彻底凉了！开发商吐血清盘，新房惊现“买一送一”！二手房降价20万还送车位......“不会暴雷”成优势！
房地产变局不断演进，市场一线有何变化？ 近期，e公司记者实地调研北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、郑州、合肥、长沙等9大重点城市房地产市场，感受市场真实脉搏。
即日起，e公司推出【楼市重镇探营】栏目，每日一篇重点城市房地产调研报道，以飨读者。
第四篇，关于郑州，一场洪水，三波疫情，让河南省会郑州成为2021年夏季以来最让国人“挂心”的城市之一。
连番冲击下，郑州无论新房、二手房还是房屋租赁市场，都迎来近年罕见的低迷景象，零售物业空置率也达到近年高点。
低首付揽客降价花样频出
农历新年前夕，郑州迎来步入2022年后的第二场雪。雪天叠加疫情影响，让节前郑州地产市场整体步入“冬眠”，即使在周末时段，部分项目售楼部也看来十分冷清。
“目前项目一期已经售罄，在售的二期房源中也有几栋楼已经卖完，年前改善型的户型不会有什么优惠活动了。”位于郑州经开区的一家地产项目售楼部内，见不到前来咨询的看房客，工作人员直到开始介绍房源，才匆匆打开了沙盘的灯带。
紧邻的另一家地产项目售楼部内，也未见除工作人员外的其他身影。“项目2019年就开盘了，目前只剩十几套房源，价格也没有什么优惠。”工作人员称。
走访中，地产销售人员不约而同重申的项目优势，即是“不会暴雷”。大品牌、年底交房、没有烂尾风险……都成为项目价值的体现。
虽然销售人员反复向看房者强调着自家楼盘价格坚挺，但不可否认，刚刚过去的2021年，郑州新房市场刷新了近年来最差销售记录。市场颓势下，“买一送一”、“倒贴卖货”这种此前多用于商业零售的促销手段，如今也出现在了楼市。
就在2021年12月，位于郑州三环边一楼盘传出了“买一套136平郑南别墅，就能送一套82平高层住宅”的消息。不久后，二环边的另一项目，更是打出“首付不要了，还能倒赚钱。”的口号，声称双十二将为签约客户补贴12万元现金。
除降价外，低首付更是过去一年开发商针对刚需客户抛出的终极诱惑。
“2021年末，管城南区康桥的一个项目推出活动政策，首付只要15%，最低首付14万就能买郑州四环以内的精装学区房。而郑州二环内地铁口一本土房企项目，单价不仅低至1.3万元左右的价格，首付也最低只用10万元。此外，位于郑州核心区的中原万达旁，也推出了首付10万出头就能入手的地铁旁公寓。”
谈及2021年郑州楼市，从事房产经纪工作多年的王磊（化名）对证券时报·e公司记者说到，降低首付门槛，其实是二手房中常用的高评高贷手段，之前是很少应用到新房项目的，足见目前开发商资金链紧张程度。2020年，虽然郑州房价有明显回落，但销量增长明显，以至于很多开发商到年底都超额完成了业绩目标，但2021年，开发商一方面面临政策调控，房企暴雷、债务违约消息频出。另一方面，由于2021年3-5月份郑州市场价格上涨，造成市场抗价抵触心理提升，都不愿意买房，开发商回款变慢，高杠杆房企融资更加艰难，以至于到下半年突击通过各类促销手段降价回血。
不过他也表示，虽然楼市下行，但2021年郑州市也有300多套房开盘既清盘的海马公园项目，也有刷新金水北区价格天花板的北三环金水意项目。市场上降价的产品多是特殊房源，比如五梯十户，比如会占用买房名额的小户型，还有一层或顶层的清盘特惠房源。
相比开发商的“吐血”清盘，让王磊更忧心的是市场延续的观望态度。
“经历暴雨、疫情、双减后，大家对于收入的预期明显下降，在开发商停工暴雷消息频出下，买房的信心也开始被击退。在郑州2022年这轮疫情发生前，看房客户确实一度增加，但也是看多买少，一周带八组客户能有一组成交就算不错，大家都还抱着等价格继续下降的心态。”他坦言，虽然2022年元旦过后，郑州很多楼盘都进行了价格调涨通知。但疫情再度“光临”郑州，让开发商的涨价显得苍白无力。在此背景下，有的开发商早早选择歇业，甚至直接放假到2022年4月，变相裁员。“目前开发商销售价和成本价逐步贴近，降价的空间小，市场接受程度不高，反正卖不出去了，干脆先涨价，让老业主开心，同时也在等待春节后的利好。”
作为刚需一族，郑州市民胡先生在2021年看过众多楼盘后，也依然选择“再等等”。
“买房对于很多人来说是终身大事，在市场低迷环境下，烂尾、延期问题频现，一但下错手，影响深远。”他感慨，受这大半年洪灾疫情冲击，大家赚钱变得更难，分期购买的房子已经成为负担，断贷消息不断。他身边一做服装批发的朋友近来生意连连受挫，资金链吃紧，两年前买的房子已经无力还贷，面临法拍，之前投入的钱都要打水漂，钱房两空。
二手房价普降租赁市场冷清
相比新楼盘让人眼花缭乱的活动策略，二手房市场的降价更为直接。
“现在二手房价格都降了，只是降价幅度大小的问题。像东区海马公园这样的好区域好户型，300多万元的房子售价一年内可能降了10万元，但我手里的一套南三环小户型，因为区位和房子都不太理想，降价幅度就大，2021年初至少能卖100万元，现在挂90万元都难出手。”为了给即将上小学的女儿落实学校，郑州市民吴女士近两年来频繁奔波看房，终于在2022年初下了手。1月份，她刚刚签约购买了一套市内核心区的学区房，80多平米总价179万元。“价格比我两年前了解的要便宜20多万元。”她说。
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