村城共生：深圳城中村改造研究

　　深圳历经40年的快速发展，蜕变为国际化大都市，高速发展模式下形成城村二元化的城市格局。本文主要剖析城市更新的多种途径，并比较各种实施方式的得失。藉于无序建设直接导致相关的城市配套无法协调，城中村内部市政设施缺乏合理组织以及城市快速发展所遗留的问题，对城中村环境改造不断探索，形成三种城中村改造类型：综合整治类城市更新、功能改变类城市更新以及拆除重建类城市更新。面对拆除重建类城市更新的复杂性与矛盾性，以及功能改变对城市所产生的消极影响，城市更新的重心逐渐转向综合整治的发展方向。

　　原文刊载于《住区》杂志总第97期“绿色路径：指标与标准”，欢迎分享。

　　城村二元化的城市格局

　　1978年中国第一个经济特区成立——深圳，经历40年快速发展，从人口不过几万人的一条小渔村，发展成为超千万人口的特大城市。伴随发展，城市开始包围自然村庄，农民转身成为房东，房屋租赁成为主要经济来源，城中村事业由此诞生。根据深圳市规划和国土资源委员会调研数据显示，深圳市城中村用地总规模约320hm2，约占深圳土地总面积的16.7％（图1）。根据深圳市住建局的摸底调查，深圳共有以行政村为单位的城中村336个（其中特区内行政村91个），自然村1044个(一个或多个自然村组成一个行政村)，城中村农民房或私人自建房超过35万栋，总建筑面积高达1.2亿平方米，占全市住房总量的49%。城中村住房与商品房平分住房市场，成为深圳人主要的居住形式之一。由于大部分城中村住宅属于违规建设，建筑环境、物业管理水平等方面限制，促使城中村的房租相对低廉，但恰好为初来深打工者提供了最为便捷、经济的居住场所。根据深圳链家研究院的长期监测，实际租住城中村的比例可能达租赁总人口的60%~70%，居住约有1200万人 。

　　1 深圳市城中村分布图

　　城中村环境改造的基本思路

　　我国经历快速的城市发展，2017年中国城市化率提高到58.52%，传统的增量发展逐渐转换为存量发展，如今的城市更新需要随着时代同步发展。截止2005年，深圳的可建设用地已不足200平方公里[1]，现在深圳市的城市化程度已达100%，近几年的土地供应十分紧张，目前获得新增用地只有两种方式——旧城改造和填海[2]。这对深圳市的持续发展在某种程度上构成一定阻力。相对漫长的填海造城周期和远离城市中心的地理位置而言，旧城改造的方式是解决目前城市土地供应紧张的捷径，并且旧城改造能够充分提升靠近城市中心区域的土地价值，因此，旧城改造成为近几年深圳城市发展新项目的主导方式。自2009年12月1日起，深圳市政府开始实施的《深圳市城市更新办法》对旧城改造的方式进行了指引。其中，该文件对于城中村改造办法划分成三种类型：综合整治类城市更新（图2）、功能改变类城市更新（图3）和拆除重建类城市更新（图4）。对于区位较好、临近轨道站点、容积率较低的城中村以拆除重建的方式进行整治。拆除重建类城市更新能够有效整合土地资源、梳理片区的路网结构、改善交通，同时政府采取收回一部分国有的土地用于布置公共配套设施如学校、医院等，充分提高土地利用效率。对于容积率较高、拆除难度较大的城中村采取改造提升的方式进行综合整治。而功能改变类城市更新更适用于厂房类建筑，因为厂房建筑灵活的结构能适用不同类型的城市功能。

　　2 综合整治类：水围柠檬公寓

　　3 功能改变类：华侨创意文化园

　　4 拆除重建类：华润万象天地

　　综合整治类城市更新的尝试

　　在这三种城市更新的办法中，由于拆除重建类的项目使得短期利益达到最大化，即便推进项目难度较大，也使其成为开发商和村民最积极参与的更新方式。以位于南山区科技园的大冲村为例，早在2002年，大冲村旧改就已经被深圳市政府列为旧村改造项目的重要试点村之一（图5、6）。虽然拆除重建类的城市更新项目带给了城市优越的配套设施，但是也带来一系列的社会问题。深圳的高房价使得外来人口的生存空间受到挤压，但城中村的低廉生活成本却为深漂的人们提供庇护，如果说深圳是一座圆梦之城，那城中村就是巨大梦想的孵化器。虽然生活的环境脏乱，并且存在安全隐患，但是城市的包容意象却实实在在地为底层的人员提供生活空间。拆除重建后的城中村虽然以丰富的空间活力屹立在城市之中，但是高额的房租成本却不断的挤压外来租户的生活空间，诸如白石洲村的旧改项目，导致其周围的房租成跳跃式增长。

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