资人是很难接受的。”
前期积累之后，与股权投资人建立了信任关系，便成了优钺资管前进中的一大资源。据介绍，优钺每年会和存量投资人重复合作一些新项目，同时再引进1-2个认可其理念的投资人。
谈及非标投资，周敏琦表示，大环境下私募基金很难再像以前那样找到比较好的项目或是信用主体，如果持续做下去未来爆雷的概率会比以前高很多。
周敏琦认为，私募基金公司做非标或是固收类的融资不是一个好的选择。在集中度越来越高的情况下，与银行、信托这些持牌机构相比，私募基金难以匹配到良好的信用主体，这样的商业模式将导致公司发展吃力。
“对私募基金来讲，一定要摒弃原来的商业模式，去走另外一条路。”
看起来，周敏琦对优钺选择的道路信心满满，“相信以后，陆陆续续这个行业也会出现很多类似纯聚焦于做股权投资的基金管理人，类似优钺这样的（公司）。”
拓展投资项目
尽管聚焦于股权投资为优钺资管规避了不少风险，集中供地之后，央企、国企等头部开发商分食了一二线城市大部分土地，相应地留给优钺资管的项目投资机会不可避免地缩水。
对于私募基金来讲，不得不去思考未来市场可能发生的变化。是否愿意下沉到三四线城市市场中，是摆在基金人眼前的现实问题。周敏琦认为，选择下沉市场的前提条件是有没有这方面投资管理能力和风控能力，如果没有的话，下沉可能是一个灾难。
相比下沉到三四线城市，优钺还选择了拓展投资项目这条路。
“可能接下来因为疫情的影响、周期的影响，持有性物业会有些机会。”周敏琦如此判断。
在优钺资管的成长路上，前三年的业务开展大部分以住宅为主，且以景瑞内部的项目居多。对此，周敏琦解释是，住宅开发相对于其他的持有性业务，有更好的回报收益。同时，周转速度较快，对基金的周期要求没有那么高。
“我们希望通过三年多的时间积累，然后在端到端的投资能力、管控能力、投后管理能力方面都有很好的提升迭代，内生的能力能够形成。”
接下来，优钺计划慢慢延展业务范围，除聚焦住宅之外，也向办公、公寓类型产品延展。
相较于住宅项目，投资办公、公寓类产品则有着更高的回报要求。优钺希望能够在投资端获取更高的投资溢价，同时嫁接集团内部的管理能力，做好产品的定位、改造，提升运营能力。
从2017年成立至今，在周敏琦看来，这段时间对于优钺资管是一个积累的过程，这期间很多项目聚焦于机会型的开发业务为主。“从2021年接下去这一段时间，可能是我们加持业务发展的一个业务期。”
他透露，未来优钺资管也会越来越多做一些多项目组合的基金，然后基金投资期可能跨度也会越来越长。
以下是观点地产新媒体对优越资管执行总经理周敏琦的专访实录：
观点地产新媒体：截止到现在基金的数量和规模上，有什么最新的数据吗？
周敏琦：今年我们有几个基金成立并且要投资的，投资人包括国内某金融机构、2家国企和一美国的私募资本还有加上已经在备案、准备要投的是3.4亿基金，合计新增了13亿，这样累计到目前为止股权基金管理规模约90亿元
观点地产新媒体：未来除了住宅项目会考虑投资一些其它类型的地产产品吗？
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