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佳兆业稳打“漂亮仗” 上半年三道红线转绿、净利润增长30.5%

发布时间:2021-08-28 10:09投资房产 评论

佳兆业稳打“漂亮仗” 上半年三道红线转绿、净利润增长30.5%


随着中报季开幕,A股地产股、港股内房股纷纷发布中报,各家房企的业绩表现也是有喜有忧。

上半年,政策层面对房地产行业可谓是严防死守。在拿地方面,新规要求22个重点城市每年出让土地次数不得高于3次,这种低频放量式的“集中供地”,让本就饱受“三道红线”压力考验的房企们更加捉襟见肘。一边忙着降本增效、回流资金,一边积极寻求商业转型、战略调整,成为几乎所有房企2021年的主旋律。

在严峻的行业环境下,房企优胜劣汰的行业分化现象更加显著。据统计,今年有203家房企递交破产文书,其中绝大多数为地方中小型房企。专家认为,未来房地产市场将成为资金实力雄厚、经营管理经验丰富的大型地产商的竞技场。

近年来,随着大湾区腾飞,湾区龙头佳兆业发展步伐就愈加稳健。8月25日,佳兆业发布2021年中报,营收利润双增三成、去杠杆成效显著,“三道红线”提前转绿,城市更新综合实力领跑行业。

财务稳健 追求“有利润的增长”

“保价保量保增长,以现金、质量、总量来思考未来发展。”这是在8月25日业绩发布会上,佳兆业集团董事局主席郭英成的定调。

在当下严峻的行业环境下,在手现金才是房企的防弹衣和缓冲垫,既能体现财务安全的边际,也为房企转型或业务收放提供更加自如的空间。

财报数据显示,今年上半年,佳兆业集团在手现金487.4亿元,同比增长20%,较上年末增长3.4%;佳兆业集团CFO吴建新介绍,管理层通过专项计划、回款管理办法等方法提高回款效率和金额,积极实现现金回流。同时也通过量入为出,保障现金流安全。

除了丰沛的现金流,提前完成“三道红线”转绿,也是佳兆业今年中报的一个亮点。财报数据显示,上半年佳兆业集团净负债率、剔除预收账款的资产负债率和现金短债比分别为93.7%、69.9%和1.53倍,“三道红线”监管指标全部达标,初步实现监管绿档要求。

实际上,实现监管绿档,是佳兆业多年努力的结果。2017年佳兆业就开始主动积极进行债务管理,到今年,净负债指标已经实现八连降。

关于未来如何持续降低负债水平,佳兆业集团CFO吴建新表示,下半年佳兆业仍将主动控制有息负债规模,调节长短债结构。审慎稳健投资,必须拿有现金流且有利润的项目。同时,引入战略投资者,优化资本结构。充分利用大运营管理体系,狠抓“精细化管理”,降本增效,提升产品溢价能力、加快供货、销售及回款。

房地产行业从粗放式发展到精细化管理,今年可谓是“见效之年”。过往的无序扩张是否留下“遗毒”、是否曾经依靠“舍管理、取速度”,这些都会成为房企能否闯关的关键。

显然,佳兆业此次中报披露的“闯关成绩”在行业名列前茅,特别是核心净利润这一项。财报显示,上半年,佳兆业集团核心净利润39.3亿元,同比增长28.9%。而稳住核心净利润,与企业降本增效的成果分不开。

佳兆业集团董事局副主席、执行董事兼总裁麦帆表示,佳兆业集团持续实施PMO(项目管理办公室)大运营管理,适度高周转,快速回笼资金,狠抓产品品质和服务端,创新营销与管理手段,增强精细化管理的颗粒度,坚持以利润为导向的考核机制。

展望下半年的经营利润提升,麦帆表示,佳兆业将通过投融结合谋利润,通过高效运营争利润,通过降本增效提利润,通过资产运营赚利润。同时盘活资产,增加收入,通过资本运作创利润,多元板块、分拆上市。

占领先机的“城市更新专家”

在“集中供地”新规影响下,城市更新成了受房企热捧的、获取项目的“蹊径”。城市更新项目的产权获取,重点在于和掌握土地使用权方的沟通。与招拍挂相比,城市更新获取难度更小,而且建设内容更加丰富,潜在利润点可期。其种种裨益,导致城市更新今年备受房企追捧。

今年也是城市更新大年,承担先行示范作用的《深圳经济特区城市更新条例》今年3月正式实施,明确了深圳城市更新的具体目标和制度创新。

起家于深圳的佳兆业,在1999年成立之初就改造了深圳的烂尾楼“桂芳园”。这个项目位于深圳市龙岗区布吉镇,是一个超大国际花园社区,占地约50万平方米。项目引进了香港先进的规划设计理念和优质的住宅管理服务。项目连推8期,成为布吉楼王,也成就了佳兆业在地产界特别是城市更新的开山之作。

在这一轮城市更新的热潮中,佳兆业占得先机。

中报显示,截至目前,佳兆业现有城市更新项目213个,占地面积超5370万平方米,其中项目位置在广深占比73%、在大湾区占比则高达99%。

仅在今年上半年,佳兆业新拓城市更新项目15个,占地面积363万平方米。其中,东莞南城胜和社区、深圳坂田五和枢纽等新项目体量大、地段好、能级高,未来将成为集团新的标杆作品。

据了解,深圳坂田五和枢纽城市更新项目汇聚了包括两条地铁、三条城际在内的五条轨道线,将连通粤港澳大湾区所有核心城市,在未来深圳城市发展中具有重要战略地位。此次能够从激烈的竞争中脱颖而出,是佳兆业在国内“城市更新TOP 1”的实力体现。

在转化方面,上半年,佳兆业城市更新项目转化面积112.5万平方米,可售货值达727亿元,转化货值金额已超2020年全年,转化效率明显加快。随着集中供地政策的实施,通过城市更新获取土地将成为集团的突出竞争优势。

对于佳兆业在城市更新领域的优势,董事局主席郭英成也十分有信心。在业绩发布会上,郭英成表示:“城市更新需要很强的专业性,项目周期长、资金占用大,所以要有相当强的团队和相应的能力和资金才能做好。佳兆业在这个领域里能够保障优先的创新发展水平,则来自于团队。因为团队是一步一个脚印走出来的,是很难复制的。城市更新最核心的问题是它的价值观和理念有所不同,特别是在对于城市规划,包括村民、拆迁户等,我们怎么让这些拆迁户和村民征收、创收?首先是体现在企业行业责任和公民责任,这是非常重要的。”

对于具体的业务定位,麦帆表示,佳兆业城市更新的理念不是简单的拆除重建,而是城市综合运营服务商。未来一到两年,佳兆业将转化城市更新项目预计可售面积382.8万平方米,对应的货值超过1400亿元。

与佳兆业今年1300亿的销售目标相比,预计城市更新项目未来将成为佳兆业集团核心且稳固的利润来源。

多元化成效显著 国际乐园9月开业

除了亮眼的业绩和城市更新成绩单,此次中报发布会,佳兆业也披露了多元化发展战略下,新兴业务的最新进展。

麦帆介绍,9月2日,深圳佳兆业国际乐园中的儿童世界、水世界将率先开业,未来还有20多个度假项目陆续面市,将成为引领中国、面向世界的“深圳旅游名片”。

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