原报道 | 被催缴的土地金(2)
2017年至2018年是富力地产近年对资产版图扩张意愿最强烈的两年。一方面，其斥资199.06亿元收购万达商业地产旗下酒店资产。另一方面，富力两年来下沉低线市场，分别购入1811万平方米、1405万平方米，共142幅土地，新进入56座城市。
富力与兰州的接触亦发生在这段时间。2018年11月，富力集团董事长、总裁张力被兰州市政府奉为座上宾。其被陪同前往兰州迎门滩中央商务区开发建设进行考察调研，随后与兰州市政府、安宁区政府签署战略合作框架协议。
只是，面对2019年行业寒冬，富力地产因重资产承压及市场原因而承受的现金流压力快速放大。
此时，其前两年一揽子购置的土储转化为大量现货亟待出售，但富力城郊大盘的开发模式受到市场挑战。其当年便没有完成1600亿元年度销售目标，全年合约销售约1381.9亿元，只完成了年度目标的86.38%。
在此情况下，富力决定采取收缩战略。集团主席李思廉2019年中旬授意发出文件《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》，全面开展降负债降杠杆。
众所周知，放缓土地购买是房企最快速有效的降负债方式，富力此时经营策略的转变亦集中体现在此处。因此除开展“促销售、抓回款”外，富力原则上暂停拿地工作，全面转入城市更新领域。
按照李思廉在2019年中旬业绩会投资者会上的发言，富力最初的计划并未完全扼杀招拍挂的渠道。“下半年，拿地要先问过我。”即涉及具体地块可以通报最高领导层，然后再行定夺。
其中华东、华北、兰州所在的西北区域原则上限制最松。因为不像在华南地区囤积了大量的现金在旧村改造，富力在华东、华北、西北等地区压力尚小。
富力管理层希望投拓队伍，在这些区域虽不主动去参拍抢地，但亦能找到一些能在短时间内形成销售的，土地总金额10亿元左右的短平快地块，即“3-6个月内可以开工，1年现金流可以回正”的地块。
但叠加新冠病毒疫情的冲击，富力地产在2020年的表现，事后证明是更加谨慎的。该公司年内仅执行了两次公开拿地，15.24亿元首入兰州是其一，其二是斥资11.2亿元底价在广州花都拿下一宗纯住宅用地。
如果说在花都拿地是一次考虑周详的补仓行动，那么行业低谷时期进入兰州这个陌生市场，则或许并非富力主动，更多是因为前期已经跟政府签约，所以不得不拿。
“我们在华东、西北等的项目很多都答应盖一些商业的东西，包括是酒店、写字楼、商场之类的。”富力过去在华东、华北、西北区域的拓展，长期遵循产业勾地的模式，这类项目在现金流方面的反应往往较慢。
在平稳行情里，这类能产生长期经营性收益的项目一般问题不大，甚至是有益的。这也是富力愿意接盘万达酒店资产的逻辑。但如若放在市场下行时期，就能对公司现金流产生破坏。
降负债是富力地产近两年公司经营的头等大事，该公司计划2021年内将净负债率降至100%以下。富力·兰州CBD项目后续商业部分的投入，无疑将对富力地产产生一定的压力。
反观富力对城市更新的全面押注利好有三。其一，富力截至2020年末仍拥有应占的土地储备可售建筑面积约为5200万平米，可售货值约为7000亿元，足以开发多年用以过度。这是富力转往旧改的底气。
其二，旧改项目的利润率高，毛利率往往能达到40%至50%。这将扭转富力目前入账销售价格走低的趋势。2020年，富力物业销售入账均价就同比下降11%至8600元/平方米。
其三，城市更新项目在转化为正式土储前无需罗列在财务报表上，因此其相应债务也能一并隐藏。这对富力目前的降负债进程有利。
资料显示，富力截至去年末已签约合作城市更新项目超60个，可售面积超4100万平米，销售货值超1.2万亿元。富力目前亦正加快它们的转化速度。
目前，全球新冠疫情难消，经济大环境不利，在可以遇见的很长一段时间内，富力由招拍挂全面转向旧改的方针将持续执行。此次兰州追缴土地出让金事件，背后折射的是富力地产经营策略转变过程中，一次稍显无奈的决定，以及后续需持续观察的行业问题。
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