好为难，黄陂这个全新盘该怎么卖？
理财鱼小提示：好为难，黄陂这个全新盘该怎么卖？
作为聚光灯板块，最近的黄埔却消停了不少。
万科城市之光秒光不再，时代天韵一口价裸卖效果不如预期，保利天汇、珠江花城、大壮名城等一批热点楼盘迟迟拿不到预售证，黄埔楼市，热度终于降了。
进入7月，楼市下半场赛道开放，开发商也按奈不住了，黄埔将迎来多个全新楼盘和旧盘加推。
老黄埔板块，万科城市之光、君和名城珺合府和富颐华府有望近期加推新货，全新盘卓越招商臻珑府也将亮相；
科学城板块，大壮名城、星樾山畔、中央城、保利罗兰国际预计加推；知识城板块边缘，星汇城也将加推，还有黄埔小透明板块：黄陂，全新盘保利翔龙天汇，终于传出消息月底启动认筹。
我们今天就来详细分析一下这个新盘。
|保利翔龙天汇项目航拍图，黄埔生活汇摄
保利翔龙天汇，乍一看，还以为是保利天汇。两盘同为保利天字系，以保利天悦为代表，走的是精品路线。楼盘逼格也是拉满，验资50万才能看板房，小编跟富豪同事借了股票账号，才有幸参观了板房。
户型：首推80-125㎡三四房
|保利翔龙天汇区位图
去年9月，黄陂长安片区旧改融资区的宅地和商地，被保利翔龙联合体拿下，折合楼面价分别为18447元/㎡、19503元/㎡。其中翔龙负责旧改，保利负责商品房开发和销售。
|项目规划有16栋住宅，首推1#、4#栋
时隔不到一年，保利翔龙天汇亮相，项目占地13万㎡，规划有16栋住宅，其中8栋高层（32层），8栋超高层（46层），还有12栋叠墅（面积140㎡和170㎡，推出时间未定），容积率约4.0。
项目将首推1#、4#高层洋房，32层高，2梯6户，户型包括80㎡2+1房，92㎡3+1房，111㎡3+1房，125㎡3+1房，目前只有92㎡3+1房和125㎡3+1房开放了板房。
|92㎡户型图
|92㎡户型板房图
92㎡户型，主套设计，两房间朝南。
|125㎡户型图
|125㎡板房图
125㎡户型，南北对流，带主套、衣帽间、入户花园。
整体来看，户型中规中矩，都是市场主流设计，所有+1房，交楼是阳台，需要业主自行改造。
交通：
距离黄陂地铁约600米
门口是广汕公路
保利翔龙天汇位于黄陂板块，附近有雅居乐富春山居、万科新里程等二手楼盘，与融创翔龙广府壹号一路之隔。
|广汕路航拍图，黄埔生活汇摄
从地图上看，项目距离地铁6号线黄陂站约600米，走路约10分钟，属地铁盘。地铁6号线西到金沙洲，东到萝岗，可接驳1、2、5、8号线，通往主城区比较方便。
项目门口就是广汕公路，这条主干道是通往天河等主城区的必经之路，一向车流繁忙，尤其上下班高峰期，堵车家常便饭。
首推的4#最靠近路边，其北向户型直面滚滚车流，噪音可想而知；1#南向户型，离路边上百米，噪音影响会小一点。
配套：
周边四大商业体在建
配建幼儿园
黄陂目前整体商业基础较为薄弱，大型商业配套要蹭科学城，比如万达广场、香雪片区，距离项目最近的有东方汇、金峰城等商业；不过目前周边有四大商业体在建，未来有望补充这个短板。
|黄埔军校小学开学日，图片源于萝岗香雪网
学校方面，项目本身配建有一所24班的幼儿园，没有小学。周边3公里内有科学城小学（南校区）、黄陂小学、黄埔军校小学。中学则有117中学、黄埔军校中学。
按照今年黄埔的招生规则，黄陂小学和黄埔军校小学是电脑摇号，科学城小学（1公里内）学位一向紧张，也不一定确保能上。两所中学中，黄埔军校中学需要摇号，距离项目最近的广州117中学，教学质量则比较一般。
可以说，保利翔龙天汇学位的不确定性有点多，有可能摇出“菜小+菜中”的王炸组合，气死家长。
增量：黄陂旧改是王牌
|黄陂社区长安片区旧村改造正在进行
目前板块最大的发展增量来自黄陂旧改。
黄埔旧改速度有目共睹。去年黄埔共拆掉了近1500万㎡的三旧物业，今年又提出力争66个旧改项目清零，行动力满分。
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