房贷收紧加速楼市挤泡沫

　　临近年中，各地房贷收紧的消息不绝于耳。有媒体报道，杭州房贷收紧，部分银行甚至对二套房停贷了，比如南京银行杭州支行。

　　除了杭州，武汉、合肥、重庆等热点城市也都传出类似消息，引发了连锁反应，似乎全国楼市都陷入“钱荒”的情绪。

　　许多想买房的刚需开始紧张，担心自己的买房计划搁浅，加之某些中介恶意曲解，在朋友圈等社交媒体鼓吹银行停贷，劝导观望的购房者要抓紧下手，甚至出现“且买且珍惜”这样的论调。

　　有必要对房贷收紧的缘由正本清源。

　　房贷收紧的直接原因是额度不足。各银行的按揭贷款额度大多按月分配或者按季分配，上限是固定的。按照惯例，年中年末经常会出现额度问题。当前恰逢年中，加之部分热点城市去年年底以来楼市热度太高，交易活跃，房贷投放量太大，额度节点性告急，收缩在情理之中。

　　今年的特殊性在于去年最后一天，央行、银保监会下发了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。该通知对不同的银行分档设置了房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限，即常说的“两道红线”。大约有三分之一的银行不同程度地踩了红线。超标的银行将面临降低房贷的任务。

　　这一轮房贷收紧正是在控制银行涉房贷款总量的背景下，银行自身拉响的警报。部分热点城市前期楼市火爆，房贷投放量太大，导致阶段性的供不应求，造成额度紧张。有的银行额度超过了控制线，不得不进行缩减。

　　需要澄清的是，这轮房贷收紧只是房贷供求在短期内出现了失衡，并非要打压正常的购房信贷。从市场长期发展的角度来看，房贷额度告急只是一个短暂现象，并不会长期存在，一旦房地产市场趋于稳定，房贷额度就不会如此紧张了。这也是各方银行表态，并没有停贷，只是额度告急，延长放贷时间的原因。

　　当然，某种程度上，也说明贷款集中度管理逐步发威了。该政策的目标是控制银行涉房贷款的总量，引导银行平稳有序降低对涉房贷款依赖。

　　一方面，以时间换空间式的政策安排，体现出监管层对房地产从严调控的决心十分坚定。从中长期来看，未来房地产行业融资整体收紧已是大势所趋。贷款集中度管理制度会持续发挥应有的效应，直到达成预期的政策目标。

　　另一方面，这是一项中长期的制度安排，采取的是力求平稳，循序渐进式的推进节奏，监管层也为银行整改提供了较长的过渡期和一定的政策弹性，尽可能避免对短期市场和银行经营行为的过度冲击。

　　从这个层面来看信贷收紧，就能理解它与严查经营贷、消费贷入楼市的初衷是一样。这次银行自身拉响警报，收紧房贷，符合之前的发展思路。那就是以满足监管合规、加大房贷业务结构调整为主，通过严控资金流向、落实监管对房企融资“三道红线”、房地产贷款集中度等监管要求以及制定差异化的信贷支持政策等。

　　这一轮各地的房贷收紧会如何改变楼市？

　　当前许多城市房价已达至历史新高，房贷收紧将直接影响楼市。一旦房贷额度持续受到管控，银行对购房者的资质审核会愈发严格；利率持续上升，将增加购房成本；贷款节奏拉长，意味着交易周期变长，导致购房者的观望情绪逐渐浓厚。所有这些都将降低楼市的活跃度，导致成交量下滑。

　　首当其冲的是二手房。在额度告急之下，银行更倾向于把贷款额度给新房。接下来，二手房市场有望率先进入高位盘整阶段。随着这一阶段入市新房房源的增加，还会分流走一部分购房者。一系列并发效应，将对二手房的供求量价产生显著影响，二手房的降温或不可避免，再传导到新房领域。

　　按照这个逻辑，各地收紧房贷就是从额度、利率等方面给当地楼市降温，从而压制楼市泡沫。房贷持续收紧，房价企稳还会远吗？

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