宋广菊的遗憾:刘平能拿下张炳南吗?

　　中指研究院发布的2021年上半年房企拿地帮上，保利地产以794亿元的拿地金额位列第二，以966万平房子的拿地面积排名第三。而在2020年，保利的名次是第四。重回拿地榜前三，或许是宋广菊为实现带领保利重回销售榜前三所做的最后努力。

　　新董事长由刘平担任，这是个熟面孔，没有出乎大家的意料。

　　2016年12月，刘平被宋广菊从副总经理提拔成为总经理，他和宋广菊一样，有着让保利重归前三的心。如今，53岁的刘平将暂时兼任董事长和总经理两个职位。

　　今年4月20日的保利业绩会上，刘平就已经接替了宋广菊的主持任务。股东大会上，他说，未来五年，对保利而言是一个重要的战略机遇期，保利将积极把握住市场机会。

　　宋广菊任期内没有完成的，刘平能成功吗？

　　漫长的重组

　　2014年，宋广菊在面对这两个上市平台有无合并可能的问题时，给出的回应是“会有”。

　　2015年的上半年，保利集团透露出同业整合的意向，整合事项还被纳入保利集团的十三五规划。但整合一事进行的并不顺利，11月29日在停牌仅仅十个小时后，便因为“经与相关方磋商，认为该事项时机尚不成熟。”的理由宣告了重组的失败。

　　重组前的十数年里，同业竞争是两个平台避不开的问题，2012年，宋广菊曾透露，“为了避免同业竞争，保利集团做了规定，对于双方共同进入的上海、广州(佛山)、重庆和武汉4个城市，两家企业要协商发展，而今后，原则上，将不会再有新的交叉区域”。

　　分区而治成了两个“保利”之间的默契。保利地产放弃了深圳、苏州、海南等市场，而保利置业也得撤出北京等。而在共同进入的城市中，一个参与了，另一个便自觉退出。

　　2017年11月，在“半日重组”失败一年后，保利集团内部的地产业务重组终于得以开始，彼时，保利地产间接持有了保利置业大约20%的股权，平台的重组也终于迈出了成功的一步。

　　今年4月，有投资者提问，对保利置业的重组已经完全结束了么？今后有没有重新启动对保利置业地产业务并购的可能？

　　保利地产没有直接回应，只是说：公司目前持有保利（香港）控股有限公司50%股权，进展情况已通过公告形式对外披露。

　　投资者的疑问

　　碧桂园、恒大、万科一路高歌猛进，保利也没能维持第一梯队的位置，2015年，保利跌落到第六名，此后再没能冲进前三。

　　曾经有业内人士表示，如果实现对保利地产与保利置业的进一步整合，进入因同业竞争困扰而不能覆盖的区域，重回TOP 3的任务会更容易完成。

　　而就在半个多月前，有投资者在平台上再度问起保利地产与保利置业的关系以及同业竞争的问题。保利地产的回复更丰富了些：

　　公司与保利置业由于历史原因，在少数城市有一定重叠，而且房地产是充分竞争的行业，不存在实质的同业竞争；公司于2017年收购保利置业母公司保利（香港）控股有限公司50%股份，可通过保利置业业务发展取得收益。

　　保利置业2020年的中，保利地产根据证券及期货条例被视为持有保利（香港）控股有限公司所直接及间接拥有之股份之权益占比为40.39%。

　　许多人都有疑问，保利地产如今既然要拿地，要规模，为何还不下手，直接让保利置业私有化，用三五十个亿的价格拿下保利置业拥有的2100万平方米的土储以及账上的几百亿货币资金。

　　又或者，2019年，大悦城控股在深交所敲钟上市。自此，大悦城控股完成了这场重大。成为中粮集团唯一的地产业务平台，“A控红筹”架构也能成为保利的样本。

　　克而瑞2020年的销售排行榜上，保利地产权益销售额为3620亿元，排名第五和第三名万科的权益销售额为4557.3亿元相比，差值为937.3亿元。排名第四的融创为3886亿元，而保利置业的权益销售额为500亿元。也就是说，如果将两个“保利”合并，销售额榜单上的排名将会超过融创，即便还不能实现前三，但是与第三名的万科的差据也会大幅缩小到437.3亿。

　　但实际上，保利地产董秘黄海曾表示，保利地产不会并表保利置业，二者财务由保利集团合并。

　　重组的障碍

　　作为有军工背景的大型央企，保利集团内部的地产平台重组显得困难重重，业内人士们认为，整合中的最大问题是行政性因素，也就是人员的问题，其次再是文化以及机制。

　　聂辉华认为，企业在合并整合之后，一定会导致控制权归属的问题。央企的人员行政都是“带级别的”，被合并可能就意味着降级，从而降低积极性，导致重组推进难度增加。“如果保利系整合真要付诸实施，我觉得最重要的和最难的是管理层的调整，因为对于整合来说，最终是人的整合。”易居集团执行总裁丁祖昱也提出自己的看法。

　　重组进程开启几年来，官方消息并不多，同样作为保利集团旗下地产平台的保利地产与保利置业之间的差距依然很大。

　　2019年，保利置业收入为399.44亿港元，同比增71.9%；2020年，收入为312.81亿港元，较2019年同期下降21.7%。保利地产的2020年年报数据显示，公司实现签约金额5028.48亿元，同比增长8.88%；营业收入2430.95亿元，同比增长3.04%。

　　7月19日，保利置业发布正面盈利预告，预计上半年股东净利较去年同期的8.28亿港元，同比增长将不少于60%。

　　2019年2月1日，曾在中国黄金集团、中国工艺集团任职的张炳南成了保利置业的董事会主席。对保利置业的未来他显得信心满满，今年的业绩会上，张炳南放话“公司已经制定了在未来五年再造一个保利置业的‘十四五’奋斗目标”。保利置业管理层也提出了“五年规划做到1300亿”的目标。

　　而在保利地产2020年度业绩会上，有投资者提问刘平：保利住宅开发业务的天花板会在哪里，能否到1-1.5万亿之间？刘平的答案是“可以”。

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