三四线城市人口净流出，房价却没有下降，究竟靠什么在苦苦支撑？
众所周知，房子是用来居住的，有人就会有房住需求，因此城市人口数量多寡，是决定房价涨跌的核心要素。但是反观现在很多的三四线城市，不仅人口呈现净流出态势，经济基本面也很普通，住房空置率又居高不下，按理说房价应该下降才符合常规，但很多城市的房价不仅没有下降，反而还在持续上涨，一些城市的涨幅甚至超过二线城市，让购房者百思不得其解。
最新数据显示，目前全国房价破万的城市并不仅限于三四线以上城市，还有103个县城的房价也已经过万。它们有的位于三四线城市内，有的则属于大城市周边的卫星城市。突出亮点是，一些县城的房价不仅破万，局部楼盘价甚至超过3万每平。比如海南陵水，二手房均价达3.5万每平，比天津、成都这些热点城市的房价还高；再比如浙江义乌，均价比陵水低1万左右，但却比楼市火爆的西安、武汉高，真是让人大跌眼镜。
那么为何很多人口净流出的三四线城市，房价不仅没有下降反而还在上涨？背后又是靠什么在苦苦支撑呢？
首先，认为三四线城市房价会降的人，大都是从经济学的角度去看问题，但底层原因还是与土地财政有关。因为中国的楼市很难按照供需关系来自由定价，其中掺杂着太多的人为因素，更牵扯到多方的利益纠葛，甚至是对人性贪婪的拷问。
因为在过去的20多年里，房地产早已和中国经济进行了深度捆绑，比如与上下游的钢铁、水泥、家具、家电、装修等多个行业的发展已经形成联动体系，达到了“一荣俱荣，一损俱损”、“大而不能倒”的地步。如果房地产出现问题，将牵一发而动全身，导致整个经济基本盘“地动山摇”（在此不做过多解读）。
而土地收入在地方财政收入中的占比达到一半左右，在城市发展没有新的经济增长点出现、地方财政收入没有替代款项以前，失去了卖地这块收入，意味着地方将很难维持正常运转。目前包括经济发展状况良好的一二线城市，都无法完全摆脱对土地财政的依赖，何况没有产业支撑的众多三四线城市？
就在去年发生了新冠疫情以后，很多专家预测，接下来的房价会出现一定幅度的下跌，但结果完全出乎专家们的预期，包括三四线城市在内的很多城市，房价都在逆势上涨（去年全国平均房价仍然上涨了5.9%，热点城市同比涨幅第一和第二的成都和苏州，房价分别上涨25%和20%），其中的底层逻辑不言自明。
现在不仅有房群体属于绝大多数，房产还占到家庭财富的七成以上，很多人不仅拥有了一套自住房，通过投资炒作，拥有数十套、数百套房产的人也不罕见。试问已经站在财富山巅的人，谁又愿意房价下降让自己的财富贬值？在利益的趋势下，房价不能大幅上涨已经让多套房持有人感到不爽，房价原地踏步和下降更是万万不能接受。因此很多城市即便二手房已经有价无市，持有多套房的人也不愿意降价出售。
其次，三四线城市房价不降反涨还有以下几个原因。
第一，一些城市去年的棚改开工量过大。截至去年底，“棚改”结束，“旧改”登场，一些地方为了抓进度赶工期，对城市能够拆除的旧房进行突击拆除，甚至可拆可不拆的地方，也被预先腾出了地方以备后期开发，进而导致存量房供应短缺，在建的期房也无法满足需求。试想需求在一个时间点集中爆发，房价哪有不涨的道理，这种状况估计起码要到明年才能恢复平衡。
第二，返乡置业现象依然存在。很多人只看到三四线城市的人口在流出，却没有观察流出的人口最后都在哪里买了房。其实无论是在大城市就业的大学生还是农民工，面对大城市高不可攀的房价，很多人最终还是回到了老家的三四线城市买了房。如此一来，返乡置业就成了三四线楼市的另一个支撑。而那些生活在大城市的低收入家庭，因为同样买不起当地的房子，也都在周边的三四线城市买了房，进一步推高了三四线城市的房价。
第三，学区房膨胀带动周边房价上涨。三四线城市的房子足够居住了，但是优质的教育资源却十分稀缺。因此在普通住宅上涨乏力、炒房不赚钱的情况下，学区房就成了最有力的“抓手”。目前三四线的学区房同样被炒成了天价房，而一旦学区房的价格炒上去了，周边的房价自然也紧跟着“水涨船高”；正是因为优质教育资源的稀缺性，以及众多家庭对教育资源的刚性需求，导致现在几乎所有的新楼盘规划中，都会配套相应的学区资源，进而出现一个地方的重点学校，被划出多个分校的现象（否则开发商不愿拿地，土地卖不成钱，建的房子老百姓也不愿买）。
第四，城市区位优势决定房价涨跌。不是所有的三四线城市人口都在外流。那些位于大城市周边的三四线城市，或处于经济发达的长三角、珠三角地区的三四线城市，受大城市功能纾解以及购买力外溢的影响，同样会有外来人口支撑房价上涨，比如环沪的花桥、环深的东莞等地，曾经以房价暴涨震撼楼市圈。其次，有完整的产业链也可以让房价保持上涨。以义乌为例，全国闻名的小商品批发基地，电商、淘宝、直播卖货等产业非常红火，自然能够用财富、机遇招揽全国的人口进驻。最近10年，义乌常住人口增速达百分之50.68%，年均增长4.18%。有人就有房住需求，类似义乌这样的城市，房价持续上涨也在情理之中。
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