“限价”风声鹤唳！南沙这些新盘迟迟没开又是为何？

　　一份网传的广州第二批集中供地新规，首先震动了两大区域——黄埔、南沙。

　　在此文件中，划出的重点在于：第二批黄埔、南沙区地块执行“限房价、竞地价”，房价不超过地块所在区域2021年一季度一手住宅成交均价上浮5%。这意味着黄埔、南沙两区新房销售价格将会拥有具体指导价。

　　联想至发酵多时的新盘限价传闻，黄埔、南沙成为试验的第一梯队。

　　近几天，打新一族目光都聚焦黄埔，炒得火热的新盘包括时代天韵、万科城市之光。时代天韵一路裸奔，由于政策限价全部一口价3.77万/㎡(原定4.2万/㎡)，毛坯推出；万科城市之光半夜突击开盘，跳过公测、认筹，可以直接抢房，但需3天内给齐首付款。

　　但诸如“一口价”、“清水房”等销售模式再现江湖更早发生在南沙。自4月初，南沙加码调控、严查“假人才真炒房”，南沙楼市风声鹤唳。

　　此番限价，更给了南沙楼市重拳一击。事实上，去年7月以来，南沙深受深圳、东莞楼市调控红利，大量外地客户选择涌入，房价也因此水涨船高。

　　数据来源：搜房评估网 制表：广州壹地产

　　但人才购房政策收紧后，就有消息称南沙不少楼盘的外地客户直接减了一半。

　　政策落地之后，表面看起来不甚提振的楼市，在限价之后是否会有新的表现，不妨再往下看看。

　　1、

　　限价风口推出

　　是赢家还是输家？

　　南沙本就是新房成交“大户”，其实再怎么限购限价也挡不住“买房热”。阳光家缘数据显示，6月14日-6月20日，一周时间内南沙一手住宅网签202套，环比增长39.31%。

　　不过背地里还是有些心理状态变化：购房者在限购与限价之间互相矛盾，开发商战战兢兢不敢贸然开盘，双方都在计量着各自的利好空间。

　　先行试水的项目为美的·江上沄启，已于6月19日开盘，首推建面约98-118㎡三至四房高层单位。开盘之前，项目吹风价约4万/㎡，客户登记量也超出首期货量的数倍，足以见其受欢迎程度。

　　主要是区位优势，该项目位于横沥岛头排位置，南沙明珠湾商圈内，又具备一线江景，毗邻IFF金融中心。而且项目由美的置业和绿城中国二次联手开发，配合有其默契，产品口碑也不错。

　　限价新规风口推出，项目也低于原本的吹风价。没办法在价格上抠出利润，开发商想出了另外的办法，直接全部房源一口价3.6万/㎡，保持单价在限价内。

　　而且此次开盘售价均为毛坯价，购房者可以选择毛坯或精装交付，精装则需要额外补交2200-2500元/㎡。也就是大多数人口中的“双合同”。

　　不过南沙一中介则称，往毛坯方向走，不完全算双合同，因为有合理选择，这些都是政府批准才敢这么卖。

　　价格优势确实存在，购房者更是一拥而上。即便开发商提高支付门槛、优先全款客户，美的·江上沄启还是开盘即清。

　　他们下有对策，比如全款可以借钱，不看首付来源。

　　其实在限价之前推出的南沙新盘火热程度也可见一斑。人才限购政策刚出不久，同样位于南沙明珠湾的旭辉曜玥湾，4月18日正式开盘，首推房源热销约10.8亿元。该项目主推建面约95-140㎡三至四房，均价约3.7-4万/㎡。

　　目前，该项目首推的1/2栋共236套房源已售完。

　　之前有业内提及，无论从项目的位置或产品定调来看，旭辉曜玥湾后期上4.5万/㎡应该没什么问题。但在限价之下，旭辉曜玥湾大概无缘再涨一波。

　　按照网上披露的限价信息图，横沥岛未来限价为37895.2万/㎡。美的·江上沄启、旭辉曜玥湾接下来或只能按照该限价推出新房源。

　　广州壹地产摘自网络

　　2、

　　新盘齐排队

　　限价过低无法开盘？

　　这些能趁时推出的新盘算是幸运。虽然看着是挺艰难，但在业内观察，能开的都是能算过账，保障合理利润，而且基本开盘就售罄，大多是全款买房。

　　毕竟南沙现在还有着一批待开未开的新盘在边缘徘徊。

　　数据来源：安居客 制表：广州壹地产

　　依然是位于横沥岛的项目——葛洲坝湾区金融城，因为限价因素迟迟未能开盘。业内人士透露，限价限得太低了，根本没法开盘。有人直接预测，未来横沥岛项目售价基本上为3.7万/㎡左右，不会有太大的变化。

　　据了解，该项目首推建面约70㎡二房、90㎡三房、115㎡与135㎡四房，吹风价在4字头。

　　回溯该地块拿地详情，是于2019年，葛洲坝联合体以底价44.7亿元拿下的。该地块折合楼面价8090元/㎡，未扣除该宗地内配建和公服设施建筑面积。

　　虽然地价较低，但配建条件严苛且复杂。根据出让条件，本次出让地块共有10个地块组成，其中竞买人须采用装配式建筑的建造方式建设宗地范围内地块二至十（9个居住地块）。甚至还需要承诺在本项目引进举办论坛时间不少于15年的国际非营利性金融论坛组织，将地块一建设的国际综合会议中心作为其永久会址。

　　这或许是其无法低价推出住宅项目的原因之一。

　　另一重磅待开房源则是佳兆业·悦伴湾，这是佳兆业首入南沙湾的项目。去年11月底，佳兆业+珠海京能联合体夺得南沙湾2020NJY-16地块，成交总价20.18亿元+竞配建面积12150㎡，折合楼面价为2.27万/㎡。

　　当时创下南沙地块单价新高，为去年南沙地王项目。南沙地价也从此迎来破2万/㎡时代。

　　制表：广州壹地产

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