办公空间服务发展观察

1、根据地以外积极落点

2021年年底至1月，办公空间服务企业没有停下向新地区开拓的步伐——2021年12月，梦想加石家庄梧桐商务中心项目正式交付，这是梦想加在石家庄的首个项目；同月14日，梦想加&汇客工场项目开业，首次落子北京丰台，计划打造一个国际化的创新创业生态空间；Distrii办伴与另类资产管理机构普洛斯达成合作，签约北京兆泰项目——办伴将升级改造兆泰国际C座3-4层共计7100平方米的空间，未来定位是联合办公空间。本次签约的项目是Distrii办伴落子北京朝阳门商圈的首个项目。

据不完全统计，报告期内办公空间服务企业在三个城市或地区开拓首个项目。同时全年梦想加布局城市从6座提高到8座，运营面积从32万平方米提高至56万平方米；而办伴则新开拓了16家办公空间。

办公空间服务不断拓展业务脉络的背后，是公众对于办公空间概念认知的不断提高以及市场供给对于需求敞口的匹配。以打造现代化办公空间为旗，以之插入新城市或者地区的土地。

办公空间服务行业经过野蛮生长、粗放发展、行业洗牌、新冠疫情重挫以后，格局已经相对稳定下来。在各自精进的垂直领域精耕细作，各家在横向的地区和规模领域进行开拓，以填补行业洗牌与出清后留下的和空白的市场空间。

2、城市更新项目发展向好

商改办项目，需要在改造初期考虑商业业态对办公的影响，如双狮汇项目2F，将打造为办伴标准空间，其余楼层属于办公区，则打造为DPLUS小户型产品。

事实上，对于商改办项目，优客工场、梦想加、WeWork等多家企业早前亦有涉及。

同样，新增城市更新项目的企业还有寰图。寰图与广州宾馆就其改造项目达成合作，该项目也是寰图首个城市更新改造的项目。除对酒店客房的升级改造外，寰图将以特色的生活+办公的模式，提供多品类的灵活办公产品。

当前，城市更新成为核心城市的主旋律，办公空间服务企业可以对商业、酒店、产业园区等多种业态项目进行升级改造，在扩大规模的同时也为闲置资产保值增值。

3、企业定制受青睐

年内，WeWork正式推出Powered by We，在WeWork自持办公空间之外进行轻资产运营管理输出服务，为客户提供定制化的一站式办公解决方案。

同样，优客工场关于企业定制业务亦有涉及。早于2018年，优客工场推出U定制业务，主要是为入驻企业提供从办公需求、选址、空间设计、工程管理、智能办公解决方案到全周期运营的一体化办公解决方案。

在办公空间服务越来越受到认知和认可的背景下，自然会有更多企业对这类服务产生需求，其中不乏大中型企业——WeWork会员中大企业占比54%，包括腾讯、宝马、西门子；梦想加EDGE空间研究院服务客户包含高瓴资本、中金、字节跳动、快手、北师大心理学部等；筑梦之星最新招股书显示，在其客户中，筑梦之星已为华为、字节跳动、中国太平洋保险(HKEX: 02601)、天风证券和好未来(NYSE: TAL)等大型企业提供服务。

大中企业已经成为办公空间服务商客户的重要组成部分，当企业快速成长到一定程度时，它们会更倾向于选择独栋且具备定制功能的写字楼，或产业园的独栋办公楼进行办公。

对于资金更充裕、对象和价格相对不那么敏感的大型企业而言，在这方面会更显得“刚需”。

二、2022办公空间运营服务卓越表现 即将发布

2021年，疫情影响逐渐消散。办公服务行业也逐渐从低迷状态走出，企业重展项目拓展信心，扩张脚步以一线新一线城市为主，但亦有企业下沉至二线及二线以下城市。

同时，随着疫情常态化下，越来越多的企业关注到灵活办公的重要性。办公服务企业也逐步找到自身发展节奏，有专注轻资产管理输出，扩大品牌影响力；有依旧坚持半轻资产模式扩张，稳步前行；亦有企业寻求数字化发展，为企业提供灵活便捷的数字化办公解决方案。经过强势扩张阶段过后，办公服务企业进入转型调整时期，更多的企业在发展前行过程中思考自身及行业发展前行的方向。

办公生态迭代下，有哪些企业的宝贵经验值得我们学习？有哪些标杆企业值得同业者仿效？又有哪些先进的经营模式与理念引领行业之先？

为此，观点指数研究院将通过长期对行业进行跟踪研究与数据分析，综合各项指标如营运、财务、管理、品牌、创新表现等，发布"2022办公空间运营服务卓越表现"研究成果，盘点过去一年在办公空间服务表现卓越的企业，为办公空间的发展树立榜样并提供借鉴经验，把脉行业风向与前景。

同时，3月，观点机构将举办2022观点年度论坛，聚焦房地产开发、产业园区、物流、零售新商业、物业服务乃至城市智慧服务等行业的发展，与各细分领域的领导嘉宾一起为行业贡献出真知灼见，推动行业健康可持续发展。

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