蒋领峰与观点面对面：汇贤房托生意经
编者按：一个博鳌，一个行业。
走过逾二十载光阴，博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。
来到2021年，在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下，中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代，都与过往二十年大有不同。
作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业，在大时代浪潮席卷而来之际，中国地产企业和行业精英们如何调整与应对？
值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节，观点地产新媒体一如往昔，遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人，讲述他们的故事与广阔视野。
观点地产网 周一的午后，暴雨袭击了北京城，好在夏日的雨来得快去得也快，不到两小时即见停。从地铁出来时路面已经微干，步行不足200米，绕过广场上的中央喷泉，便到达约定的采访地点--北京东方广场。
东长安街1号、王府井商圈、北京的“城中之城”、亚洲顶尖商业建筑群之一，这些都是东方广场的标签。
这座占地10万平方米，总建筑面积约80万平方米的建筑群，包括13万平方米的购物中心、八座甲级写字楼、四座服务式公寓及一家五星级酒店、1900多个停车位及其他配套设施。
它们被统称为北京东方广场，由汇贤产业信托持有，汇贤产业信托的管理人则为汇贤房托管理有限公司。
即使是在一个普通工作日的下午，这里依然人来人往。在助理带领下，我们登上C2座的12层，透过办公室的窗户能看见长安街上行驶的车辆。在这里，我们见到了此次的采访对象，汇贤房托管理有限公司执行董事及行政总裁蒋领峰先生。
这是我们的新朋友。
公开资料显示，蒋领峰出生在香港，大学时期主修财务专业，并取得了MBA学位，留学海外多年后返回香港发展。
1992年起他投身于国内的经济建设中，参与了超过20个位于北京、上海、广州、深圳等主要城市房地产项目的营销及物业管理工作。于2001年加入北京东方广场有限公司，在此之前，他曾驻上海七年，为世邦魏理仕设立中国内地首家分公司，并担任总经理一职。
从香港到上海，再从上海到北京，有着在大陆近三十年生活经历的蒋领峰在采访中表示，自己是一个“新北京人”。因为除了与家人长居北京外，他还有另一个身份--中国人民政治协商会议北京市东城区委员。
谈起这一身份时，蒋领峰嘴角带笑，这是一种认可。
“会好的”
2011年东方广场以REITs的形式于香港主版上市，名为汇贤产业信托，也是目前在港上市的唯一以人民币计价的房地产信托。
蒋领峰全程参与了上市过程，转眼已十年。
不同于市场上的其他REITs，汇贤产业信托是以人民币计价。资产全部在大陆地区，并涵盖零售、写字楼、服务式公寓及酒店物业。
其酒店物业由四间国际连锁酒店组成，分别为北京东方君悦大酒店、重庆解放碑凯悦酒店、沈阳丽都索菲特酒店、成都天府丽都喜来登酒店。
2020年，受新冠疫情影响，国际旅游活动遭受重创，于2020年3月，中国暂停外籍人士入境，而有关禁令至9月才解除。于2020年入境中国的国际旅客人数急剧下跌，而在2020年上半年疫情肆虐的高峰期，中国国内旅游同时有所限制，这一情况直到下半年才好转。
在蒋领峰看来，“2020年是我们上市以来最具挑战的一年”，旗下四间酒店于2020年上半年的入住率与平均可出租客房收入均不理想。
除酒店外，汇贤产业信托旗下零售物业也受到疫情影响。写字楼与服务式公寓物业组合的收益也均较2019年有不同程度的减少，四大业务板块均不同程度受创，好在一切已经逐步得到控制，并已呈改善跡象。
“肯定会好的，就是要花点时间。”对于疫情后的市场恢复，蒋领峰充满信心。
譬如酒店方面， “今年慢慢恢复过来了，至少在国内的差旅算是比较自由了。我们少了外国客人，但多了一些内地的客人，所以客房的单价还需要时间慢慢恢复。”
商业零售方面同样恢复得不错。
“2020年是我们上市以来最具挑战的一年，新冠疫情的影响是全球性的，经济上都萎缩得比较厉害。不过因为国内控制得比较好，我们看到2021年进入复苏的轨道，商场人流及零售的生意额也回升了。”
“慢慢来”
你能想象一位60后的企业高管，一手持电筒，一手握自行车把，在周末晚上独自骑行于林中吗？避开蚊虫，绕过路障，身披月光与星光。
你能想象一位半生与金融打交道，“精打细算”是家常便饭的企业操盘？，一手持画笔、一手握红酒，伴着古典乐在黄昏中作画吗？轻啜红酒，轻点画布，鼻间尽是松节油的香气。
这些只是蒋领峰生活中的某些片段。
我们不曾想，这位新朋友有着这样的冒险主义和浪漫主义，不过倒也在意料之中。
访谈期间，蒋领峰最常提到的几个字是“慢慢来吧”。
的确，无论是骑行还是油画，或是经营好一支REITs，都不是一件能够着急的事，“灵感到了，爆发很快，但酝酿是一个长过程。”
当问及接下来是否会有扩张时，他直言，“一直没停止寻找”。
根据相关监管规定，房地产信托基金须把最少90%的除税后净收益以股息形式，定期派发给投资者。换而言之，用于经营提升和做其他操作的部分，只占到10%。
与此同时，绝大多数的REITs在购买资产时都是以贷款的方式，那么贷款成本与购入资产后的回报比例怎样，很有讲究。
“如果贷款成本太高，收益覆盖不了资金成本，一般来说这种投资是不能做的。必须是要高过贷款的成本，然后也要运营好，再加上一些新的投入，包括提升、改造、人员等，要算一笔比较细的账。”
“好的物业需要寻找，买的时候从能不能经营、能不能增长、能不能持续的角度考虑，合适的才能买。我们买回来是要经营，要把它经营好、有增长，这才是一个REITs的精神。”
“接地气”
在蒋领峰看来，自己是“陪着”汇贤一起成长。
大陆生活了近三十年，他不仅观察到香港与内地的不同，也见证了大陆地区城市之间的变化。
“每个城市都不一样”，这是蒋领峰最大的感受。内地几百个城市，语言不同、文化不同、习惯不同，随着大众点评、小红书、抖音等大众社交软件的兴起，现在一体化的更多了。
“以前每个城市都更不一样，我来了这么多年，也不能说我很了解，可是我比很多香港人要更了解大陆。”
“不接地气就很难成功。”他这样说，对市场的了解是需要一个过程的，成功的项目一定要与当地融合好。
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