宁波土地出让规则要改一改了？

　　早在5.26/5.27宁波首批次集中土拍的时候，随着地价的节节攀升，购房者对房子品质的担忧也是越来越重。

　　果不其然，至今短短一个月的时间，不少楼盘便传出了各种品质问题，不是外墙脱落，就是高大上的园林景观变成普通的绿化，公区装修简陋至极……

　　要知道这些还是比较早的项目了，以当时的地价，开发商还是略有利润的。但从去年下半年开始，土拍热度再创新高。即便是今年的首批次集中供地，也有19宗地块拍至封顶，封顶率高达66%。

　　但由于严格的限价，开发商的利润空间并不大，房地价差甚至缩减至5000-6000元/㎡，再加上诸多政策禁止捆绑车位销售，禁止强制购买升级包，进一步压缩了利润空间，很多房企都是薄利甚至亏本经营。

　　如果仅仅是利润低，还能保证基本品质，如果成本都保不住的话，开发商只能想尽办法保本。

　　以前天天开会讲如何能卖掉房子，而现在讨论的主题则是如何节约成本保证不亏：节省营销成本（甚至无营销成本），节省工程成本（钢筋配比如何能做到最低，外墙涂料如何能做到最薄，所有用材不求品牌只求价低）；实在做不出利润，那就只求回款速度，如何快速施工尽早结顶等等。

　　千奇百怪、五花八门的省成本方式令人瞠目结舌，胆战心惊！这样品质的房子真不知未来会发生多少工程事故，交付后会有多少质量隐患！

　　那么如何才能规避这种品质普遍倒退甚至诸多隐患的现状呢？在土拍出让规则上做出一些优化或许是个有效的途径。

　　1

　　宁波仍是价高者得

　　当前宁波的土拍规则为：限房价、限地价、竞配建人才用房或租赁用房，虽然首批次集中供地，新增了竞自持的租赁用房，但本质上仍然是价高者得，没有上限。

　　竞拍的配建面积越多，意味着开发商的成本越高，这体现在实际地价当中，导致限地价变成了一个伪命题！

　　实际地价没有完全限住，但房价是设限的。那么对于开发商来说，如何保本不亏呢？只能降标减配来保证自己的利益。

　　若要有品质保障，首先需要保证开发商的合理利润，因为任何一家房企首先算的经济账，然后才是品牌、品质投入以及社会责任感等等。

　　2

　　土拍规则“样板”

　　目前宁波还没有出台土地制度的相关改革方案，咱们不妨看看其他热点城市的解决方法。

　　南京：一家房企在同一批次土地中最多只能竞得2宗涉宅用地，地价达到封顶后，若还有2家及2家以上房企有竞买意向的，改为摇号确定竞得人，这主要比拼的是运气，不能完全保证品质。

　　北京：设定地价上限，还叠加了竞建公租房、竞建高标准商品住宅、竞政府持有产权份额、竞建国际人才社区房、套内70/90及房屋销售价格引导等1种或者多种条件组合，其中竞建高标准商品住宅占据多数，保证了房子的品质。

　　成都、西安：出台定品质土拍规则，保证了品质。

　　而其中堪称样板，值得各大城市“抄作业”的，便是上海。

　　作为集中供地城市中最后一个结束首批次供地的上海，6.18-6.25日内，成功出让了28宗涉宅地块，

　　除了拿地情况之外，最夺得人们眼球的便是其土拍新规——上海首创的“招挂复合”。这一规则应该说是相当完善的，既维护了竞拍的公平公正性、把控拿地房企的综合开发水平，又保证了合理的开发利润。

　　具体来看：

　　报名竞拍者＜7家的，直接挂牌竞价；
报名竞拍者≥7家的，采取135分打分制，7-12家，选分数最高的6家参与竞价，大于等于13家，选前7家参与竞价。

　　未达到中止价，较高者得；

　　达到中止价，则进入最后一次的书面报价环节，绝对值最接近平均价者得。

　　设定涨停板：

　　规定每块地的的最高溢价率不得超过10%，防止了地价飙升所带来的市场恐慌。反观宁波，首批次溢价率达到了23.3%，两者差距明显。

　　不再是价高者得：

　　常规的土拍规则大多为价高者得，而上海则突破了这一现象。

　　中止价前，为价高者得，达到中止价后，则进入一次书面报价环节，取与平均价最接近的房企为中标候选人，这样开发商会更加理性的报价，利润有所保障，市场也得以稳定运行。

　　避免出现马甲，防止围标现象：

　　两个申请人之间有直接或间接参股、控股、投资等关联关系的法人或其他组织（申请人的母公司为上市公司的，该上市公司的非控股股东或非实际控制人除外），也视为同一名申请人。

　　这样便避免了房企的出现多个马甲拿地的情况，保证公平公正性。

　　要求申请人竞得地块后，不得以任何直接或间接的形式将本方（及本地块项目公司）的股权或投资权益转移给本地块其他申请人或关联方。

　　这便截断了两家房企串通后，低价拿地的现象。

　　135分打分制：

　　（地产新观察制图）

　　除了受让管理之外，其他3大打分项均对房企开发规模、品质表现都有非常高的要求，小型开发商基本失去了拿地的可能性。

　　那么是否会造成大牌开发商垄断的局面呢？

　　不会。

　　因为受让管理这一条，保障了市场的多元化。开发商每拿一块地，在接下来的打分中便会扣除15分，基本上拿了3宗地后，便失去了拿地的希望。

　　小编下载了一份房企所提交的报告，这份PPT足足有1500页左右，恐怖如斯。

　　研究了一番上海的土拍规则样板后，小编认为，这个土拍新规还是值得宁波积极借鉴的。

　　整体来看，较为公平公正，溢价率控制在10%以内，减少了地价过快上升所带来的市场恐慌。而且不再是价高者得，以最接近均价的价格成交，这也能进一步保证开发商的合理利润。

　　当然，如果宁波也采取一次性书面报价确定竞得人的政策，收取的土地出让金会有所减少，但如果可以换来更多的品牌房企积极参与、购买者的小区品质认同、三稳政策的全面落实，还是值得的。

　　关于如何协调竞配人才房或者租赁用房，也可以设定竞配投报面积的封顶线，或者出高标准方案打分后确定最终竞得人等多种方式。

　　总之，既要把控拿地房企的开发经验和水平、又要避免非理性竞价而保证合理利润空间，如何维护宁波房地产行业的正常发展，还有许多值得思考的地方。

　　各位网友朋友们对此有何见解？集思广益，欢迎大家在留言区分享讨论！

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