中金：房价拐点已现 中短期内房价或继续回落
7月房价拐点出现。7月中金同质性二手住宅重点城市和全部城市加权平均成交价格指数环比转跌0.6%和0.7%（6月+0.8%和+0.6%），为年内首月环比下降，我们认为这与居民端流动性条件收紧和房价上涨过快城市陆续加强调控政策均有关系；我们观测的52个城市中房价环比上涨的城市数量也较6月减少12城至13城。分区域来看，7月仅成渝和山东半岛城市群房价环比小幅上行，其余城市群房价均现不同程度跌幅。7月基于成交端指标构建的重点城市存量住房市场景气指数环比下降0.24%，也为年内首降。
7月潜在购房需求和售房者价格预期均下行，中短期内房价或继续回落。从需求端来看，7月重点城市在售二手住宅关注度和带看次数环比分别下降2.3%和12.3%，延续6月（-2.9%和-6.0%）的下降趋势，显示居民潜在购房需求仍在持续下行。从供给端来看，7月重点城市加权平均挂牌价格指数环比下降0.7%（6月+0.3%），存量挂牌房源平均调价幅度边际下行63个基点至-1.68%（已回到2020年末水平），售房者价格预期转涨为跌。综合供需两方面因素，我们认为本轮房价高点已过，中短期内房价还将继续回落。7月基于在售端指标构建的领先指数环比继续下降0.20%。
7月住宅租金继续上行，待租周期缩短。7月重点城市挂牌租赁住宅加权平均租金指数环比上涨1.0%（与6月持平），我们监测的20城中15城租金环比上涨（6月16城）。7月重点城市加权平均挂牌租赁住宅租售比环比上行2.8个基点（6月1.1个基点）至1.93%；且由于进入毕业高峰季，存量挂牌租赁住宅平均待租周期边际下行至1.7个月（6月2.3个月）。
风险
信贷和调控政策与预期不符；信用事件超预期恶化；盈利增速及利润率低于预期。
中金存量住房市场价格指标体系
图表：2021年7月中金同质性二手住宅重点城市与全部城市加权平均成交价格指数分别为105.0和104.0
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司(行情601995,诊股)研究部
图表：2021年7月27城二手住宅成交价格指数同比上涨，重点城市加权平均成交价格指数同比上涨4.9%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
注：同比上升、持平、下降分界点分别为+3%和-3%。
图表：2021年7月重点城市与全部城市二手住宅加权平均成交价格指数分别环比下降0.6%和0.7%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
图表：2021年7月中金同质性二手住宅成交价格指数13城环比上涨，11城环比持平，28城环比下降
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
注：同比上升、持平、下降分界点分别为+0.5%和-0.5%。
图表：2021年1-7月房价累计涨幅成渝城市群最高为9.1%，北部湾城市群最低为-3.7%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
图表：2021年7月房价环比涨幅成渝城市群最高为1.4%，北部湾城市群环比下降4.2%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
图表：2021年7月各城市中金同质性二手住宅成交价格指数年初至今涨幅
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
图表：2021年7月各城市二手住宅平均、最高、最低成交价格
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
中金存量住房市场活跃指标体系
图表：2021年7月重点城市加权平均成交周期环比下降1%，加权平均成交议价空间环比上涨19个基点
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
图表：2021年7月重点城市近期挂牌的在售二手住宅加权平均关注度环比下降2.3%，加权平均30日内带看次数环比下降12.3%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
图表：2021年7月中金同质性二手住宅重点城市加权平均挂牌价格指数环比下降0.7%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
图表：2021年7月中金同质性二手住宅挂牌价格指数4城环比上涨，9城环比持平，6城环比下降
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
注：环比上升、持平、下降分界点分别为+0.5%和-0.5%。
图表：2021年7月中金同质性二手住宅挂牌价格指数环比涨幅最高的是苏州，最低的是上海
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
图表：2021年7月重点城市加权平均在售二手住宅挂牌价调增房源套数占比下降1.4个百分点
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
图表：2021年7月各城市在售二手住宅中挂牌价调增房源占比最高的是重庆，最低的是天津
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
图表：2021年7月在售二手住宅挂牌价调增套数占比环比变化最高的是广州，最低的是上海
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
图表：2021年7月重点城市加权平均在售调价二手住宅调价幅度边际下行63个基点至-1.68%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
图表：2021年7月在售调价二手住宅调价幅度最高的是重庆，最低的是郑州
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
图表：2021年7月在售调价二手住宅调价幅度环比变化最高的天津，最低的是重庆
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
中金存量住房市场景气指数体系
图表：2021年7月中金存量住房市场重点城市加权平均景气指数为100.98
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
注：以2019年12月至2020年12月平均水平为100。
图表：2021年7月32城景气指数高于100,20城景气指数低于100
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
注：以2019年12月至2020年12月平均水平为100。
图表：2021年7月中金存量住房市场重点城市加权平均景气指数同比增长0.9%，其中22城同比上涨
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
注：同比上升、持平、下降分界点分别为+0.5%和-0.5%。
图表：2021年7月中金存量住房市场重点城市加权平均景气指数环比下降0.24%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
图表：2021年7月中金存量住房市场景气指数9城环比上涨，8城环比持平，35城环比下降
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
注：环比上升、持平、下降分界点分别为+0.1%和-0.1%。
图表：2021年7月重点城市中金存量住房市场领先指数环比下降0.20%至100.73
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
注：以2019年12月至2020年12月平均水平为100。
中金存量住房市场租赁指标体系
图表：2021年7月中金同质性挂牌租赁住宅加权平均租金指数环比增长1.0%至102.1
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
注：6月租金指数数据由于上期计算时误将当月已下架房源纳入计算，故对环比增幅有所低估，本月进行上溯调整。
图表：2021年7月我们监测的20城中15城同质性挂牌租赁住宅租金指数环比上涨
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
注：环比上升、持平、下降分界点分别为+0.5%和-0.5%（此前环比上升、持平、下降分界点分别为+0.25%和-0.25%）。
图表：2021年7月加权平均挂牌住宅租售比环比上升2.8个基点至1.93%，平均待租周期降至1.71个月
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
图表：2021年7月20城挂牌租赁住宅平均租金为41.5元/（平方米*月）
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
图表：2021年7月挂牌租赁住房租金指数环比涨幅最高的4个城市是上海、武汉、西安和成都
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
图表：2021年7月挂牌住宅租售比中位数最低的城市是东莞和北京，最高的是长沙和沈阳
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
图表：2021年7月挂牌住宅租售比环比涨幅最高的3个城市是沈阳、长沙和武汉
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
图表：2021年7月上海和北京的挂牌租金住宅平均待租周期降至1.3个月（6月1.5个月）
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
注：此前定义的周转月数更名为待租周期，具体计算方法不变。
估值
图表: A股地产公司历史NAV折让水平和动态市盈率
资料来源：公司公告，万得资讯，中金公司研究部
图表:港股地产公司历史NAV折让水平和动态市盈率
资料来源：公司公告，万得资讯，中金公司研究部
附录：覆盖城市范围说明
图表: 中金存量住房市场监测体系覆盖城市范围
资料来源：中金公司研究部
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