楼市开启“软着陆”：银行捂紧“钱袋子”，房企降价“保生存”

　　最近，关于楼市是否有“泡沫”的问题极具争议性，央行行长易纲曾在发表的一篇名为《易纲：在全面深化改革开放中开创金融事业局面——纪念改革开放40周年暨中国人民银行成立70周年》文章中提到，“在经济过热或资产价格出现泡沫时，必须采用适当工具“满撒气”“软着陆”，实现平稳调整；在经济衰退或遭受外部冲击时，必须及时出手，稳定金融市场，增强公众信心”。此番话，一方面是对未来的一剂预防针，另一方面也反映资产遇到泡沫是很平常的，关键看怎么能让资产充斥的泡沫经过调整逐渐平稳下来。

　　楼市不存在泡沫吗？

　　如果按照目前房价收入比9.2：1来衡量，显然不符合国际合理水平（3：1—6：1），但是按照楼市泡沫经验来看，其实不见得有多少泡沫，根据百科的楼市泡沫的标注，当单位面积商品房价格比当地人均月收入高出5倍时，则表面房价高出房子本身的实际价值，这时的楼市就有泡沫，从全国各城市房价与当地收入比对比来看，只有部分城市满足泡沫条件，比如深圳、北京、上海房价超过5万元/平方米的城市。

　　事实上，楼市泡沫的形成因素众多，主要有地理因素、人口因素、信贷扩张因素和汇率因素等，具体如何影响的呢？举个例子，某城市处于多个城市交通枢纽带位置，经济增长前景大，人们都抢着往这个城市挤，假如此时赶上国家货币宽松，金融大放水，很大一部分资金兜兜转转的就流入楼市，久而久之房价变为20年前的几倍甚至几十倍，这个时候一旦人口流出或者经济增长放缓，人们开始对房子的前景不再看好，普遍认为这个城市的房子不值这个价时，泡沫便油然而生，最直接的体现就是当房子被拿去银行抵押贷款时评估额度降低，可见地理因素、人口因素、信贷因素和汇率因素的影响不小，也符合经济学家任泽平的经典理论：房地产发展长期看人口、中期看土地、短期看金融。细心的朋友会发现，当下的楼市已经开始挤“泡沫”了。

　　银行开始捂紧“钱袋子”

　　前段时间，二手房停贷的消息铺天盖地，从目前房地产对贷款的需求来看，二手房完全停止贷款并不现实，但银行捂紧“钱袋子”确有此事，目前合肥、深圳、南京、武汉、连云港等城市均出现银行放贷收紧情况，部分银行暂停了特定二手房贷款业务。

　　今年4月份，各大银行应国家相关机构明确要求，要加强房贷的管控力度，配合“房住不炒”目标收紧房贷额度，此外金融机构每年会做两次年报，疫情得到控制后房地产市场有所好转，上半年交易量高于往年同期，金融机构未来“半年报”不能体现出明显对房地产放水，短期内收紧贷款和停贷也有一定可能，若真为后面这种情况，我们也不用过于担心了。实际上，银行收紧“钱袋子”的内在原因远不止如此。

　　在2020年和2021年跨年期间，央行联合银保监会发布《关于建立银行金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，该制度将中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行依次划分为1-5档，规定各档银行房地产贷款占比分别不得超过40%、27.5%、22.5%、17.5%、12.5%，个人住房贷款占比分别不得超过32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%，为什么要直接设立固定标准呢？

　　早在2019年，银保监会就曾对信托机构进行过约谈，虽然主要原因是因为某些房企上市公司出现市值蒸发，但是对银行而言也有一定的“杀鸡儆猴”功效，约谈过后对信托机构提出“控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平”要求，表面上看银行相安无事。

　　实际上，部分银行对房地产格外“关照”，根据新华财经对A股38家上市商业银行近几年贷款中房地产业贷款和个人住房贷款情况梳理得出，截止到2020年底，有13家上市商业银行房地产业贷款占比和个人住房贷款占比超过规定上限，包括位于第一档的建设银行（个人住房贷款占比34.82）和邮储银行（个人住房贷款占比33.61%）、第二档的招商银行（分别33.12%和25.35%）、中信银行（个人20.48%）、兴业银行（分别为34.56%和26.55%）、北京银行（分别为30.7%和20.9%），其余第三档银行包括渝农银行、杭州银行、成都银行、郑州银行、青农商行、青岛银行、厦门银行。

　　这些上市公司的房地产行业和个人住房不良贷款余额每年都在不同程度地增长。除此之外，38家上市银行房地产贷款增速近4年内均超过10%，在2018年达到最高点17.26%，个人贷款方面，2020年较2019年上涨45.62%。

　　作为老百姓，我们都知道“鸡蛋不能放在一个篮子里”的道理，银行机构更应该明白资金要合理分配，此番央行和银保监会出台的“银行集中管理制度”，除了给银行“立下规矩”外，还在提醒银行机构不要总盯着房地产行业，有时候捂紧“钱袋子”也是对自己的一种保护。

　　房企降价“保生存”

　　从历年房地产发展趋势来看，房企的生存空间其实非常依赖政策，比如因为棚改货币化安置政策，2017年、2018年、2019年商品房分别消化库存近3亿平方米、3.2亿平方米、2.5亿平方米，房价从2017年的7614元/平方米拉升至2019年的9800元/平方米，根据国家统计局数据显示，2021年前5个月时间里，销售额和销售面积同比2020年分别增长52.4%和36.3%，同比2019年前5个月分别增长36.2%和19.6%。

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