绿都杨张峰与观点面对面：稳健的力量

　　编者按：一个博鳌，一个行业。

　　走过逾二十载光阴，博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。

　　来到2021年，在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下，中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代，都与过往二十年大有不同。

　　作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业，在大时代浪潮席卷而来之际，中国地产企业和行业精英们如何调整与应对？

　　值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节，观点地产新媒体一如往昔，遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人，讲述他们的故事与广阔视野。

　　观点地产网 今年是杨张峰出任绿都地产掌门人的第四个年头。

　　过去三年间，杨张峰把绿都带到了一个新的高度，销售规模从2018年到2020年之间增长了33%；财务方面，“三条红线”全部绿档，而且离监管目标还有较大的缓冲区间。

　　在错综复杂的市场中，稳健的表现让绿都成为众多房企中较为从容的一个。

　　我们与杨张峰约在位于上海大虹桥绿都地产总部。已经是老朋友了，没有过多寒暄，一见面他就亲切地招呼我们落座，轻松聊天。

　　两个多小时交谈中，这位绿都掌门人向我们详细地叙述着绿都战略计划，以及他在实施战略中的众多细节。

　　构造体系

　　采访过程中，杨张峰脸上更多是淡定从容，这份在行业当下难能可贵的“淡定”，背后底气源于其为绿都制定的五年战略计划。

　　2019年伊始，杨张峰提出要将宇通的基因带到绿都，向“制造业看齐”。这并非一句空话，为此他综合地产趋势研判以及绿都特色和现状问题，为绿都制定了三大发展战略。

　　首先，2018年到2022年这五年，绿都地产不再盲目追求规模，而是全面向制造业转型，企业回归产品力、服务力提升，并追求利润、品牌和客户满意度。

　　“冲规模的时机已经过去了，大量项目不赚钱，或者大量项目现金流不好，现金流不好比不赚钱更可怕。”

　　作出这个决定并不容易，毕竟在彼时房企眼中销售规模就是话语权，而快周转是竞逐规模的最大利器。

　　宇通方面并没有给绿都制定规模方面的目标，据杨张峰透露，他的考核中并没有销售额这一项，有的是关于利润率和客户满意度的考核。

　　虽然没有规模上的压力，但他依然有着自己的要求：“每年增长10%-20%就可以了，这样不至于加杠杆。通过利润沉淀，以及经营效率的提升包括资产盘活等等来支撑发展就可以了，这样绿都的风险会越来越低，压力就小很多。”

　　而杨张峰为绿都制定的第二条战略，就是未来把宇通在制造业的成功经验融入到绿都转型升级之中。

　　在杨张峰看来，随着房地产行业发展，原有的“土地红利”、“金融红利”、“市场红利”消失，原本粗放生长的时代终结，房地产由投资属性回归到消费属性，“制造业”属性逐渐增强，房企的竞争最终还是要回归到各方面的精细化管理。

　　据他介绍，从2020年底开始，绿都把质量管理独立出来，从组织架构进行保障，成立行业首个质量保证部。从设计制造、供应商质量、生产建造质量、售后服务质量全面拉通，涉及3322个检查内容，通过任务单形式，即时责任兑现，明确目标，确保产品质量一次达成。

　　此外，绿都也是业内为数不多依然对工程实现技术孜孜追求的企业。铝膜、爬架、全混凝土外墙等业内领先的技术都实现了全集团项目的推广落地，针对行业共性质量问题专项提升，形成了绿都独有的“绿建造技术体系”，为高标准质量实现奠定了技术保障。

　　同时，280条分模块“构造做法”及100条高品质的“交付标准”也是业内领先的标准，是绿都项目高品质交付的基础。

　　为了实现质量兑现，质量指标不止工程体系承接，包括项目总、运营总及事业部总都在承担。

　　而战略的最后一条，则是绿都要走区域深耕战略，主要围绕“以上海为中心的长三角区域，以郑州洛阳为主的中部区域”，争取在区域内形成领先优势。

　　杨张峰指出，在制造业中以“小而美”定位的企业，往往长期下来会面临“小而不美，难美”的状况，其核心因为制造业很多是“全商品流通、市场化竞争”行业，一旦没有规模优势、品牌优势，企业的可持续发展能力会面临阻力。

　　相比之下，房地产行业的特殊性在于产品是“非全流通”的，产品地域性特征鲜明。绿都定位“中而强”，目前主要围绕“以上海为中心的长三角区域，以郑州洛阳为主的中部区域”进行布局，其中二线城市为主，三线城市作为辅助。

　　战略定力

　　“在行业内战略失败的是少数，大多数都是扩张太快。”

　　战略就好像黑夜中远方的灯塔，在前进中难免会遇到暗潮，需要航行舵手拥有足够的定力，时不时调整方向，向着最初定下的目的地前行。

　　面对当下汹涌的物业上市大潮，绿都也显得十分冷静。

　　“我们的物业不会上市，绿都走的是区域深耕战略，物业长期服务对公司十分关键，是绿都的核心竞争力，必须要拿在自己手里。”杨张峰如是说。

　　他给我们举了个例子，绿都在新乡即将开一个项目，在该项目的前期蓄客情况中，老业主的占比便达到了67%。

　　据了解，今年绿都明确了地产与物业“双轮驱动，互补发展”的协同战略。下半年，绿都物业还将进行品牌升级，实现地产与物业两个引擎充分配合，共同推进绿都业务的增长。

　　对于火热的集中供地，绿都也依然展现出了强大的定力。

　　杨张峰表示，上半年的供地对于追求规模房企来说非常重要。虽然一些项目处于盈亏平衡点附近，甚至亏损状态，但胜在当年就能出货，可以多项目平衡利润。但如果拿不到地，便意味着下半年的业绩可能无法保证。

　　绿都没有太多规模上的压力，没有必要干“面粉贵过面包”的事情，争取每做一个项目就盈利一个。

　　不过，这并不代表绿都放弃“双集中供地”。杨张峰指出，不同于杭州，其实江苏的土地还是有一定的利润空间。在苏州、南京、南通这些城市的集中供地，绿都也都有参与。

　　此外，针对当下很火热的并购话题，杨张峰很直接地否定了这个可能性：“我们不会去并购企业，现在隐形杠杆太多，风险太大，但是优质的项目可以考虑。”

　　品牌与文化

　　今年“五一”，通过直播形式，发布公司全新品牌IP，并进行了人生第一次直播带货。

　　随后，绿都便将每年的5月1日至9日定为“绿都超级品牌日”活动。

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