时代中国:岑钊雄给投资者吃下两颗“定心丸”

　　“公司有信心完成全年1100亿元销售目标。针对三条红线，在2022年底之前，我们也有信心将其全部恢复到绿档。”8月18日，在时代中国(01233.HK)中期线上业绩会上，董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄给投资者吃下两颗“定心丸”。

　　管理红利时期，如何提升利润质量，实现有质量的增长，这是时代中国在千亿之后不得不面对的课题。可喜的是，时代中国2021年上半年的业绩稳中有升，有盈利的稳定性，也有财务指标的流动性。此外，在土地资源日益稀缺的背景下，城市更新业务正在成为时代中国新的利润增长点。

　　半显示，上半年时代中国合同销售为人民币453.8亿元，相比2020年同期增幅为39.3%。总建筑面积约为2349000平方米。时代中国实现收入181.85亿元，同比增21.8%。期内毛利56.21亿元，同比增39.8%。归属股东净利润16.28亿元，同比增6.0%。公司拥有人应占利润为人民币16.3亿元，同比增长6.0%。

　　在业绩会上，时代中国董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄，执行董事牛霁旻，联席总裁周四阳，首席财务官黄嗣宁等出席，并就集中供地、商票兑付压力、三道红线等热点话题作了回应。

　　对于未来发展策略，管理层明确了五点：

　　一、主动适应国家政策和方向，坚持有质量的增长，保持增长、效益和风险的平衡。

　　二、确保住宅开发业务更有质量的增长，保持城市更新业务的竞争优势，协同发展商业、产业园等业务。

　　三、聚焦深耕粤港澳大湾区，稳步发展长三角、长江中游、成渝城市群等高潜力的区域。

　　四、聚焦城市更新改造的转化，确保拥有充足且优质的土地储备。

　　五、坚持积极销售，加强现金流管理，降低杠杆率，提高管理效能。

　　城市更新盈利贡献率17.6%

　　对于房企而言，盈利性或者是否可持续盈利是衡量一家企业良性发展的重要指标。

　　就时代中国的盈利结构来看，时代中国收入主要由物业发展、城市更新业务及物业租赁和转租产生，截至2021年6月30日止6个月的收入占比分别约为80.7%、17.6%及1.7%。

　　此外，上半年时代中国合同销售为人民币453.8亿元，相比2020年同期增幅为39.3%。总建筑面积约为234.9万平方米。珠三角地区销售占比约95.5%。该公司收入比去年同期的149.245亿元，减少12.861亿元，减幅为8.6%，公告称，主要是物业销售收入减少所致。

　　值得一提的是，上半年时代中国公司毛利率为33.3%，较上年同期增加6.4个百分点，超过2020年行业平均毛利率(26.7%)6.6个百分点。时代中国给予的解释是，主要由于报告期内确认毛利率较高等城市更新业务收入导致，

　　半年报显示，时代中国来自城市更新业务的收入为人民币24.07亿元，该收入主要来自广州及佛山等地区的城市更新项目。据了解，目前城市更新项目总数约160个，潜在总可售建筑面积约5340平方米，可以看出，城市更新业务正成为时代中国新的增长曲线。

　　“全年1100亿的销售目标，上半年完成了41%左右，但符合我们过往上下半年大致4：6的销售节奏。全年可售货值是1600亿元左右，下半年大概还有1150亿元的货值，而且接近有70%是在大湾区的核心城市，包括广州、佛山、东莞区域。”

　　对于业绩目标，管理层则解释称：目前，市场慢慢走向平稳，按照目前下半年推售的项目，以及区域内目前的表现，时代中国还是非常有信心，能按照计划完成全年度的销售目标。

　　大湾区土储占比近90%

　　房企转型进入“深水区”，品牌化、差异化已成为攻城略地、群雄逐鹿的重要利器，而土储是一切产品差异化塑造的前提。

　　就土储方面来看，时代中国于广州、佛山、长沙、惠州、东莞、肇庆以及南京购入7幅地块，土地收购成本总额约为人民币35.43亿元。截至报告期末，集团总土地储备约为2170万平方米，时代中国认为足够应付其未来三年的发展所需。

　　半年报显示，时代中国截至2021年6月30日，总土地储备约为2166万平方米，主要分布在国内的一、二线城市及大湾区，其中在大湾区的土地储备占比近90%。

　　此外，为了补充土储，2021年上半年时代中国于广州、佛山、长沙、惠州、东莞、肇庆以及南京购入7幅地块，土地收购成本总额约为人民币35.43亿元。同时，时代中国累计城市更新项目总数约160个，潜在可售建筑面积约5340万平方米。预计总货值超过1.6万亿。

　　具体来看，时代中国所有的145个处于不同阶段的项目中，133个分布在广州、佛山、江门、东莞、惠州、珠海、中山、清远、肇庆、汕头、汕尾及河源等广东省主要城市，6个位于湖南省长沙市，1个位于湖北省武汉市，2个位于四川省成都市，2个位于浙江省杭州地区及1个位于江苏省南京市。

　　时代中国认为，其目前的土地储备足够应付未来三年的发展所需，其还将继续从多个渠道积极拓展土地储备，包括参与公开拍卖、城市更新项目、一级开发、合作及收购。

　　对此，管理层称，时代中国将聚焦深耕粤港澳大湾区，稳步发展长三角、长江中游、成渝城市群等高潜力的区域，同时聚焦城市更新改造的转化，确保拥有充足且优质的土地储备。同时，时代中国也逐步布局其他都市圈，在成都、南京、杭州、武汉、长沙等城市均有土地储备。

　　三条红线：2022年底前全部转“绿”

　　利润、现金、财务一直是牵制经营范围的三条外围线，在三方围合的空间之中，企业所注意的是，如何在既定范围内形成最大的安全边际效应。

　　岑钊雄在发布会上表示，下半年，预计宏观经济总体将保持稳定，中国货币政策将保持合理充裕，财政政策更加强调精准有效。时代中国也将主动适应国家政策和方向，继续坚持稳健而有质量的增长。

　　事实上，虽然上半年时代中国主动降低杠杆水平，其中在计息债的总体水平方面较去年年末615亿下降了66亿人民币，截止“6.30”大概是549亿元。融资成本方面，2021年上半年平均融资成本约7%，相较2020年全年的7.3%也是下降了0.3个百分点，但是，三条红线还有一条并没有转绿。

　　“在三道红线方面，上半年，时代中国净负债比率为68.7%，管控审慎稳健；剔除受监管资金的现金短债比达2.0，拥有良好的流动性；剔除预收账款后的资产负债率为76.6%，较2020年年底下降2个百分点，不断接近监管要求，抗风险能力持续增强。”

　　时代中国管理层表示，将进一步推动降杠杆，有信心于2022年底实现由“黄”转“绿”的负债控制目标。

　　半年报显示，时代中国现金对短期债务比例为2.5倍、资产负债比率为76.6%。由于计息负债的降低，时代中国融资成本从去年同期的5.436亿元减少至4.229亿元。计息银行贷款及其他借款(不包括应付利息)合计约为548.981亿元。一年内到期借款从上年底的180.705亿元下降至108.342亿元；须于两年至五年内偿还的借款为约409.922亿元。

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