绿城代建盈利5.65亿元同比增32%，李军：资方代建是未来方向「房企年报季」

理财鱼小提示：绿城代建盈利5.65亿元同比增32%，李军：资方代建是未来方向「房企年报季」

绿城代建盈利5.65亿元同比增32%，李军：资方代建是未来方向「房企年报季」

华夏时报（）记者 李贝贝 上海报道

3月23日，“代建第一股”绿城管理控股有限公司（09979.HK，以下简称“绿城管理”）发布了2021年度业绩。会上，绿城管理控股执行董事、CEO李军透露，绿城管理未来的商业代建、政府代建、资方代建将形成 “5:3:2”的收入结构，即保持政府代建优势、提高商业代建门槛、加大资方代建业务。其中，资方代建是未来的方向，需要提前占位，“这个赛道足够长、雪也很厚”。

归母净利将保持30%的增长目标

3月22日晚间，绿城管理控股有限公司披露截至2021年12月31日止年度的全年业绩公告。年报显示，过去一年，绿城管理实现收入22.43亿元，同比增长23.7%；归母净利润5.65亿元，同比增长31.9%；公司经营活动现金净流量达人民币5.66亿元，公司无负债且现金流充足。

在3月23日上午10点举行的业绩发布会上，李军指出，公司经营性现金流与归母净利润几乎相同，说明公司现金转化率很高，“这是轻资产特征之一，也说明公司内部经营情况非常良好”。

在三大代建主业方面，因政府代建业务需求快速释放，公司加速业务拓展并开始向全国化布局等原因，绿城管理2021年的政府代建收入达人民币5.72亿元，占整体收入的25.5%，较2020年的3.1亿元增长84.5%；同时，商业代建依然是集团最大的收入和利润来源，年内收入14.78亿元，占整体收入的65.9%，与2020年的13.13亿元相比增长了12.6%，增长的主要原因是新拓项目增多并陆续开工，带来收入的显著增长。

截至2021年12月31日，绿城管理业务分布覆盖中国28个省、直辖市及自治区的101座主要城市，管理项目数量由去年同期的296个增加至345个；合约项目总建筑面积8470万平方米，较去年同期增长11.3%；在建面积4400万平方米，较去年同期增长8.7%。

在全国化的布局下，主要经济区域（含：环渤海经济圈、京津冀城市群、长三角经 济圈、珠三角经济圈、成渝城市群）保持较大比重：合约项目预估总可售货值达3845亿元，规模占整体可售货值的74.7%。

项目拓展方面，2021年，绿城管理新拓代建项目的合约总建筑面积达2280万平方米，较去年同期增长约21.9%；新拓代建项目代建费预估71.1亿元，较去年同期增长约22.3%。

截至2021年12月31日，按当期在建面积测算，政府委托项目为1420万平方米，占比32.3%；国有企业委托项目为1810万平方米，占比41.0%；私营企业委托项目为1080万平方米，占比24.5%；金融机构委托项目为100万平方米，占比2.2%。

资方代建“赛道足够长、雪也很厚”

绿城管理控股董事会主席兼非执行董事郭佳峰判断，房地产行业基本面应该是稳定的，但在行业去金融化的背景下，轻资产开发模式成为多家房企的选择，代建行业的竞争也更加激烈。未来房地产企业要比拼融资成本、投资能力、操盘效率、产品品质和服务水平，是综合能力的比赛，要补长自己的短板、发挥自己的长板。

基于行业的变化，绿城管理未来的商业代建、政府代建、资方代建将形成“5:3:2”的收入结构，即保持政府代建优势、提高商业代建门槛、加大资方代建业务。

具体而言，一要保持政府代建业务的增长，这一业务板块将是未来主流房地产开发模式之一，收入占比计划会增至30%以上；二是商品房市场将出现结构性分化，传统房地产企业压力巨大，其目标是“去杠杆保交付保生存”，公司将根据这一趋势调整业务，提高商业代建门槛，收入占比保持50%的水平；三是快速拓展资方代建，与金融机构合作，未来把这一业务板块作为主流业务培育，计划收入占比增加至20%以上。

其中，政府代建是民生工程，是企业的社会道义所在，也是政策支持的业务范畴，有明显的逆周期特性。“因此绿城管理会继续加大拓展力度，走出浙江区域，扩大业务类型，保持中国政府代建的第一身位。”李军表示。

同时，李军判断，中国商品房市场将出现结构分化：“一方面，传统房企在积极去杠杆、保交付、保生存；另一方面，国企央企成为拿地主体。”李军补充说，根据这些趋势，绿城管理会提高商业代建的合作要求，并重点拓展国有企业、城投公司的代建业务，目前在建面积中，国企类业务占比已经超过40%。

对于资方代建的发展，绿城管理也已经有了颇为清晰的考虑。“未来资方代建会成为主流市场开发模式。”李军称：“我们开始创新资方代建业务，是基于我们对趋势的研判，对公司业务战略方面的思考，我们认为资方代建是未来的方向，需要提前占位，这个赛道足够长、雪也很厚。”

由于宏观调控及金融政策等原因，现阶段出现了很多涉房类的不良资产需要代建服务，地产基金、股权类投资机构也将成为房地产投资主体。李军向《华夏时报》等媒体及多家投资机构透露，最近接触了AMC（资产管理公司）处置的不良资产项目，将会选择优质项目合作，做这种业务尝试是为了长远发展。目前，公司正与金融机构成立SPV公司，为有资金需求的代建项目以及委托方提供金融撮合服务，以及为遇到困难的房地产项目提供纾困方案。

不过，李军也强调，做好资方代建需要很多能力的准备：“要开拓资方代建业务，需要从认知、团队、项目决策、以及风险控制、信息化工具应用等各个环节做出改变,这不是一件容易的事，甚至需要内部革命。”

比如，绿城管理要重构决策机制和项目筛选标准，不是所有金融机构推送的项目都能承接，绿城管理的能力也有边界的，我们的核心能力是有强大的主体信用及品牌效应、专业的开发团队及供应链资源。所以要优选债务关系简单、产品品质可控、通过我们介入管理能顺利交付的项目。“即使我们准备好了，资方代建还要密切关注金融政策的变化。这不是一个订单增速的问题，而是要紧跟政策变化、甚至要稍微超前、主动变革、探索实践。一旦突破, 就能形成爆发式增长。”李军总结说。

此外，在收并购领域，今年1月，绿城管理收购了浙江熵里60%股权。关于未来的收并购，李军表示，还会积极的寻找收并购机会，公司的IPO募集资金中还有2亿多的收并购余额未动用。

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