重庆、菏泽首付比例降至20%，张波：对热点板块的房价有较为明显拉动作用

近日，继山东菏泽将首套房贷款首付比例从30%降至20%后，重庆、江西赣州的不少银行也已将首套房贷首付比例降至20%。

多地为何降低首套房贷首付比例？这对房价有何影响？搜狐财经就此对话了安居客房产研究院分院院长张波。

张波表示，降低首付比例的共同目的是拉动市场热度，不同城市的表现不一样。比如菏泽，虽然近年来新商品房成交量逐年递增，但土地出让金却持续减少，而且土地市场持续降温。所以如果2022年菏泽不出台一些相应的政策，土地市场会有明显的继续降温的过程。

而对于重庆，张波指出，去年上半年，重庆土地市场的热度非常高，下半年却降温迅速，这类城市出台政策，是为了稳定当地的房地产市场，保证2022年的整个市场成交量、房价，不会出现过大波动。

张波说，2021年，很多城市也出台了相对一些放松的政策，但是和贷款相关的政策非常少。今年发布的有关首付和贷款层面的政策调整，对市场影响的作用是最直接的，能对市场成交形成明显的影响。

这对房价会有什么影响？张波指出，通常情况下，房价会随着整个房地产市场的热度发生相应的波动，市场热度提升，房价也会提升。

张波表示，从整体趋势看，对于以往土地热度较高的城市，比如重庆，首套贷款比例降低政策，会对热点板块的房价有较为明显的拉动作用。而对于房地产市场比较弱的城市，此政策能对房价的下行产生止跌的作用，对房价的上拉作用并不明显。

这一政策是否会在全国推行？张波认为，细节还值得商榷。比如菏泽政策规定，不管拥有几套房，只要没有房贷记录或者房贷已经结清，首付都是三成。这种买房很难认定为自住性需求。

“所以我认为在各地推行政策的过程中，更多的要降低首套房的首付比例，以更好的向市场传导相应的信息。”张波说。

未来房地产市场走势如何？随着万科集团表示，房地产可能进入了“黑铁时代”，市场陷入悲观。但在张波看来，以开发企业的视角看，现在房地产市场面临的阻力较大，比如成交总量缩减和融资收紧，政策严控，行业淘汰率不断加剧等等，这是行业从粗放性经营到精细化经营的必然过程。

“但是从房地产行业的大背景角度看，其实没有这么悲观。”张波指出，虽然商品房成交总量到达一个峰值，但是很多城市慢慢进入存量房市场，二手房的交易规模会不断增长。

他说，国家也在重点做租赁房，解决人民的居住问题。所以房地产行业进入到下一个周期，不再是强调相应的金融属性，而是更加突出它的居住属性。

“从这个层面看，房地产行业不是面临所谓的 “黑铁时代”，而是一个更新的时代。”张波说。

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