年报观察 | 建发物业外拓启动

观点网 年报季，在物业企业纷纷交出2021年业绩答卷之时，建发物业也于3月27日举行了2021年度业绩发布会，并公告全年业绩。

根据年报，报告期内，建发物业收入约人民币15.57亿元，较2020年同期增长约51.3%；毛利约人民币3.89亿元，同比增加约54.7%，毛利率约25.0%，较2020年度的24.5%提升约0.5个百分点。

项目规模上，截至2021年12月31日，建发物业物业管理服务的合约建筑面积约为7390万平方米，较2020年的4720万平方米增长约56.6%，合约项目数量489个，同比增长48.2%；在管建筑面积达约3300万平方米，在管项目数量280个，分别较2020年增长约28.9%及27.9%。

而在业态方面，建发物业是较为传统的物业管理公司，管理项目以住宅为主。截止2021年12月31日，建发物业非住宅项目的管理面积占比仅为9.8%，该部分为建发物业提供约22.7%的整体收入。

另外，该公司截至期末流动负债大增135%至15.7亿元，主要是由于建发物业预收的房屋硬装业务款项约人民币5.53亿元。公司表示，该部分合约负债以现金形式存于企业账中，由此引起的流动负债增加对企业整体业绩与经营并无大碍。

外拓机会

2021年是建发物业上市后经历的首个完整年度，超50%的收入利润增长速度在普遍维系高速增长的物管行业中并未落入下风。

建发物业2021年合约面积增幅高达56.6%，大幅高出同期在管面积的增幅28.9%，显示其上市后明显加快了规模扩张步伐。

截至2021年底管理面积为3300万平方米，在主流上市物企中处于低位，其中独立第三方开发商所开发项目占比达42.5%，较2020年末的40.8%有一定提升。而该占比42.5%的第三方项目提供了约41.5%的收入，与主流物企不同的是，建发物业在外拓上基本保持了项目质量的一致性。

此外，建发物业于2021年7月12日披露了一则关于对洛阳泉舜物业的收购公告，将以3739万元现金代价从泉舜集团手中收购洛阳泉舜物业51%股权，这是建发上市后首笔也是唯一一笔收并购。

洛阳泉舜物业管理面积不到200万平方米，以2020年利润计算，收购PE约为16.9倍。或许是重视项目质量的原因，这一价格在目前看来稍高于行业收购平均值。

2020年12月31日，建发物业于厦门建发集团的开发业务中分离并以介绍方式在港交所主板挂牌上市。除建发物业外，目前仅有碧桂园服务和中海物业是通过介绍上市方式登陆资本市场。

虽然介绍方式上市能为进入资本市场节省不少时间，但由于未经上市的首次公开招股募资，仅提供股份供应与交投活跃度，建发物业现金方面可能并不如其他通过完整IPO流程的物企充裕。

对于洛阳泉舜物业的收购也消耗了建发物业部分在手现金，半年禁融资期限已过，基于各个方面的需求，2021年12月10日，建发物业再次公告，将根据一般授权配售1.313亿股新股份，相当于公告日期建发物业已发行股本约10.90%以及经配发及发行配售股份扩大后已发行股本约9.83%，横向比较来看为较高的配售比率。

本次配股共募资约5.45亿港元，这对于通过介绍上市的建发物业而言是一笔重要的现金补充。根据公告，该笔募资金额将用作收购物业管理公司以及一般营运资金。

值得一提的是，建发物业还于2021年7月发布了建议采纳股权激励计划的公告，拟配发及发行合共不超过3530万股限制性股份。其中，董事会拟初步向合共不超过195名激励对象授予限制性股份不超过2825万股，占该激励计划拟授予限制性股份总数约80.03%。配发预计募集8507.3万港元。

根据业绩会披露，建发物业2021年仅有两位管理层获得股权激励，而2022年确认有1550万人民币的管理费用于管理层股权激励，该股权激励计划也会促使建发物业管理层采取更积极的手段进行扩张。

2021年内，建发物业采取了收购物业公司、实施股权激励以及配股募资等一系列积极活动，不难看出其在未来规模扩张方面的想法。

增值业务

以业务类型来分，建发物业与主流物企类似，将旗下业务主要分为3个板块，分别是物业管理服务、社区增值服务以及非业主增值服务，2021年收入占比分别为48.7%、16.3%以及35.0%。

建发物业的增值服务业务2021年增长迅猛，为其提供了过半收入，其中社区增值服务收入增速达110%，非业主增值服务收入增值65%，均显著高于基础物管业务35%的收入增幅。

细分来看，建发物业社区增值服务业务品类类型较多，收入贡献也较为均衡，包括智能社区服务、家居生活服务、家居美化服务、经纪及资产管理以及养老及健康增值服务，收入占比分别为21.3%、28.4%、7.1%、19%以及8.8%。

除了贡献收入较高外，增值服务规模的扩大对企业毛利率有显著提升效果。

2020年为新冠疫情元年，物业公司在抗疫过程中起到了重要作用，政府给予物业企业一定税收优惠以及疫情补贴，该部分税收优惠和补贴普遍已在2021年失效，以其他已公布年报的物业企业来看，大量物企2021年毛利率都因此而有所降低。

进入2021年，虽税收减免和补贴已基本取消，但疫情防控仍在持续，防疫所需成本费用仍占物企成本一定额外比例。在此环境下，尽管基础物管毛利率有所降低，但建发物业整体毛利率实现逆势上涨，较2020年度的24.5%提升约0.5个百分点至25.0%。不难看出，增值服务的开展和扩大对建发物业整体成本收入结构优化的助力。

建发物业非业主增值服务业务收入占比较高，达35%，而物业企业该部分业务被认为存在利益输送之嫌，并不同于基础物管业务那样是能持续创造收入的存量业务，二则高度依赖与关联方交易，存在一定不稳定性，在进行估值时该部分利润通常都会进行一定程度的下调。

非业主增值服务主要包含两个部分，一是于物业开发及建造向开发商提供项目设计建筑物联等咨询服务咨询服务，收入占比仅1.4%；二是于销售中心向地产开发商等提供接待、秩序维护及清洁服务，收入占比达98.8%，也是建发物业非业主增值服务的主体。

根据建发物业年度业绩，非业主增值服务收入大幅提高，主要由于合作地产开发商开发项目的增加。

根据年报，虽然建发国际是少数在行业低潮中实现了逆势上涨的地产开发企业，2021年地产开发板块收入增长率23.8%，但仍远不及建发物业2021年在非业主增值服务领域的增速65.0%，这或是因为2021年投入了较大成本来提高销售力度，也提供了建发物业更高的非业主增值服务收入，这部分收入显然存在较高的不可持续性和不确定性。

目前非业主增值服务仍是建发物业收入中的重要助力，但与此同时，物企对地产公司应依靠而不依赖，即业务上充分利用地产公司提供的资源，但仍需保留充分的独立项目扩张与业务运营能力。

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