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以香港为鉴，展望基础设施REITs上市后表现

发布时间：2021-06-22 23:36投资房产次评论

2021年6月21日，首批基础设施REITs将分别在上交所、深交所正式上市。我们以史为鉴，聚焦香港REITs，分析其上市初期表现、折价情况、分派收益率及流动性，为国内基础设施REITs提供借鉴。

2005年上市的REITs首日价格上涨，此后破发情形增多。2005年上市的3只REITs，具有首批效应，投资者追逐新的投资品种，有效认购倍数较高，进而推动上市首日价格上涨。上市初期价格大多先涨后跌。多数REITs在上市后1周或1个月呈现上涨态势，在上市后3个月价格下跌。

从市净率看，香港REITs大多处于折价状态，即市净率小于1。市净率可以作为买入时机的参考因素。在资产分红保持良好的前提下，市净率低于中枢的幅度越大，则进入时机越好。

分派收益是REITs持有人重要的收益来源。由于分派收益率还受REITs市价的影响，因此单纯的分派收益率的高低并不能代表一只REITs的综合回报，还需考虑每股派息规模及增长、市价的变化。综合回报最高的领展房产基金，每股派息规模最高且持续增长，不过由于市价较高，分派收益率处于较低水平，仅3.5%-4.5%左右。而酒店类的富豪产业信托和开元产业信托的分派收益率较高，但其每股派息和市价均较低。

展望国内基础设施REITs上市，投资者申购热情很高，首钢绿能、富国首创水务的公众有效认购倍数超过60倍，最低的东吴苏园也超过10倍，因此上市首日破发的概率可能相对较小，可能存在部分产品在首日的涨幅高于10%甚至20%。上市后一段时间，基础设施REITs价格也可能类似于香港REITs上市初期的表现，呈现先涨后跌，不排除出现市值低于资产估值的情形。

由于基础设施REITs基金净值采用成本法计量,判断折价和买入时机不再是市净率，而是市值与资产估值的比较。基金净值不受基础资产估值的影响，且对二级市场价格的参考价值较弱。基础资产估值反映了基础资产的公允价值变动，一定程度上影响二级市场交易价格。

上市初期由于流通盘较小，价格波动可能有所放大。长期来看，REITs收益相对稳定且高分红，不同于上市公司成长性逻辑，炒作空间有限。相比不动产类REITs，收益权类REITs的债性更强，其价格弹性可能较小。经过一段时间的涨跌和换手，具有长期配置需求的投资者的比重可能上升，此后REITs换手率将下降至较低水平。

1、香港REITs上市后表现如何

2021年6月21日，首批基础设施REITs将分别在上交所、深交所正式上市。我们以史为鉴，聚焦香港REITs，分析其上市初期表现、折价情况、分派收益率及流动性，为国内基础设施REITs提供借鉴和启发。

截至2021年6月18日，香港REITs共13只，总市值合计为2652亿港元。其中，市值最高的是领展房产基金（1628亿港元），最新市值占香港REITs总市值的61%，市值最低的是开元产业信托，仅19.86亿港元。

从上市时间看，领展房产基金于2005年11月25日在港交所上市，成为香港首只上市REITs，2005-2013年，共有11只REITs在港交所上市，此后REITs上市经历了一段时间的停滞，直至2019年上市1只（招商局商业房托），2021年上市1只（顺丰房托）。从物业类型看，香港REITs以综合类为主，即物业资产组合包括零售、办公、酒店等，而置富产业信托为零售类，富豪产业信托和开元产业信托为酒店类。

睿富房地产基金涉嫌租金造假，2010年4月，睿富房地产基金出售其唯一资产（北京佳程广场），停止基金买卖并建议取消上市地位。因此下文的市净率、分派收益率、换手率等分析不包括睿富房地产基金。

以香港为鉴，展望基础设施REITs上市后表现

（一）2005年上市的REITs首日价格上涨，此后破发情形增多

2005年上市的3只REITs（领展房产基金、泓富产业信托和越秀房产信托基金），上市首日收盘价较首发价格涨幅较高，分别为14.56%、20.37%、13.82%。此后上市的REITs，破发反而成为常态。一方面，2005年上市的REITs具有首批效应，投资者追逐新的投资品种，从较高的有效认购倍数可见一斑，进而推动上市首日价格上涨。另一方面，相比境内市场，港交所公司上市破发的情况更加普遍，随着对REITs热度的下降，REITs上市也类似于公司上市，破发情形增多。

以香港为鉴，展望基础设施REITs上市后表现

（二）上市初期价格大多先涨后跌

进一步观察香港REITs上市初期的价格表现，呈现不同形态。其中，领展房产基金表现最抢眼，上市初期持续上涨且涨幅较大，直至6个月左右才转而下跌。其他多数REITs先涨后跌，在上市后1周或1个月呈现上涨态势，在上市后3个月价格下跌。还有部分REITs，上市后第1周就出现价格下跌，此后跌幅有所扩大。

以香港为鉴，展望基础设施REITs上市后表现

（三）市净率判断折价水平及进入时机

从市净率看，香港REITs大多处于折价状态。REITs折溢价是指其认购的份额价格和单位净资产价值的相对关系。我们采用市净率指标来衡量，即REITs每单位市价与每单位资产净值之比，市净率大于1为溢价，小于1则为折价。香港大多数REITs的市净率小于1，仅领展房产基金表现较好，领展房产基金自上市以来，溢价状态持续时间较长，且折价时的折价程度不高，市净率基本保持在1左右。而富豪产业信托、冠君产业信托2019、2020年市净率均低于0.5，折价水平较高。

REITs折价受物业资产类型、资产区位等因素的影响。一般而言，购物中心、写字楼、酒店的折价程度依次递增，主要由于酒店的收益稳定性相对较弱、在不动产交易市场的流动性也较弱。位于核心城市核心地段的物业资产，相比非核心区域的物业资产，其折价程度较低。

市净率可以作为买入时机的参考因素。在资产分红保持良好的前提下，市净率低于中枢的幅度越大，则进入时机越好。我们观察到，香港REITs的市净率基本遵循均值回归的特点。以领展房产基金为例，2016年以来，市净率中枢在0.9左右，如果市净率明显低于0.9，意味着领展房产基金的价格被低估，未来可能具有较好的增长空间。

以香港为鉴，展望基础设施REITs上市后表现