All in 武汉爆款红盘，5年时间，竟然不赚反亏
疫情结束后的武汉楼市，早已开启了分化的行情，而且，有越来越深入的走势。
光谷、滨江涨声此起彼伏，跳涨1K、2K已经是司空见惯，热度很难具体的量化。
用一个很直观的现象足以说明：房管局都看不下去了，要用集中开盘来遏制投机需求，从而降低光谷的投资热情。
此时，武汉楼市的舆论氛围已经被炒起来了，大家都知道，光谷很火，手上但凡有点本钱的，心思都活泛起来了，想在这个楼市中分一杯羹...
无非是抱着赚快钱的目的，开始在各个区域寻找具有明显价格优势的项目...
这就是一般购房者意图置业投资的基本逻辑...
一些购房者更是美滋滋地想着，打新成功后就能赚得盆满钵满....
然而，打新红盘，真的能达到理想的收益吗？
我们把时间回放到2017年，当年尚属于楼市无差别火爆时期，价格神盘基本靠抢，千军万马过独木桥，陪跑是常态。
当时，甚至有朋友发动了自己朋友圈的所有人脉，费劲力气的找到了传说的“关系”，好不容易买到了当时的硚口神盘。
现在，从2017年到2021年，接近5年的时间，我们一起来复盘，看看收益到底如何...
先说下我们的结论：坚定房住不炒，哪怕当年爆款的红盘，放到现在依然是不赚反亏！
先摆数据，当时硚口的那个神盘全年卖了1641套房，是当之无愧的硚口销冠神盘，绝无任何掺水成分。成交均价12360元/㎡，套均总价134万，套均成交面积109㎡。
按照最常规的购置方式，首付三成40万，贷款94万。
接下来，就要盘点我们所有需要付出的持有成本了。
成本=首付本金+月供利息+维修基金+物业费+契税
基本上，这就是我们从购买房屋放款后到目前所需要支出的硬性费用。
月供利息：
按照等额本息的还款方式，月供利息4年周期，抛开还款本金，所支付的纯利息为207800元。
维修基金：
交房时必须一次性缴纳的维修基金收取标准为高层建筑73元/㎡，按照109㎡收费，7957元。
物业费：
2018年底交付起缴纳物业费，该楼盘物业费为3.18元/㎡。按三年周期计算，总费用12478元。
契税：
武汉二套房超过90㎡收费标准为总房价的2%，即26800元。
这时候，你所有的持有成本为255035元。
再看现在该盘的房价，小区目前在贝壳二手房平台上挂牌价在14000-15000元/㎡，我们取均值14500元/㎡计算。
测算后，一套房子房价涨幅的收益大约为240000元。
显然，房价的涨幅收益不能覆盖支出成本，甚至还亏损了1万足有，不赚反亏的结论是成立的。
但是你真的只亏了1.5万吗？
在这期间，以最保守的投资来看，你原本可以将你的钱放在银行，一年定期存款利率如果按照2%来计算。
即使只计算首付的资金成本，不算后来付出的月供成本，40万的投入，你会有3.2万的利息收入。
这时候你持有房产的真实亏损=3.2万利息收入+1.5持有亏损。
相当于在时间成本与机会成本这两条线上，保守估计有4.7万的损失。
而这一切的节点，仅仅只是从首付后，到交房办完证满两年后，所有时间与费用压缩到最低损耗下的结果。
是不是很意外，烧香拜佛、费尽心机抢到的超级大红盘，竟然亏了...而且是在那个买房全民普涨的红利时期
换一个角度思考，4年时间，房价需要涨多少才能抹平把钱放在银行吃利息的差距？
粗略测算，每年跑出6-7%才能略有微薄的盈利。
但是，在过去的几年间，能稳定了保持这一标准之上的，也只有寥寥数区，在划分更精确的板块上，更是各有涨跌，至于远城区更是全军覆没。
所以，在武汉楼市如今的状况下，投资打新的环境政策环境上虽宽松有余，但实则遍布“陷阱”，比起动辄大涨百万级的那些热点城市，投资难度更是大家难以想象。
看到这里可能有人要发问
除了刚需外，在武汉是不是就没必要买了？
不是不能买，而是不要紧盯红盘。
举个例子，板块内同时期的两个楼盘，
一个可能当时的售价处于板块底部，甚至有价格倒挂。
另一个，当时就那么热门，由于品牌或品质等多方因素，售价较高..
在这两个选择之间，大部分人都会选择前者，都会想去搏一搏更大的差价。
然而，更多人想不到的是，一方面，有可能你买不到那个看上去更诱人的项目，另一方面，那个品质更好地放在更长的时间维度上，是极有希望跑赢的。
当年那个站岗的光谷188国际社区，就很好验证了这点。
其实，武汉的大部分楼盘，在过去的几年并没有涨，有较大悬殊涨幅的只存在于少数板块、个别项目。
而且，从买到楼盘直至拿到手，到最后持有满两年，时间成本的期限维度至少应该是5年，在这个期间又要损失一部分机会成本。
看到这里，你还觉得抢破头去买一套倒挂高，千人争抢的项目吗？
武汉的炒房时代已经过去了
城市高速发展的红利让你的房产增值，是好事
为了保值去投资房产，可以。但是为了套利去投机炒房，不值当
最后总结一下测算方法，让我们的粉丝在挑选楼盘时，有一个客观的衡量依据
（注：不是让你算炒房能赚多少钱，是助你买到性价比最高的楼盘）
总成本=资金成本+持有成本=首付+月供x总月份+契税+物业费+剩余应还的本金+2%的基本存款利率
还是那句话，买之前先把账算算清楚！
以正文来自于武汉真有好房
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