最近，房企们满脑子都是“搞钱”

　　最近，多个大城市的集中拿地大战轮番上演，第一波集中供地城市大多都已经完成了土拍，抢地游戏暂时告一段落了。但是房企们在第二战场，也就是融资市场的抢钱大战，却远远没有结束，反倒是更加激烈了。

　　最近一个机构的朋友跟我们讲起，从今年三月以来，他们的工作量就直接翻倍了。猛增的业务，主要是房企的保证金融资，为了配合集中供地，尽可能多的覆盖地块，很多房企都选择了短期的保证金融资。

　　这类保证金融资业务，融资期限一般很短，大多只会借用不到一周的时间，因此利息都是按天算的。因为市场上的需求大，融资成本也在水涨船高，不少土地保证金前融的每日利息成本都做到了0.15%以上，但仍然是供不应求。但是这位朋友表示，他们目前在挑肥拣瘦，谈愿意给更高成本的，想收益最大化。因为他们机构就那么多钱，借出去就没有了，当下前融需求旺盛，谁都不想错过这个赚钱的机会。机构选择合作还是有一定的标准，主要是在前100强房企里面挑选合作伙伴，找现金流稳定的，又愿意谈成本高一点的。

　　通常来讲，因为前融的成本比较高，而大型头部房企对于成本支出有严格的卡关，所以即使对土地保证金有一定的需求，他们也不会过多尝试。在土地保证金融资市场上最活跃的，是排名30以后的百强房企，这类房企对资金需求大，而且企业信用较高，能够接受高成本的融资，合作方式的选择也较为灵活，是融资机构的主要选择对象。

　　从房企的角度来讲，这也是没有办法的，第一波集中供地是很多房企重点关注，因为很多城市第一批集中供地数量，超过了全年供应总量的40%。很多优质的地块，都是在第一批供地最先供出来的，等第二批第三批供地，数量会少一些，质量可能还会差一些。不少房企在集中供地的城市，基本上都没什么土储了，第一轮拿不到地，后面再拿地就更被动了。因此，很多房企当下的思维就是，砸锅卖铁也要上，把能想的办法都想完。先解决了当下的拿地需求再说，很多房企一时间也拿不出这么多现金出来，只好求助于融资市场。

　　不少投资总跟我们私下交流讲到，集中供地政策出来以后，很多公司的投资部，要么奔波在全面研判所有供出来的地块上，要么奔波在找钱的路上。很多区域公司的投资人员，已经很久没休息了，甚至连之前的五一节都没休息，大家都在憋着一口气干。虽然很多房企集团总部有直接的资金支持，但是很多城市的供地时间有冲突，不少房企的资金连雨露均沾都做不到。因此纷纷鼓励区域公司自己找钱，很多房企的区域领导班子，都纷纷发动自己的资源关系，找短期借款。

　　在这其中，有一类人最近也比较忙，那就是资金中介。在资金中介手里，有大量的金融资源，有的是正规机构的资金，有的是一些私营企业，甚至是国企的经营富余资金。反正这些钱，平时也是在银行躺着收利息，有挣更多钱的机会，大多还是愿意考虑的。平时房企大多都看不上这些资金，因为使用起来很麻烦，而且很难谈妥，但是为了凑足集中供地的保证金，越来越多的房企愿意试一下这个渠道。

　　不少房企老板，甚至动用了自己的人脉资源，诸如地方商会，同学圈子，朋友关系找钱。不少做实业的老板，也在为房地产持续供血。比如制造行业，工商业的，短期有盈余资金的，都被以信用借款的方式，直接参与到了集中拍地的保证金。不少行业内专家一度很震惊，这些房企都是如何在短时间内凑够这么多资金用于集中土拍的，还是说完全低估了房企的融资潜力。

　　自从2019年的银保监会“23”号文以来，从制度上切断了银行、信托、保险资金进入房地产行业土地保证金融资的可能性。但是这三类资金来源，才是主流渠道，能满足房企的大量融资需求，不过都已经成为历史了。此后的新规，房企发债也只能用于还旧债，不能再用于投资拿地。而且，三道红线政策以来，很多房企为了主动降负债，都有意减少了发债数量和频率。

　　不过这也难不倒缺钱的房企，很多房企以集团公司的股权为抵押，做了不少明股实债或者股+债的形式融资，从很多金控平台那里融得了大量资金。这种融资渠道，融资成本相对较低，大多在年化12%以内，而且可以循环使用，就是需要资产抵押或者是股权质押。

　　不过，这种渠道的资金现在也很抢手，需要拼手速，下手慢了的房企不单单是成本更高，更有可能是完全没额度了。

　　能找到钱，还只是万里长征走完的第一步。就目前各大城市的集中供地，成交结果来看，大部分地块要么是高溢价，要么是大比例的自持或无偿移交，拿到的地的房企大多都很难受。不少地块的最终实际楼面价，都已经接近当地的二手房房价了，未来怎么开发才能少亏点，激烈的形势并没有给房企在拿地前留太多的时间考虑。

　　“不拿地死于没项目，拿了地死于考核”这是很多房企投资部门的生存境况，当下最生动的写照。

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