沈天晴闯关 这家浙系房企“悄悄”还了一笔债

观点网 “雷声”阵阵的关口，这家房企悄悄完成一笔境外债的兑付。

3月10日，佳源国际控股有限公司于港交所发布公告称，公司将安排所有必要资金至受托人银行账户，用于偿还于2022年3月11日到期的美元优先票据。目前，所有必要资金已存入受托人指定银行账户。

回想2019年，这家被誉为“浙系房企四小龙”之一的股价曾遭遇断崖式下跌，一天数百亿市值蒸发殆尽，陷入前所未有的债务偿还、资金压力、经营停摆等危机。

而后，是佳源国际资产注入、债务调整的漫长自救和休整期。

时过境迁，或许正是这段时期的休养生息，给予了这家房企更强的体魄，以应对目前艰难复杂的市场环境。

偿还美元债

常说信用比黄金宝贵，原因是丧失信用在境外债市场寸步难行。

通常来看，违约之后，企业的信用评级将被大幅调低。信用评级是第三方信用评级中介机构对债务人如期足额偿还债务本息能力的评价，是国际投资者进行债券投资的重要参考。

如今的房企，似乎顾不上太多了。几个月来，包括佳兆业、奥园等企业发生实质性违约，更多房企也通过寻求债务展期等方式获得喘息空间。

按时偿还美元债，似乎成为了一件难能可贵的事情。

3月10日，佳源国际控股称将安排“所有必要资金”，用于一笔美元债剩余本息兑付打款。资料显示，该笔美元债（ISIN：XS2024526043）发行于2019年7月11日，于2022年3月11日到期，票息13.75%，发行规模2.25亿美元，剩余债券规模1.27亿美元。

有报道指，3月16日，佳源国际还将召开旗下一笔购房尾款ABS投资人线上会议。报道援引佳源国际相关人士透露，与投资人开会并不涉及展期问题。

与此同时，佳源国际控股董事局主席沈天晴实控的佳源创盛控股集团有限公司，传来新的融资动态。

近期，该公司拟申请注册发行总额不超过25亿元的中期票据，期限不超过5年(含)，具体由公司根据市场情况确定，在注册有效期限内，可分期发行。

公告显示，本次注册发行中期票据事项已经公司股东会批准，尚需中国银行间市场交易商协会接受注册后方可实施。

这也是去年接手中天城投100%股权的公司。

2021年8月30日，中天金融称拟以180亿元将旗下中天城投集团100%股权转让给佳源创盛，随后价格被下调至89亿元。

不过，在目前市场环境下，这笔资金庞大交易能否继续仍存疑问。

中天金融于2月披露，公司收到佳源创盛方面收购中天城投集团交易第一期股权转让的价款，但尚未收到第二期及第三期的股权转让价款。

“对方在项目开发和投资拓展上，可能有一些资金安排，因此发生了付款迟滞。目前得到的信息是，交易并未终止，只是后续款项支付可能会暂缓。”有中天金融投资者关系部人士如此回应。

佳源国际底色

据观点新媒体观察，3月份以来，在佳源国际控股之外，包括新城、旭辉在内多家房企均对外发布提前或按时偿债信息，给予市场信心。

当中，新城提前完成两笔约25.92亿元公司债回售及本息支付，旭辉则到期赎回8亿元非公开发行境内债券。

不过，普遍的认知是，房企信用恢复的一大关键前提是销售回归到正常水平，但就目前来看仍较有难度。

3月7日，评级机构穆迪将佳源国际控股“B2”公司家族评级及“B3”高级无抵押评级列入评级下调观察名单。同时，穆迪将评级展望从“稳定”调整为列入评级观察中。

影响评级的一个因素，就是销售额预期下降。

受下半年骤冷的市场环境影响，房企目标完成率远不及历史同期。佳源国际2021年录得合同销售金额约360.53亿元，同比上升17%，但未达成405亿元销售目标。

今年前2月，佳源国际控股合约销售额30.03亿元，相比去年同期49.32亿元下跌近四成。

穆迪预测，鉴于购房者信心疲弱和运营资金减少，佳源国际的合同销售额将在未来6至12个月下降。合同销售额的下降将减少该公司的运营现金流，并削弱财务和流动性状况。

从债务情况看，截至2021年上半年，佳源国际控股净负债率为40.71%、剔除预收款后的资产负债率为62.11%、现金短债比为1.29，“三道红线”达标。

佳源国际控股负债率的控制，一定程度上得益于大股东的资产注入持续增厚公司资产。

2019年4月，佳源国际控股收购沈天晴持有位于安徽省多个物业开发项目，总建面达397万平米，收购总代价为41.55亿元。资产注入的方式并没有选择现金交易，而是通过上市平台配发股份。

2021年1月14日，佳源国际再以72.48亿港元收购沈天晴持有的三个青岛项目及一个威海项目。其中，青岛项目主要包括大型住宅综合体项目，以及批发及零售、信息技术研究以及商业办公室开发；威海项目为一个具备购物中心及其他配套设施的住宅综合体项目。

对价以“债券+配股+现金”三种形式支付，其中，34.21亿港元将透过发行可换股债券予以结付；27.72亿港元将透过发行及配发8.4亿股代价股份予以结付，转换价及发行价均为3.30港元；剩余10.55亿港元将以现金予以结付。

至于是否会有更多资产注入动作，管理层曾表示：“大股东会持续注资到上市公司，未来不排除会把私人公司大部分资产注入上市公司。”

即便如此，穆迪仍然指出，佳源国际控股在未来6-12个月有大量债务到期，再融资风险加大。而佳源国际对离岸债务融资的高度依赖，以及进入离岸债券市场的渠道减弱，将限制其在解决再融资需求方面的财务灵活性。

据悉，截至2021年6月底，佳源国际离岸债券市场占其总债务的43%。特别是2023年6月底前，该公司约有9亿美元境外债券到期或可回售。同期，佳源国际拥有不受限制的现金105亿元，覆盖同期报告短期债务的1.3倍。

穆迪认为，公司能否将大部分现金用于控股公司层面的债务偿还，尤其是项目层面受困的现金，目前尚存在不确定性。

佳源国际也在处置资产回流现金。近期消息，佳源国际委托戴德梁行放售位于香港屯门新合里1号全幢物业，以及新合里3号最顶4层楼层，意向价逾11.34亿港元。

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