对话奥园王涛:从“窄门”寻“宽路”

　　【编者按】“十四五”规划和2035年远景目标纲要提出，加快转变城市发展方式，实施城市更新行动，城市更新被列入政府工作报告。见证城市生长，寻找焕新力量。搜狐焦点推出“未来城市想象力——2021中国城市更新实录”特别策划，焦点财经对话城市更新“先行者”，开启未来城市想象力。

　　作者 | 王迪

　　出品 | 焦点财经

　　对于房企，一切竞争离不开“人钱地”三大要素，城市、房企间分化及“钱路”日渐逼仄直接带来的结果是拿地模式的改变：

　　公开竞拍赛道日渐拥挤，并购技术难度系数升级，城市更新成为拿地突围的“蹊径”，在总量见顶的地产下半场，行业认定的是“得城市更新者才能得天下“。在这片万亿规模加持下的蓝海，玩家急速增多。

　　如若一定要在这灿若星河的城市更新样本中盘点一番，中国奥园（3883.HK）是绕不开的一家房企。

　　从一项数据中，便能窥得一二。

　　自2011年切入城市更新领域，奥园已成功获取60多个城市更新项目，其中大湾区可售资源约人民币6552亿元，占比97%。另有50多个项目正在有序推进中。数据显示，截至2020年12月31日，奥园拥有土地储备总建筑面积约5718万平方米，总货值约6208亿元，而计入城市更新项目后的总货值约12938亿元，足够未来四到五年发展。

　　从浩浩荡荡的城市更新项目中走来，在奥园商业地产集团常务副总裁、奥园城市更新集团总裁王涛看来，风险与收益并存，责任与使命共担。

　　充满无限想象的城市更新，让身处增量市场转存量市场的房企，在这一“窄门”中，窥见了未来城镇化发展过程中可能存在的赢利点。

　　据克而瑞的数据显示，百强上市房企中，约有47%的企业涉足了城市更新，其中TOP50上市房企的比例达到了61%。

　　在今年业绩会上，奥园透露，2021年的目标1500亿元。以大湾区为核心的城市更新未来三年可转化供货1600亿元。

　　今年，“城市更新”首次被写入政府工作报告，奠定城市更新在“十四五”时期的战略地位。作为粤港澳大湾区较早进军城市更新的房企，正迎来利润释放期的城市更新成为奥园保障未来持续增长的底牌之一。

　　王涛认为，城市更新的“护城河"宽且深，给企业参与带来了挑战。而奥园正通过二十五年的积淀，在这一新赛道中建立起“第二曲线”。

　　 奥园商业地产集团常务副总裁、奥园城市更新集团总裁王涛

　　第二增长曲线

　　对于多数房企来说，以城市更新切入是通往地产下半场为数不多的门票。如果说招拍挂拿地是短期打法，那么城市更新则意味着房企做好了中长期经营的准备，因为从获取城市更新项目到真正转化成土储有着较长的周期性。

　　从百强企业布局的城市更新业务分布来看，项目主要集中于珠三角、长三角以及京津冀重点城市，尤其是以广州和深圳两个城市参与的企业最多。

　　令王涛印象深刻的是，不少城市城市主干道，光鲜亮丽，但是走到里面污水横流、藏污纳垢、消防隐患等问题层出不穷，“城中有村”“村里有城”印在城市的阡陌纵横之中。

　　他认为，从城市治理的角度来说，城市更新非常有必要，且是多方共赢的结果。从国家层面来说，从2020年以来“内循环”、“双循环”成为国内经济发展的“关键词”，而城市更新成为扩大内需，驱动经济发展的重要抓手。而今年“城市更新”首次被写入政府工作报告中，推进城镇老旧小区改造，也是满足人民日益增长的美好生活需求的题中要义。

　　企业参与城市更新会考虑盈利模式与现金流，政府则更多考虑城市治理与社会治理，专家学者、设计大师通常更多地考虑人文与历史文化传承。“城市更新需要多方参与，如果大家都本着共建共享思维来推进城市更新合作，将更有助于实现共赢。”

　　就行业发展来看，王涛所认同的逻辑是，房地产从原有增量时代进入存量时代，从黄金时代到白银时代甚至是青铜时代。从金融端管控来看，包括“三道红线”、对银行及房地产贷款余额的管控、对二手房按揭的管控等相关政策，都给房企带来了非常大的压力，加上目前集中供地，房企在正常的二级市场获取土地，有一定压力。再者，目前市场“面粉"贵过"面包”的态势，城市更新无疑成为获取土地的良好方式。

　　前瞻行业趋势。2009年，广东省在全国率先开展旧城、旧厂、旧村“三旧”改造试点。而奥园也早于2011年进入城市更新领域进行尝试与探索。

　　彼时，很多一线房企不愿涉足“旧改”而喜欢公开拿地，高周转开发，回款赚钱快，而“旧改”项目往往投入大，周期长，“扯不清，理还乱”。

　　作为粤系房企，奥园率先觅得先机，快速杀入广东“旧改”战场。据王涛介绍，未来三年奥园城市更新可转化供货1600亿元，这无疑为奥园后千亿时代的发展做好了“粮草”的储备。

　　据了解，2020年奥园城市更新开始进入加速转化和收获期，在转化的10个项目中，有8个转入土储。在大湾区，广州大学城项目（广州奥园学苑壹号）、广州黄埔嘉利码头、广州枫源化工（广州奥园中新誉府），珠海斗门奥园丽水湾居、东莞万江金龙等项目均于去年实现供地。

　　王涛称，就目前来看，奥园的城市更新的项目占比最大的就是大湾区，无论是货值、面积占比都非常高，货值占97%。当然其他区域也有布局，包括环北京、中西部核心区、北部湾等核心城市都有布局。

　　多维复合矩阵加持

　　沿着凤凰山脉往南不到十公里，便是翠微村。在这0.7平方公里的土地，常住人口3万+，是珠海市区最大的一条村落。从宋代末期蜿蜒而来的翠微村，逐渐形成“七街七里一巷，祠堂庙宇状村容”。

　　2018年8月8日，翠微旧村改造项目开发企业签约仪式在这里举行。700多年历史的翠微村，将在奥园城市更新改造下华丽转身。通过“整体拆建+设立文保区”的方式，建设约2.6万㎡的历史文化街区，并注入商业元素。项目于2020年11月斩获香港城市设计学会“大湾区城市设计大奖”。目前，项目已正式命名为“奥园学苑壹号”，并计划于近期推售。

　　 珠海翠微村改造前

　　 珠海翠微村改造后效果图

　　目前，奥园城市更新在多个城市正呈现出“多点开花，硕果累累”的格局。在广州，已成功摘得荔湾东塱、黄埔旺村、黄埔新田村、增城南坣、增城横塱村等多个项目的合作主体；在东莞，中标成为东莞东太湖10平方公里“巨无霸”项目综合运营服务商，是奥园从城市更新向城市运营转型的典型项目，同时还成为东莞岭头、东莞企石镇铁炉坑村JC-18、东莞石排埔心村等10余个项目的前期服务商；在珠海，除即将入市的翠微村项目外，珠海关闸村、高沙村和水翁坑村等多个项目也正快速推进。放眼全国，在大湾区广州、深圳、东莞、佛山、珠海，环北京的廊坊，以及广西南宁、陕西西安等也均有多个项目在推进，实现了旧城、旧村、旧厂“三旧”改造全覆盖。

　　“奥园一贯倡导对城市进行有机更新，让城市焕发新活力。”对此，王涛认为与之相呼应的是形成了区别于其他房企差异化的发展路径，即“城市更新+”的奥园模式：

　　其一，多元赋能。奥园本身拥有涵盖科技、健康、文旅、商业、美丽产业、教育、体育、跨境电商、现代农业等复合产业，形成多元产业联动、协同发展之势，这对城市更新形成强大的支撑。

　　其二，专业优势。经过多年的沉淀，奥园城市更新已搭建起专业能力过硬的旧改人才团队，形成一套涵盖规划设计、投资拓展、拆迁回迁、开发建设、运营服务的全方位成熟运作体系，成为推进城市更新的驱动力。

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