楼市调查 | 深圳宝安天谷大楼“工改工”之困

　　 8月初深圳已进入全年高温顶点，如果没有要忙的事，人们尽可能会避开高温集中的中午和下午出行，尤其是周末。

　　深圳宝安西乡天谷大楼项目的业主们顾不了这么多，他们冒着酷暑簇拥在开发商华讯方舟公司门前，因为天谷大楼项目约331套房源已处于司法查封状态。

　　2021年6月30日本是天谷大楼交楼的日子，然而交房前一个月，业主们收到了天谷大楼开发商即深圳市华讯方舟投资有限公司（下称“华讯方舟”）破产重整无法按期交房的消息。

　　时间倒回两年前的2019年7月15日，天谷大楼项目刚刚获得预售许可证。该项目位于深圳“打新”炙手可热的西部，销售文案也强调了几个元素，比如：“位于宝安西乡”、“通燃气”、“带阳台”、“不限售不限贷”、“总价110万起带精装修”，这些都吸引了不少购房者的注意。

　　据参加售楼中心活动的业主介绍，当时销售中心很火爆，二三十平小户型卖的很快。中介的广告是“公寓”，更表达出项目的宏伟蓝图。但实际上，该项目只是被包装的“类住宅产品”。

　　天谷大楼系深圳城市更新项目，由建设于上世纪80年代中后期的新安第一工业区升级改造而来。

　　深圳市规划和自然资源局曾在2012年12月发布《2011年深圳市城市更新单元计划第四批计划》，其中写明该项目更改单元名称为：上市公司总部及研发中心园区城市更新单元，申报主体为深圳市新安实业有限公司。新安实业为原宝安区新安镇经济发展总公司改组而成立的西乡街道直属企业，现在宝安实业集团旗下。项目拟更新方向为工业、研发等功能，公共利益项目用地不小于46300平方米。

　　据2019年天谷大楼的售楼处宣传介绍，深圳市华讯方舟投资有限公司开发打造的国内首个集卫星互联网研发、商业运营、产业聚集、产业孵化演进于一体的全产业链创新产业园。

　　整个更新单元共有三期，按照当时深圳市相关规定，工业用地M0（新型产业用地）项目允许配建最高比例30%的宿舍。天谷大楼就属于该更新单元30%的配套设施，虽名义上为“产业配套宿舍”，但仍属工业用地性质的房产。

　　也因为天谷大楼较其他普通商品住宅的“特殊用地”性质，根据深圳关于工业楼宇转让的最新规定，交易过程都与正常商品房交易不同。购房人需要以公司名义买入，而非自然人。项目产权为50年，首付五成，只能申请10年期限的商贷。虽然项目不限购、不限贷，但必须以公司名义购买，天谷大楼营销中心甚至为购房者提供了一站式的公司办理服务。

　　烂尾与重整

　　天谷大楼项目一位业主黄女士向观点地产新媒体表示：包括她在内的很多业主对天谷大楼2019年就已停工并不知情，而停工后天谷大楼的“类住宅项目”的销售仍在继续，甚至今年3月份仍有业主买入。

　　在深圳市住建局帮助下，黄女士与第三方金融机构就该项目个人按揭贷款已经暂停，并表示今年10月份之前会给业主答复。但有部分业主是与银行签署协议，仍在以“先息后本”的方式还利息。

　　据媒体报道，2014年10月23日，宝安区西乡街道与华讯方舟战略合作框架协议签约仪式举行。经过前期多轮比选和谈判磋商，新安实业公司和华讯公司达成合作协议并现场签约，中国天谷暨华讯总部决定入驻西乡新兴产业总部园区，以“股权换产权”的模式进行合作开发。

　　目前工业地产、商业地产交易中，由于房地产资产直接买卖涉及的交易税费较高(需要缴纳的税费：增值税、土地增值税、企业所得税、印花税、契税等)，而股权转让的方式转让房地产资产仅公司的股东需要缴纳企业所得税或个人所得税，涉及的税费相对来说要比房地产直接买卖要低很多，新安实业公司和华讯公司此举也在情理之中。

　　华讯方舟股份有限公司早于2020年3月28日披露了《关于债权人申请公司重整的提示性公告》，公司债权人广州市沐阳产权经纪有限公司向深圳市中级人民法院申请对公司进行重整。

　　事实上，华讯方舟的“大厦将倾”早有迹象，华讯股份2020年1月份发布《2019年度业绩预告》，预计2019年度归属于上市公司股东的净利润亏损10-15亿元。这意味着将连续两年负值，上市公司股票将在2019正式披露后，被实施退市风险警示。

　　除此之外，华讯方舟2018年度、2019年度连续两个会计年度经审计的净利润为负值，2019年12月31日经审计的净资产为负值，同时公司2019年年度财务报告被审计机构出具“无法表示意见”，根据相关规定，公司股票交易将被实行“退市风险警示”特别处理，股票简称由“华讯方舟”变更为“*ST华讯”。

　　2021年7月30日，深交所向*ST华讯(000687)发出关注函。

　　深交所表示：“近日，有多家媒体报道称，你公司供应商上海星地通通信科技有限公司（以下简称‘上海星地通’）疑似拖欠多家上市公司合同款。上海星地通2015年至2020年均为你公司第一大预付款对象，相关预付款金额占你公司预付账款比重约80%。你公司与下游客户富申实业公司自2015年起开展业务，主要合作自组网相关业务、采购数据链终端及数据处理器等模块，相关应收账款长期挂账。我部对此表示关注。”

　　ST华讯还于2021年7月28日晚间公告称，深圳市中级人民法院院决定对公司启动预重整，不代表深圳中院最终受理公司重整申请，不代表公司正式进入重整程序。如果法院正式受理对公司的重整申请且公司顺利实施重整并执行完毕重整计划，将推动公司回归健康、可持续发展轨道。如重整失败，公司将存在被宣告破产风险，公司股票将面临被终止上市的风险。

　　值得注意的是，华讯方舟重整的申请尚需取得最高人民法院的审查意见，该重整申请能否被人民法院受理，公司是否进入重整程序尚具有不确定性。

　　“工改工”之困

　　天谷大楼所属的“工改工项目”，在深圳地区颇为常见，即为现有存量工业用地或旧工业区，升级改造为用地性质为新型产业用地（M0），或普通工业用地加新型产业用地（M1+M0）的新兴产业园。

　　合一城市更新集团董事总经理罗宇曾在《2019工改工白皮书》发布会上提及：未来10-15年，工改工供应量将超3000万平方米，而同期供应的商办将有2000万方左右，两者相加为5000万方，“商办与工改工之间的竞争关系将非常激烈，所以市场上出现了很多改成居住功能分割销售的，拿着产业用房的指标，做成4.5米的LOFT公寓卖”。

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