首批公募REITs上市，要注重资产质量及资源匹配度

　　我国目前在基础设施领域进行REITs试点推行 ， 本次9单基础设施REITs均采用 “ 公募基金+ABS+项目公司+不动产 ” 结构 。

　　5月31日 ， 上交所与深交所审核通过的9单基础设施REITs产品正式向公众投资者发售 ， 发售当日即超募提前结束了募集工作 。 6月21日 ， 9只产品将在沪深交易所上市 ， 并发布了上市后的做市商 。

　　底层资产情况

　　从底层资产所属行业来看 ， 本次发行的REITs产品涵盖收费公路 、 污水处理 、 垃圾发电 、 仓储物流及产业园项目 ， 资产主要分布在北京 、 上海 、 广州 、 深圳 、 浙江等地 ， 均属于经济发达区域 。

　　从底层资产性质来看 ， 9只REITs产品可以分为经营权类REITs和不动产产权类REITs两类 。 其中 ， 收费公路 、 污水处理和垃圾发电项目属于经营权类 ， 产业园和仓储物流项目属于不动产产权类 。

　　基础设施REITs的收益来源主要包括两部分 ， 一是项目经营收费权或租金收益 ， 二是基础设施资产增值收益 。

　　对于经营权类REITs而言 ， 项目的底层资产为该对该基础设施项目的特许经营权利 ， 项目收益主要来源于特许经营期内 ， 项目经营带来的经营净现金流 。

　　收费公路项目主要收入来源为公路日常过路费收入 ， 污水处理项目主要为污水处理费 ， 垃圾发电项目主要为垃圾处理费和上网发电费用 。 由于经营权类资产本身一般不具备太大升值潜力和退出价值 ， 笔者认为 ， 应重点关注相关资产每年经营性净现金流或可供分配现金流规模的变化 。

　　对于不动产产权类REITs而言 ， 项目底层资产为基础设施项目的不动产产权 ， 能够通过出租产生租金收入 ， 如产业园区和仓储物流基地等 。

　　项目资产受项目区位 、 经济发展 、 管理人运营能力等因素影响较大 ， 这些因素很大程度上能够决定基础设施项目的价值变化 。 因此 ， 对于该类REITs产品 ， 应重点关注综合收益 ， 包括每年可供分配现金流和项目资产增值两部分 。

　　中金-普洛斯仓储物流REITs底层资产为普洛斯中国控股有限公司全资持有的7个物流园 ， 合计可租赁建筑面积70.5万平 ， 资产估值53.46亿元 。 基金采取封闭市运作 ， 存续期 、 封闭期为50年 ， 在证券交易所上市 。

　　普洛斯中国的实际控制人为普洛斯集团 ， 是物流仓储设施提供商,于2007年成立于新加坡 ， 前身为全球最大的现代物流仓储企业Prologis在亚洲的资产 。 2017年 ， 以梅志明为首的管理层联合万科集团 、 厚朴资本 、 高瓴资本 、 中银集团 、 普洛斯管理层组成的财团对普洛斯集团进行了收购 ， 完成了私有化退市 。 当前公司实际控制人为以梅志明为主导的管理层 。

　　“ 污水处理是一个抗周期性很强的行业 ， 受经济周期影响较小 。 ” 首创环保集团总会计师郝春梅表示 ， 无论何时居民用水都是刚需 ， 因此污水处理业务的盈利能力非常稳定 。 公开信息显示 ， 首创水务REIT共有两部分底层资产 ， 主营业务均为污水处理 ， 分别为深圳市福永 、 松岗 、 公明水质净化厂BOT特许经营项目及合肥市十五里河污水处理厂PPP项目 。 设计规模分别为37.5万吨/天和30万吨/天 。 底层资产分别位于粤港澳大湾区和长江经济带 ， 所在区域经济发达 、 人口密集 ， 为项目持续稳定运营提供了较好的市场环境 。

　　据特许经营权相关法规政策 ， 特许经营权期限最长不超过30年 ， 到期移交政府 。 特许经营权类REITs底层资产为无形资产,资产逐年摊销减少 ， 到期灭失 。 故特许经营权类REITs期间分配金额包含了本金部分 ， 其现金流分派率并非收益回报率 。 投资人在计算收益率时通常使用IRR指标 ， 通过现金流折现方式计算真实的收益回报率 。

　　对于产权类REITs ， 底层资产均具备不动产权证 ， 虽然由于土地使用权存在使用期限 ， 但通常认为到期后可以通过补交土地出让金等形式续期 ， 因此资产价值不会灭失 。 而且 ， 因为产权类资产可以长期存续 ， 随着租金增长 、 行业增长和宏观经济增长 ， 资产具备增值空间 。

　　机构参与公募REITs投资在长期持有的基础上也会看重回报率 ， 投资经理会在触发收益率阀值的情况下安排交易 。 从机构的角度 ， 6%及以上的收益率比较有吸引力 ， 具体需要看市场的整体情绪和流动性水平 。 上市后会持续关注未来价格走势 ， 由投资经理决定买入卖出的时点 。

　　总体来看 ， 产权类项目 ， 未来升值空间会大一些 ， 一方面取决于国内行业发展 ， 另一方面取决于宏观经济发展和物业类资产整体走势 。 特许经营权项目具有有本金摊还的性质 ， 到期价值为零 ， 从二级市场的走势来看 ， 估值所要求的折现率预计更高一些 。

　　中航基金日前在致首钢绿能REITs投资人的一封信中表示 ， REITs属于国内资本市场的新成员 ， 投资人群体尚未完全成熟 、 投资逻辑也未完全成体系 ， 可能造成REITs二级市场的非理性波动 。 基金投资犹如栽花育苗 ， 需要时间来浇灌 。

　　中金公司研究部建议投资者理性看待首批上市公募REITs投资价值 ， 避免追涨杀跌 ， 切不可怀有炒公募REITs “ 一夜暴富 ” 的心态 。 由于公募REITs是典型的中等收益 、 中等风险金融产品 ， 从国际经验看 ， 产品受市场因素影响出现收益大幅波动的情况较少 。

　　对于广大投资者来说 ， 稳健 、 安全 、 收益中等 、 适宜长期持有 ， 是公募REITs作为投资产品的 “ 角色定位 ”。

　　为什么各类投资者，都应该了解一下REITs

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