二手房不给贷款了？

　　最近两天，房产圈闹得沸沸扬扬，因为全国很多大城市传来可怕的消息——二手房停贷了。

　　一开始我倒没注意这个事，因为停贷的初期，集中在那些房龄超过20年的老破小房子。

　　站在银行角度，这也是可以理解的，万一哪天房子突然塌了，银行的贷款不就拿不回来了么，为了避免风险，不批贷款显然是最好的选择。

　　但后来渐渐变味了，越来越多的大城市开始有了这样的趋势，武汉，杭州，合肥，广州，重庆，徐州，不单单老破小，连正常的二手房贷都批不下来了，或者说批下来，但放款却遥遥无期。

　　很多小伙伴就很紧张，后台私信我发生什么事情了，是不是上面开始硬碰硬了。

　　搞得老夫一脸懵逼，似乎最近没有出台什么重量级的政策呀，那为啥各地银行如此整齐划一呢？

　　其实真相只有一个：

　　这银行自己的行为，因为没额度了。

　　不知道大家还记不记得去年年底的时候，央行出了一个问题件，《关于银行金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，通知里明确规定了房地产贷款在所有贷款中所占的比例。

　　可以看到，即使最大的中资大银行，个人住房贷款占比上限也就32.5%。

　　如今这些大城市停止二手房贷款，意味着上半年放款太猛啦，额度已经被用完了，没办法，这些银行只能通过限贷的措施来控制以后的额度。

　　对于银行来说，它的抉择就很简单了，首先满足当地政府的需求，其次是开发商的需求，最后才是老百姓的需求，虽然最终买单人都是老百姓。

　　这是于情，于理，新房的质量肯定比二手房要强不少吧，毕竟新房关系到开发商的资金回笼和当地的土地财政，必须保住。

　　更何况现在大城市的新房也不愁卖，所以二手房靠边站啦。

　　简单地说，银行被政策卡脖子了，很难受。

　　那么这种现象以后是长期存在，还是短期昙花一现呢？

　　这么说吧，如果政策朝令夕改，那么也就失去了庙堂的权威性，所以政策绝对是不会动的。

　　银行的贷款额度用完就是用完了，这玩意不可再生，只能紧衣缩食，减少下半年份额。

　　所以下半年买房的人可能贷款会更麻烦，到时候乱七八糟的条件都加上去了，为的就是筛选客户，保证贷款的优质性。

　　今年是实施政策的第一年，各大银行显然没有做好周密的安排，导致现在头重脚轻的现象。

　　可以想象的是，从今往后，大概率会重复今年的操作，可能更平均一点吧，但贷款总量依然不会改变。

　　一句话，买房要趁上半年。

　　于是有人会灵魂拷问了，这么操作的意义何在，房价会降吗？

　　大部分人的思考逻辑是这样的：

　　二手房贷款额度紧张——大家都去买一手房——一手房价格上升——一手房带动二手房价格上涨——房价全面大涨，普天同庆。

　　这个逻辑大错特错。

　　首先，从短期看，一手房绝对会出现供不应求的场面，二手房可能也会跟着涨，但是涨个几天，愚蠢的人类会意识到一个问题，当我买下一手房的时候，它不是立马变成二手房了么？

　　那么我再把这套房卖给接盘侠，是不是意味着接盘侠很难贷款了？这样我的资金回笼速度也会放慢很多，这也增加了投资的风险。

　　当人们被植入了这个想法的时候，有一批人就会悄无声息地离开——没错，就是我们深恶痛绝的炒房客。

　　中国的炒房客是可以改变经济规律的存在。

　　我们在经济学原理上学过，供求关系决定价格，所以很多野生经济学家（包括我），固执地认为炒房并不是刚需，所以炒房客虽然有，但不影响房价的大局观。

　　以上观点已经被2020年的中国房地产市场彻底打破。

　　以深圳为例，在银行，政府，炒房客三方全力配合下，靠着经营贷硬生生地把房价拉倒9万一平，特别是当深房理事件被爆出来以后，如此证券化的操作，拉倒90万一平都稀疏平常。

　　因为炒房有足够的利润，有足够的接盘侠，所以炒房客根本不用担心手上的房子卖不出去。

　　好了，现在问题来了，如果二手房贷款越来越困难，表示接盘侠可能需要全款接盘，请问有多少人有这个能力？

　　因此，长期看，这部分炒房客会被慢慢地挤出市场。

　　其次，在银行层面，房贷额度被限制了，但银行还是要旱涝保收赚钱的，它不跟你讲情面或者社会主义优越性。

　　而房贷，正是稳定高利润的产品。

　　如今房贷被限制，意味着银行利润大幅下降，如果你是银行高管你会怎么办？

　　很简单咯，提高房贷利率，降低存款利率。

　　现在大家能够理解，前几天为什么在LPR没有动的情况下，银行下调了大额存款的利率了吧。

　　这是庙堂给银行额外的减负措施，以此对冲房贷额度被限制，利润下降的窘境。

　　更何况现在房贷完全是供不应求的状态，根本不怕放不出去，提高单价显然是最好的举措了。

　　最后，结合以上两点，会对房地产产生很奇妙的影响：

　　房贷利率增加，减少购房需求；

　　炒房客减少，减少购房需求；

　　那么是不是意味着房价要跌呢？

　　不会，因为新房价格会不断提高，所以二手房也会跟着涨。但关键的问题在于，二手房贷款越来越难，导致成交量却不断下跌，于是二手房出现了有价无市的局面。

　　长期以往，新房和二手房的价格会逐步拉开，形成冰火两重天的景象。

　　但是这种情况妙就妙在，新房的价格却是受政府约束的，开发商没办法根据需求定价，必须在政府规定价格范围以内，君不见现在国内，已经有好几个大城市对房价进行了计划经济，比如深圳。

　　所以新房一定会涨，但是涨幅则比较有限。

　　然后，我们再往深一点地方想，什么地方的二手房最多？

　　显然是核心城区，老城区。

　　那么什么地方一手房多呢？

　　肯定是偏远地区啦。

　　那是不是意味着，人口的密集程度会从市区往郊区扩散，然后随即而来的是配套的商业设施？

　　emmm，这事想想都觉得非常有趣啊，哈哈哈。

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