10月房企融资能力表现报告·观点月度指数
观点指数 10月融资渠道以及发行规模几乎腰斩，政策环境与资本市场对地产行业的低情绪影响下，发行端的融资活动缩量明显，偿债规模较为稳定，但短期内压力不减。
10月房地产本年到位资金下降显著，现居于历史较低水平，外来资金自年中开始便持续下降。境内债券明显锐减，高利率债券的比例及规模都相应减小。
观点指数预测，部分企业的表外负债规模庞大，即便是龙头房企的流动性也同样紧张，财务管理水平较差的企业将逐渐失去再融资资源。
海外债市场发行端触底，短期偿债压力巨大，净融资额持续保持流出状态。2016-2018年地产规模红利时期发行的5-10年中期及10年期美元债券的存量规模庞大，需要房企在近五年内偿清。
信托方面，今年以来规模呈现递减态势，平均收益率持平，各类别信托产品收益率利差缩窄。
地产资金端持续收缩，境外来源资金规模锐减
根据国家统计局最新数据，境内2021年1-10月本年到位资金累计为166597亿元，同比增长8.8%，剔除疫情低基数影响，比2019年1-10月份增长14.8%。
下半年单月来看，6月同比增长6.00%，达到今年第二高位；7月到位资金出现明显下滑，同比下降7.69%，今年以来首个单月出现负增长；8月新增资金为15394亿元，达到年初以来的最低水平；9月到位资金相较于上月有小幅度回弹，但自7月份以后同比一直保持负数水平；10月到位资金持续走低，同比下降幅度达到7.86%。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
具体来看，1-10月国内贷款20148亿元，下降10.0%；利用外资72亿元，下降35.4%；自筹资金52617亿元，增长5.1%；定金及预收款62040亿元，增长21.0%；个人按揭贷款26678亿元，增长9.7%。
当前，"三道红线"以及"房企拿地金额不得超年度销售额40%"双重压力下，下半年境外资金锐减，房企融资策略均以稳健为主。
从目前的状况来看，单月到位资金已成波动持平状态，短期内难见提速。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
观点指数认为，未来随着规模与杠杆红利的消失，拥有充裕土储的房企再投资能力更加灵活。因此，后发房企快速弯道超车的可能性越来越低。
但结合目前的市场环境来看，集中供地让有所成交的房企分布相对分散，减少垄断的可能性，利于培养一个更有竞争性的市场。
10月境内债券市场断崖式收缩，下半年资金持续流出
观点指数统计，10月地产领域境内债券规模呈断崖式下降，期间共发行29只信用债，发行总额达219.12亿人民币，同比减少48.5%；上月的回弹并未扭转下行趋势，10月份发行数量锐减，发行规模环比减少47.0%。
公开债券发行总额区间为1.81-41.0亿元，其中华润置地先后发行两笔ABS长期债券，规模合计45亿元；平均值为8.40亿元，较9月均值（8.56亿元）有微弱下降；中位数为5.0亿元，较8月（7.70亿元）行业发行额度明显缩小。
整体而言，房企信用债平均发行规模自今年7月份后缩减，且中位数下降较为明显，极小值影响显著，表明行业内小规模债券比例上升，大规模债券得到抑制。
已知票面利率区间为2.85%-7.5%，平均利率为4.10%，较9月份（平均利率为4.05%）上升0.05个百分点；中位数为3.65%，均值与中位数依旧存在较明显的差距但较以往有明显收窄。
数据来源：Wind，观点指数整理
境内信用债券市场自年初开始便持续收紧，步入下半年后发行端缩量显著，7-10月月度发行额同比下降约40%，高利率债券（≥6%）的比例与规模得到抑制，债券发行规模的均值与中位数差异愈来愈小。
根据Wind数据，2021年1-10月地产开发商及相关开发活动企业于信用债券市场共发生48起违约事件。整体逾期本金合计超过380亿元，逾期利息合计32亿元；其中到期期限在1年的本息合计为46.83亿。
从违约债券类型来看，前10月私募债违约比例最高，其次是公司债。发生违约事件频繁的公司包括蓝光发展、华夏幸福及新力控股，三者在违约日存续的债券余额合计超过400亿元，尤以1年内短债为主。
根据企业公告与观点指数推算的数据，前8个月大部分房企实现了销营双增长，但后10月部分企业销售规模增幅受限，完成目标存在挑战，完成度不足80%。
从资本市场角度看，疫情的影响基本消除，融资渠道受限与流动性紧张成为当前房企的极大痛点，债券净融资额持续维持负数水平。
"三道红线"限制了企业的盲目举债，辅助红线"40%销售额限制"则更强调房企回归实业，收窄资金需求。一系列从严政策的推广，已然倒逼房企加速降负债、提升去化率，增大回款效率。以往规模为王的土地红利时代渐渐消退，未来房企更强调精细化管理。
10月信用债净融资规模持续为负，达到-174.06亿元，相较2020年同期，净融资额增加22.65亿元，总发行量与同期相比减少206.29亿元，总偿还量减少228.94亿。
整体而言，发行端与偿还端均呈现较大程度缩减，资本市场持续维持资金流出的状态。2021年1-10月房企信用债净融资总额为-893.82亿元，自7月份后，债券发行规模呈阶梯式锐减，偿还规模具有波动性，未成明显趋势。
数据来源：WIND，观点指数整理
从债券类别来看，10月短期融资券超过公司债成为发行总额占比最高的债券种类，总额为54.31亿元，环比减少6.68%，加权债务成本为3.36%，较上月减小0.61%（9月短期融资券加权利率3.97%）；资产支持证券超越中期票据成为10月占比第二大的债券类型，华润置地此次票面利率为3.58%；中期票据9月发行规模仅44.2亿元，加权利率为3.69%；公司债出现探底式下滑，规模仅为18亿元，受小样本偏差影响，加权平均利率达到7.23%。
加权债务成本为3.84%，较上月减小0.33%（8月短期融资券加权利率4.17%），这也是地产公司债首次跌破4%的门槛；资产支持证券超越中期票据成为8月占比第二大的债券类型；中期票据9月发行规模仅61亿元，加权利率为3.57%；短期融资券的发行规模波动性更强，虽然是企业缓解资金燃眉之急的重要手段，但规模自年初呈现较为明显下降趋势，加权债务成本为3.97%。
数据来源：WIND，观点指数整理
数据来源：同花顺终端，观点指数整理
注：行业板块部分信用债券收益率缺失
截止至2021年10月31日，已知收益率债券的剩余年限普遍集中在1-3年内，且短期内（0-2年）的收益率差别显著。
伴随行业步入偿债高峰期，企业主动或被动控制发行端的规模，依靠自有资金进行偿债，势必会影响整个企业的流动性。
近期佳兆业集团的违约事件又一次让资本市场警觉，"绿档"身份目前看来并不是保证房企财务健康的"定心丸"。
观点指数认为，出现"到期无法兑付"危机源头是表外负债。佳兆业对锦恒财富发行的理财产品作担保，基础资产均为佳兆业的项目。简而言之，佳兆业集团可能涉及自融。
三道红线的监管直接限制了房企的扩张步伐，通过理财开辟另外的融资渠道值得企业反思和投资者警觉。
海外债券市场腰斩，偿债压力持续压迫
10月境外债券市场发行规模腰斩，偿债规模依旧保持稳定。
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