建滔集团25亿元伦敦买楼，依靠租金能支撑起地产业务吗？

迫于地产行业持续下行，不少房企选择收缩海外业务，但也有企业在加码布局。

5月3日，据媒体报道，建滔集团（0148.HK）将斥3.02亿英镑（约24.89亿元）收购伦敦金融城地标写字楼2 London Wall Place，出售方是加拿大公司Brookfield。

据悉，建滔集团此次入手的写字楼 2 London Wall Place坐落于伦敦金融城核心区，靠近Liverpool Street车站，楼高16层，总面积19万平方英尺（约1.77万平方米）。

2 London Wall Place目前为满租，租客包括跨国律所Cleary Gottlieb、科技公司R3、澳洲投资公司IFM Investors、英国专业服务公司Barnett Waddingham等。若按3.02亿英镑（约24.89亿元）的交易对价计算，该写字楼的年租金回报率为3.98%。

值得注意的是，在此之前，建滔集团已经在伦敦购入5栋写字楼，而此次2 London Wall Place将是建滔集团在伦敦购入的第六栋商业建筑。

事实上，对于建滔集团来说，房地产板块并非是其重点业务，但由于吃到了租金红利，建滔集团用实际行动表明对商业地产的看好。面对国内仍处于低迷的房地产市场，建滔集团选择继续投资海外地产还能赚到钱吗？

再购海外地产，租金红利仍在？

建滔集团对投资物业的喜爱由来已久。2008年，在正式开拓地产条线之前，其就已经通过投资物业等获得租金收入9007.2万港元（7646.18万元），较2007年增长196.87%。

正式向房地产行业进军后，建滔集团的住宅及投资物业主要分布在华东及华南区域。

截至2010年年底，建滔集团拥有土地储备约260万平方米。投资物业方面，包括上海建滔现代广场及广州展望数码广场在内共实现租金收入1.26亿港元（约1.07亿元），较2009年9080万港元（约7700.14万元）上升38%。当时，建滔集团房地产部门的营业额在整体营业额中占比约为1%。

来源：建滔集团财报

2012年，建滔集团在自建物业的基础上开始了“买买买”的模式。2012年5月，建滔集团收购香港沙田石门汇达大厦，同年10月又买入一幢位于英国伦敦市中心楼面面积约8000平方米的商业大厦——90 Fenchurch Street。建滔集团表示，两次投资预计每年将额外带来1亿港元（约8486.8万元）租金收入。

2015年-2019年，建滔集团又多次出手，收购了包括位于香港的海外信托银行大厦多个楼层、位于广东惠阳的惠阳物业以及位于伦敦的Moor Place、15 Canada Square商业大厦等。

而随着住宅销售及投资租金收入逐年增长，建滔集团的物业板块营业额占比也水涨船高。截至2020年年底，该部分业务实现营业额81.32亿港元（约69亿元），同比上升153%，在总营业额中占比19.1%，创下历史新高。

而今年1月，建滔集团非全资附属公司创金发展还与集团董事何燕生签订初步协议，拟以8243.4万港元（约6995.42万元）向其出售香港骏岭荟项目，预计获得毛利1843.95万港元，而出售所得款项净额将被用作一般营运资金。

来源：建滔集团公告

或许是租金方面为集团带来了稳定的收入增长，建滔集团此次继续选择在海外商业建筑领域加码。

对此，知名地产分析师严跃进分析，建滔集团购入海外写字楼，不同于传统的房地产开发，应从投资收益率角度去理解。当前经济环境下，原有物业投资者或许面临资金压力，在资产配置过程中可能出现贱卖写字楼的做法。对此经营面比较稳定、收购能力比较强的企业在此时选择收购，既能有效控制成本，也能使资产在后续维持一个相对较好的成长性。

“以退为进”的地产布局

建滔集团成立于1988年，最早是一间生产覆铜面板的工厂。发展至今，已经建立了超过六十间分厂，业务范围已由覆铜面板发展至印刷线路板、化工产品等多个领域。1993年，建滔集团在香港交易所上市。

虽然公司已经成立多年，对于主营业务为覆铜面板的建滔集团来说，布局房地产是近些年才发生的事。

建滔集团最早将房地产列为业务条线是在2009年。当年在建滔集团的财报上首次出现了房地产发展业务，并且在附属公司一栏也首次出现了一家地产公司，名为昆山国瑞置业有限公司，注册资本1964万美元（约1.31亿元）。

2009年后，建滔集团正式开展房地产业务布局。次年，由昆山国瑞置业有限公司投资开发的上海裕花园项目在江苏省昆山开盘，是集团首个住宅发展地产项目。

经过十几年发展，建滔集团旗下逐渐形成“建滔广场”商办系和 “裕花园”住宅系等多个品牌，主要分布在上海、昆山、广州等城市，开发住宅及商用物业总建筑面积超过600万平方米。

而近几年来，受到政策调控、疫情影响等因素，建滔集团的地产布局正在放缓，特别在拿地策略方面，已经连续4年未拿新地。但尽管如此，直至2020年，建滔集团的地产业务仍处于增长趋势。

建滔集团介绍，当前内地房地产市场正在经历去杠杆挑战，在房住不炒大原则下，集团房地产部门将继续采取谨慎经营策略。部门在过去4年并没有新增土地储备，并将按预定计划有序推售华东地区住宅项目，加快资金回收。

进入2021年，建滔集团房地产业务营收开始下滑。2021年，该部门实现营业额为23.75亿港元（约20.15亿元），同比下降71%；未扣除利息、税项、折旧及撤销之盈利为15.22亿港元（约12.92亿元），同比下降57%。

不过，建滔集团的租金收入仍维持在上升趋势。报告期内，建滔集团实现租金收入为12亿港元（约10.18亿元），同比上升8%。

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