房地产并购融资再落地，五矿地产获交通银行100亿元并购信用额度
理财鱼小提示：房地产并购融资再落地，五矿地产获交通银行100亿元并购信用额度
出品｜搜狐财经
作者｜吴亚
伴随着金融机构对地产行业的收并购融资支持的陆续落地，鼓励大型优质房企按照市场化原则加大对出险企业房地产项目的兼并收购，房企境内融资环境也继续得到改善。
2月21日，五矿地产(HK:00230)与交通银行北京分行举行并购融资战略合作协议签约仪式，后者将在执行国家金融政策和中国人民银行监管规定的前提下，为五矿地产提供100亿元的意向性并购融资额度。
往期公告显示，这是五矿地产今年开年以来的首笔公开市场融资，也是地产行业又一宗并购贷的落地。
100亿元的意向性并购融资额度
这并不是五矿地产和交通银行的首次合作，据五矿地产披露的信息，交通银行为五矿地产提供了境外美元债券发行、银团贷款、境内开发贷款、流动资金贷款、个人按揭贷款等业务支持，双方有着长期稳定的合作关系。
不过，这确是双方围绕地产并购贷领域展开的首次合作。去年12月，央行、银保监会出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。
除上述通知外，据金融时报报道，去年12月央行、国资委组织房地产领域的优质大型民企以及央企、国企开会，传达了鼓励市场主体按照市场化、法治化原则，并购出险和困难的大型房地产企业的优质项目的政策导向。
这些信号普遍被解读为今年以来并购贷、并购债能陆续落地的基础，从金额来看，目前五矿地产从交通银行处获得的100亿元的额度，不及华润置地(HK:01109)、与大悦城控股相当。
此前的1月25日，招商银行与华润置地、华润万象生活(HK:01209)分别签署《并购融资战略合作协议》，将分别授予华润置地200亿元、华润万象30亿元并购融资额度，专用于并购业务。
2月14日，大悦城控股也宣布与招商银行签署100亿元并购融资战略合作协议，双方将建立深度地产并购融资战略合作关系。
之后的2月15日，平安银行称，近期将启动首期50亿元房地产并购主题债券的发行工作，募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。此外，包括浦发银行、广发银行、兴业银行等也传出或启动房地产并购融资计划的消息。
一位不愿具名的国内一头部证券公司的首席银行业分析师告诉搜狐财经，“银行业陆续以并购贷款等方式支持房地产行业，政策上的鼓励和支持是首要原因。加之当前货币市场利率处在洼地，银行也可抓住低成本发债时间窗口，改善中长期的负债结构，降低这部分贷款的成本。”
搜狐财经不完全统计发现，截止目前，包括招商银行、浦发银行、招商银行、广发银行和平安银行在内的金融机构拟对房地产项目并购融资提供的合计额度就已达480亿元。
不止银行，房企在并购类债券发行上也有所行动。1月12日，招商蛇口2021年度第一期中期票据（并购）30亿元完成注册，首期发行25.8亿元，其中的12.9亿元用于支持产业内协同性较强的企业缓解流动性压力（点击查看往期报道：招商蛇口注册完成地产行业首笔30亿元并购票据）。
1月26日，建发地产完成10亿元中票的发行，其中拟安排4.6亿元用于并购2个标的项目公司股权；2月10日，绿城集团发行30亿中期票据（并购）的注册报告状态显示为“预评中”，募集资金拟全部用于支持产业内协同性较强的企业缓解流动性压力。
2月21日，万科披露2022年度第三期中期票据发行文件。该中期票据注册金额20亿元，发行金额20亿元，发行期限3年。这是万科年内发行的第三笔中期票据，三次发行涉及资金80亿元。
据观点指数不完全统计，2月以来，包括碧桂园、万科、中海、绿城、金茂等多家房企接连披露发债计划，融资金额超300亿元。
未透露具体的意向收并购目标
但与多数房企一样，五矿地产并未透露本次所获额度将用于何项目的具体收并购。五矿地产仅称，希望与交通银行以此次签约为契机，全面加强项目并购融资等方面的对接协作。
在前述已经进行并购融资的房企中，截止目前，仅有华润万象生活先后收购禹洲物业、中南服务（点击查看往期报道：狐说商道｜中南服务拟“卖身”变现22.6亿，华润万象9倍溢价接盘）。
同样发行了并购债券的招商蛇口、华侨城，也未将所募集的资金投向出险企业的项目并购，而是用于归还自身内部之前的并购贷款以及一般运营资金。
在一家总部位于华南区域的TOP30房企内部人士看来，目前的地产行业有资金实力进行收并购的民营房企并不多，因此并购出险和困难企业项目的主要关注点还是在央国企身上。
“收并购双方在资产价格、交易方式、付款进展等方面或存在分歧、乃至博弈，或一些项目不够优质，当下多数出险房企也不愿大幅打折甩卖资产。作为收购方，即使是央国企，也需要对自身资金进行评估。”这位内部人士称，收并购要考虑的综合因素较多，难点和阻力也不小。同时相比于开发项目，房企或更青睐轻资产物业。
从目前来看，针对出险房企的收购案例确实也较少，还未出现类似此前融创收购万达文旅资产包、万科收购广信资产包等这样的大型收并购案例。
诚然，仅就发债而言，融资无异也将为企业补充流动资金提供助力。加之去年地产调控严峻，房企融资渠道紧缩，不少房企曾出现资金链断裂等情况。
不过，从财务情况来看，五矿地产的“三道红线”指标自2020年至今皆为绿档。截止最新一期的2021年6月末，其剔除预收款后负债率为64.5%，净负债率为44.8%，现金短债比为1.5倍。
同期，五矿地产账面上的现金及现金等价物为131.76亿港元（不包括受限制存款及现金）；总借款为236.12亿港元，其中于一年内到期为85.94亿港元，占比仅36.4%。
从普遍的今年以来落地的房地产并购融资案例来看，五矿地产能获批并购贷额度，或与其国资背景密不可分。
作为中国五矿集团有限公司旗下的香港上市平台，五矿地产是国务院国资委首批核定的16家以房地产为主业的央企之一。主要代表地产项目为“澜悦系”、“金城系”、“万境系”、“特色小镇系”等，目前正处在由“地产开发商”向“城市综合运营商”转型升级的阶段。
就业绩而言，最近一个完整财年即受新冠疫情影响的2020年，五矿地产也出现了多数房企面临的利润承压情况，总营收、归母净利润均同比下降。
但报告期内，得益于在香港、广州以及深圳多个楼盘在当年下半年的入市，五矿地产全年实现销售额193.6亿元，创历史新高，同比增幅也达到了124%。
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