观点与陈启宗面对面：恒隆60年与中国故事 | 领袖访谈
编者按：一个博鳌，一个行业。
走过逾二十载光阴，博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。
来到2021年，在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下，中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代，都与过往二十年大有不同。
作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业，在大时代浪潮席卷而来之际，中国地产企业和行业精英们如何调整与应对？
值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节，观点地产新媒体一如往昔，遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人，讲述他们的故事与广阔视野。
观点地产网 陈启宗今年72岁，对大多数人而言这属于退休的年龄，但他仍未能忘情于世事。
自2007年起，我们便开始与陈启宗先生维持了十多年的联系，这些年我们见证过他多重身份的转换：房地产商人、社会名流、慈善家、博学的有识之士、一位睿智的受访者，以及最为人熟知的：他是一名犀利的批评家。
沉默寡言从不是陈启宗的风格，人们乐于为他贴上敢言的标签，“拥抱熊市”、“拿了地王的都是傻瓜”等金句均出自他之口。同时，陈启宗每年留下的四篇《致股东函》，数万字长文针砭时弊，个人的思想和感慨总是很自然地在笔下流露。
陈启宗游走在中国内地、香港以及美国的政商学三界，他身兼多个国际智库和大学的理事会或顾问委员会成员，过去亦曾担任一国两制研究中心执行委员会主席，中国发展研究基金会理事会副会长及顾问等职。
此前面对香港时局，陈启宗自2019年下半年起，就以香港明天好基金执委会主席等身份参与媒体访问，呼吁社会保持克制并提出见解。
2021年，我们正在见证一段重大转折时期的历史。除疫情的冲击外，货币超发引发的通胀波及全球主要经济体，中美博弈悬而未决，在美国新总统拜登上任后还有越演越烈的趋势……身处旋涡之中，人们关心应对之策。
临近6月，我们又一次来到陈启宗先生位于香港中环恒隆集团总部的办公室，寻找答案。
不稳定的世界
人们将2021年定义为“后疫情时代”，是希望扭转颓势重新出发，但至少对中国房地产开发商来说，却不是那么一回事。
从1998年房改，2003年确立房地产业作为拉动中国经济发展的支柱产业地位，直至如今中国房地产市场似乎已经到达极限。以2008年的四万亿刺激为起点，财政扩张带来大规模放水，房企们通过杠杆换取高速发展，直至债务有失控之虞。
在去杠杆大背景之下，2017年10月举办的十九大提出坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，房地产市场开始转向，针对土地、贷款、房价等方面的调控政策陆续实施。
而2020年初突如其来的疫情使风险程度急速增长，而“三道红线”、“贷款集中度管理”、“土地出让双集中”等更具针对性的监管制度一一出台。
最新的情况是，为抵御疫情对经济的冲击，发达国家的货币政策自2020年起达到了前所未有的宽松程度。这一轮为短期稳定市场的刺激策略，伴随而来的是巨量货币超发和通胀压力。全球大宗商品价格持续上涨，来自行业上游的压力，最终影响到开发商本身。
在陈启宗看来，中国房地产市场的钟摆早就摆到了有利于商业地产的一边。换句话说，即是时候认识到要慢下来。2018博鳌房地产论坛上，他就已提出，随着行业头部企业的市占率不断提高，行业在量和速度方面的较量将成为过去。
当时，他的演讲题目是“反思地产，轻松赚钱时代的终结”，他警告内地同行们要及时改变心态，情况已是迫在眉睫。
陈启宗曾指出，香港房地产商属于过去，大陆房地产商属于未来，但历史是一个又一个的轮回。他总是强调温故知新：“中国内地企业家有一个吃亏的地方，就是中国改革开放仅40年而已……时间还不够长。”
“真正的开放，大规模的私营企业进入市场竞争也不过二三十年，所以他们缺乏历史观。”而香港是一个发展多年且游戏规则成熟的市场。
内地房企对规模和速度的执著，香港开发商也同样经历过。
“以往过去的四五十年里，香港也有不少‘疯子’。有本地的‘疯子’，还有外边来的‘疯子’，有日本来的，有东南亚来的，还有澳大利亚来的。”
但这些疯子基本没有能存活下来的，“绝大部分破产了，有一部分进了监牢。”陈启宗相信，市场经济从来是优胜劣汰的世界，所以他曾对2016-2017年进军香港的内地房企发出警告，认为他们是“飞蛾扑火”。
谨慎总没有错，坚定一个对的行业做下去。因此他亦曾对内地房地产商近年喜爱炒作的“去地产化”颇有微词。
稳健的恒隆
陈启宗是一个谨慎的人，他当然听到过别人的批评。
恒隆集团是进入中国内地市场的大型港资开发商中，唯一一间未有涉及住宅业务的企业。有人批评恒隆错失了发展的黄金时期。
但陈启宗无意于接受那些在他看来不中肯的评价，这种谨慎并非完全来自家族遗传，而更多源自于经验教训。
恒隆集团由陈启宗父辈陈曾熙先生于1960年9月在香港创立，整个60年代发展迅速，迅速成为当地最大型的地产发展商之一。当恒隆在1972年上市时，市值亦是同行中最高的。
“早期获利使我们变得保守”，陈启宗曾撰文回忆，当时香港住宅市场发展蓬勃，但恒隆却急于购入商业地产项目作长期持有，没有扩展住宅业务规模。当该公司最终在1980年代选择跟进，则被认为是1982年香港房地产崩盘之前最为冒进的房地产企业。
一连串错误的决策令当时的恒隆陷入旋涡之中，因此自1991年接手经营以来，陈启宗从未忘记安不忘危的经营哲学。
“一定要吃时代的红利。”这个智慧长者表示，做生意最重要的是选定在哪个国家、哪个经济体做，第二就是选对进入的行业。
出售完绝大部分住宅项目之后，恒隆集团以商业地产开发运营为主业，并在中国内地和香港取得巨大的成功。
恒隆集团以稳健闻名，只买价格合适的土地。因此陈启宗说，他是最喜欢熊市的一个人。他一向强调要善于观察房地产周期性，认为“你要能够保存自己的实力，在大市场下滑的期间不要死掉。”
从2011年夏天到2017年末的6年多时间里面，内地零售消费市场处于颓势。恒隆的经营策略是保存实力，趁机在武汉和杭州等地吸纳土储。如今，五星级商场武汉恒隆广场在今年3月末开业。
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