中报观察 | 建业地产要扭亏为盈

观点网 中报季已至尾声，在宏观经济下行叠加疫情反复的影响下，上半年房地产行业迎来了阵痛期。

从目前已经披露中期业绩的房企来看，能够保持正向增长的屈指可数；整体来看，业绩亏损、利润下滑成为当前普遍现象。

身处行业洪流，建业地产亦不可避免受到影响。

8月31日，建业集团公布2022年中期财报。数据显示，期内该公司实现收益73.01亿元，毛利为5.54亿元，毛利率为7.6%，公司权益持有人应占亏损为56.05亿元。

有投资者告诉观点新媒体，在翌日召开的投资人业绩发布会上，董事会主席胡葆森表示：“坐在企业决策人的位置上，今天的心情和以往是不一样的，因为建业地产创办了三十年，第一次出现了经营上的亏损。作为一个决策人，除去道歉以外，这段时间一直在进行着深刻的反思”。

同时，他亦强调，建业将采取多种措施，在下半年一定要转亏为盈。

实际上，中期财报更像是一张定期测验答卷，可以给资本市场一个考察企业的依据，但这份成绩单更多代表过去一段时间。

下半年以来，建业集团正逐步重启。前不久，建业发布公告表示，河南省铁建投已完成入股，持股比例达到29.01%，成为建业地产第二大股东。

接下来，在地产政策放松、楼市销售修复及新股东信用背书的共振之下，建业地产或能再次迎来高飞。

下半年要扭亏为盈

建业交出的这份中期成绩单，有点差强人意。

数据显示，上半年，建业地产实现收益为73.01亿元，同比减少64.1%，权益持有人应占亏损为56.05亿元（去年同期溢利7.29亿元），毛利为5.54亿元，同比下降84.8%。

这是建业地产自创立至今第一次出现亏损。

在8月中旬召开的电话会议上，胡葆森曾就此次亏损向全体投资人致歉。

实际上，从财报数据来看，建业地产2022年中期出现的亏损，主要源于账面性的非经营性亏损，如存货减值、投资性物业资产减值等。

其中，该公司计提存货减值17.36亿元，因与万达合作导致商业项目运营模式变更，投资物业公允价值下跌15.14亿元，此外，期内公司因出售附属公司带来的亏损为4.75亿元，应收账款坏账计提3.27亿元，汇兑损失接近1亿元，减值金额累计约为41亿元。

对此，投资人转述建业地产首席财务官赵瑞昆的表述：“根据市场过往的情况以及未来将要发生的情况，我们计提了资产减值，是以实事求是的原则计提资产减值，而实际上现金流的亏损并不是很大。”

综合上述两个因素，建业地产上半年出现了56.05亿元的归母净亏损，不过胡葆森亦强调，下半年公司没有减值和拨备的计划。

投资者提到，赵瑞昆在问答环节亦表示，建业地产对下半年非常有信心，接下来将通过提升销售去化、保交付等多种措施，一定要实现盈利。

具体到各项业务方面，上半年建业地产各个板块均受到宏观经济下行和疫情的影响，期内，该公司实现物业销售收入70.18亿元，租金收入0.72亿元，酒店经营收入0.89亿元，项目管理服务收入0.21亿元。

物业销售收益仍旧是该公司业绩贡献的主力，不过这一数值下降了63.9%，下降原因主要是在经济下行、疫情等多重因素影响下，结转面积有所减少。期内，建业地产结转面积为100.9万平方米，较去年同期减少约165万平方米，整体结转毛利率下降了10个百分点。

此外，今年上半年，该公司实现重资产合同销售金额140.4亿元，销售面积191.49万平方米。于6月30日，建业集团物业销售未结转金额还有642.59亿元，其对应毛利约为68.05亿元，这部分金额都将于未来两至三年结转为收益及毛利。

不可否认，建业地产上半年整体业绩不算亮眼，但作为深耕河南的房企，在河南的市场占有率达到了4%，如果加上兄弟公司中原建业的销售，市场占有率7.2%，继续在河南省领跑。

实际上，过去三十年以来，建业地产始终坚持省域化发展战略，在享受城市深耕红利的同时，亦存在一定风险。

胡葆森坦言：“比起在全国布局的头部企业来讲，他们的回旋余地比我们更大，我们因为聚焦在河南，我们回旋的余地就小，所以过去一年业绩就受到了很大的影响。”

至于下半年，建业地产依旧采用“做少、做小、做好”策略，坚持全年400亿元销售目标。

赵瑞昆强调，建业地产前7个月销售额为161亿元，完成全年目标40%左右，下半年预计的可售货源大概是505亿元左右，货值比较充分。另外这些货值85%布局在地级市上，地级市场销售去化速度比较优秀，从这个角度来看，能够确保下半年销售任务的完成。

除了销售，对房地产企业而言，土地是赖以生存的粮草，土地储备决定了企业后续几年发展和盈利的空间。

今年上半年，由于房地产市场销售端、融资端的压力，大部分房企资金受困，在此情况下，企业在土地端的投拓愈发谨慎。

从建业的情况来看，报告期内通过招拍挂和股权合作获取土地约26.6万平方米，新增储备建筑面积约88.6万平方米。截至2022年6月30日，拥有土地储备建筑面积约5037万平方米，其中权益建筑面积约3655万平方米。

“土地策略方面，下半年我们不会非常激进去拿地，基本上土地支出都是已购土地的尾款。”投资人转述建业集团管理层的话指，即使是不拿地，集团的战略性土储也足够支持未来两到三年的发展。

对建业地产而言，业绩下滑、利润亏损更多是短期环境引发，随着上半年风险的出清，随着企业对战略、方向的精准把控，未来建业地产将得到长足的发展。

拒绝躺平的底气

除了盈利能力，面对当前房地产格局，企业的现金流、融资能力等指标，亦显得尤为重要。

据了解，过去的2021年，接连的水灾、疫情及宏观调控，将建业推至风口浪尖。对此，投资者转述胡葆森的话语表示：“面对这种情况，我们还是拒绝躺平，我们先拿自己来开刀，刀刃向内，不怨天尤人，先找自己的原因。”

紧随其后，这家企业接连进行人员优化、资产出售、国资入股、对接本土金融与资本……短短一年时间，建业成功脱险。

实际上，过去三十年时间，建业始终坚守信用底线，保持在金融机构零拖欠和在税务部门零偷逃的记录，即便是去年危机爆发以来，亦是如此。

其中，2021年11月8日，建业地产已于到期日支付3.75亿美元，偿还2021年11月到期的票据本金3.63亿美元、利息1225.87万美元。

今年8月8日晚间，建业再度发布公告称，公司已全数偿还2022年到期的5亿美元6.875%优先票据。该笔美元债如期偿还后，建业地产年内到再无到期美元债。

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