用精算法告诉你，如果你预算是200万的房子，那你就应该买300万
说出来你可能不信。吃汉我当年上学的时候，也是一个优等生。小学数学学的咣咣地。
今天看了一篇“淘屋金融”写的文章，受到了启发。
《房贷压力大，800万被迫卖掉换600万？这种事情从未发生过！》
这篇文章的主题是：年轻人，买自己的第一套房子，预算要提高33%。
对于他们上海来说，大概就是600万元与800万元的区别。
我们苏州就没有这么夸张了。
苏州的刚需购房者的预算，一般围绕200万元上下波动。
年轻人的首套房
如果你是一个30岁以下的年轻人。甚至是25岁以下的年轻人。来向我咨询。
“我有60万元首付，能承担8000元的月供。我想买一套总价200万元的房子。”
一般我的建议是，去跟亲戚朋友同事老板前女友借30万元。买总价300万元的房子。相信我，你行的。
年轻人，你能相信你自己吗？
90%的人会回答我：
“不行，我扛不住那么大的压力。等5年后再换300万的房子吧。”
你看看，这个世界上，逻辑思维清晰的人，连十分之一都没有。
5年后换大房子，你知道这事儿有多难吗？
吃汉带大家做一道数学应用题。
小明同学今年27岁。大学毕业3年，在苏州某公司做技术工作。月薪1.2万元。
他手里有60万元。
如果他选择买总价200万元的房子，那么很简单，他只要贷款140万元，月供8000元。他每个月还能剩下4000元的生活费。
4000元的生活费，对于一个有房子的男人来说，已经是很奢侈了。
一步到位
如果他选择“一步到位”，那他将会面对这样一个局面：
他要跟亲戚朋友借30万元。这30万元，要在三年内还清。差不多每个月9000元。
有人说，不对啊，一个月9000元，三年就是32.4万元，多了2.4万元。
拜托，你跟别人借钱，不要付利息的吗？
三年一共只还8%的利息，已经很少了。
我们继续算。
除了首付借的30万元，小明还要从银行多借70万元的房贷。30年等额本息的月供是4000元。
所以小明买房后的三年，每个月要还的月供，是8000+9000+4000=21000元。
每个月工资收入1.2万元，要还掉2.1万元，这不是扯蛋吗？
别急，我来帮你想想办法。
这个问题，并不是不能解决的。
第一，把自己的生活费降到每个月2000元，甚至更低。车就不要买了。手机也对付着用吧。
第二，小明可以周末做兼职，做个家教，写个自媒体，帮别人画画图纸，弄点额外的收入。
第三，把300万元的房子租出去。每个月4000元是没有问题的。自己在公司附近，花800元跟人合租。这样一个月就多出3200元。
第四，啃老。27岁的小明，父母大概率还没有退休。60万元的首付，大概率也从父母那里拿了一部分。月供方面，可以继续啃。
第五，还可以从银行借点借用贷出来，用做自己的生活费。注意，我教你的是，用来平时生活消费，不是用来买房。30万元的借用贷款，完全可以花5年，还有剩余。
这样累死累活扛到三年以后，亲戚朋友的30万元还清了，每个月的月供，就只剩下房贷12000元了。
这个时候，30岁的小明，工资应该涨了吧？职位应该提高了吧？
女朋友可以谈起来了。
这个时候的小明，除了没有车以外，没有任何缺点。
这样到了第五年，小明的月供，一共还掉：
21000*36+12000*24=104.4万元。
看起来很多是不是？
我们再来看另外一个选择。
置换的真实成本
“现在先买一套200万的，过5年再置换300万元的房子。”
我们在这里，先做一个假设：房住不炒。房价五年不涨。
27岁的小明，首付60万元，贷款140万元，买了200万元的房子。月供8000元。
5年以后，月供一共还掉：
8000*60=48万元。其中，大概有10万元是本金，38万元利息。
压力是不是小多了？
别急，该置换大房子了。
把200万元的房子卖掉，还掉贷款，可以剩70万元。
要想买300万元的房子，因为第二次贷款，首付要150万元。
小明需要在5年里，攒下80万元。平均到每个月，就是1.3万元。
注意，同时他还要还掉48万元的月供。
所以这五年他除了生活费以外，还需要提供80+48=128万元。
这还没有计算房子买卖的交易税费。
神奇的结论
我们回头看，一步到位，小明五年要在房子上花掉104万元。如果置换，则需要128万元。
你说你扛不住5年104万元的月供，却能在5年里掏出128万元置换房款？
这是什么逻辑？
如果这5年里，房价又上涨了，这个差距，就更大了。
大家有没有发现，这个数学应用题能够得出的结论是：
如果你觉得你5年后能买得起什么样的房子，那么你现在就要借钱买那样的房子！
肯定会有人提出这个的问题：
我要是10年后置换呢？
我们把上面的计算过程再重复一遍。
一步到位，10年月供176.4万元。
10年后置换，10年月供96万元+补齐首付66万元=162万元。
大概差了14万元。
你愿意为了14万元，多等10年吗？
年轻人，买首套房时，可以大胆点，买133%的房子，甚至买150%的房子。
年轻人，要相信自己。你可以的。
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