宝龙房托基金招股书失效：净利三年缩水5亿元，纯购物中心资产证券化遇阻
理财鱼小提示：宝龙房托基金招股书失效：净利三年缩水5亿元，纯购物中心资产证券化遇阻
出品｜搜狐财经
作者｜吴亚
宝龙地产(01238.HK)分拆宝龙商业房地产投资信托基金(简称“宝龙房托基金”）于港股上市的计划遇阻，在6个月的等待后，宝龙房托基金并未通过港交所聆讯，首次提交的招股书状态已于2月28日更新为“失效”。
对此，宝龙地产在公开回应中称，基于受市况波动、政策变化等不明朗因素的考量，当前并非最佳上市时机，决定推迟宝龙房托基金上市计划，将再择时机启动IPO。
这或意味着，宝龙房托基金短期内或不会更新资料集，向港交所“二次递表”，短期内将退出角逐港股首个只专注于中国内地购物中心的商业房地产信托的赛道，宝龙地产的分拆计划也随之宣告暂时搁置。
内房第三股REITs
作为继越秀房产信托基金和招商局商业房托之后，冲刺香港REITs市场的内房第三股，宝龙房托基金自被宣布将从宝龙地产中分拆，独立于港股上市之时就备受外界瞩目。
去年8月27日，宝龙地产公告宣布了这一分拆事项。随即，宝龙房托基金就向港交所首次递交招股书。
就业绩表现来看，2018年-2020年，宝龙房托基金实现收益由3.24亿元增至3.58亿元，复合年增长率为3.38%。最新的2021年上半年，实现收益2.04亿元，同比增长14.6%。
但净利润情况却不容乐观，上述期间分别为7.45亿元、4.80亿元、2.23亿元，三年缩水5.22亿元。2021年上半年为1.16亿元，同比减少7.2%。
就财务数据来看，净利润的断崖式下滑，主要系宝龙房托基金的净利主要由投资物业公允值变动贡献，即房价上涨带来的利润占了大头。
于2018年-2020年，宝龙房托基金的投资物业公允值变动利润分别为6.46亿元、4.11亿元、0.6亿元，2019年、2020年的同比降幅达到36.37%、85.4%。
2020年上半年，该指标为0.17亿元。虽然同比降幅有所收窄，但当期降幅仍高达41.37%。
与前述港股现存的两只房托基金一样，宝龙房托基金的主要运作模式也是通过拥有并投资于来自所持商业及零售物业的经常性租金收入，为基金单位持有人提供稳定的分派和长期可持续的分派增长。
“利润贡献过度依赖房价增长，显然对宝龙房托基金的盈利可持续性是不利的。”多位业内人士向搜狐财经表达了这样的观察，在楼市调控渐成常态的趋势下，无论是否上市，宝龙房托基金未来还是需要不断提升旗下资产运营管理质量，才能为投资者赢取利润增长，这也对其后续资产运作提出了更高要求。
价值82.3亿元的资产包
REITs的内在价值在于底层资产的资产价值及潜力，如2021年从交表到港股上市仅用了96天的顺丰房托(02191.HK)，该REITs主打的物流地产便是近年来资本市场宠儿。
相比较于购物中心、办公楼等传统物业来说，物流地产的租户通常承租能力更强，平均租赁面积更大，市场韧性也更好。
具体到宝龙房托基金，招股书显示该公司的资产包为宝龙位于华东及华中地区的八个购物中心，截至去年6月末，资产包对应的物业可租赁总面积约45.35万平方米，评估价值约82.3亿元，平均租用率约96.5%；总体租金收益达2.04亿元，同比去年增长14%。
就资产质量来看，这8个购物中心均为宝龙核心商业产品线——标准mall宝龙广场；已有一定开业年限的项目，且多为片区首个购物中心项目或是宝龙广场片区的首个项目；出租率稳定，具备一定的租金议价能力。
但就区域分布来看，8个购物中心近半数处于强三线城市，除去上海、杭州、青岛外，其他城市国际知名度偏低。加之购物中心这一业态的单一，虽然宝龙房托基金将自己定位为港股市场首个只专注于中国内地购物中心的商业房地产信托，但这一优势，亦或也是其存在的不足。
就港股市场来看，最早在2005年，领展成为全球首家在香港上市的REITs。截止最新的2021年上半年，领展投资物业组合的估值为2065.51亿港元，较2020年末的的1990.74亿港元增长3.8%。
截止目前，已在港交所上市的REITs共计11家。从业态类别来看，底层资产以办公、零售等商业地产为主；从物业的城市分布来看，主要集中在一线城市；单个REITs的底层资产也多为综合型物业。
在熟悉REITs市场的分析人士看来，在经济周期波动的情况下，一线城市物业相对而言具有更强的抗周期能力，“加之北上广深的国际知名度更高，以一线城市物业为基金物业的REITs产品，更能吸引投资者的意愿和信心。”
择机再启动IPO
招股书6个月“失效”机制，系港股IPO的正常机制，“失效”不意味IPO失败，拟发行人依然可以通过更新资料重新申请再次上传招股书“一键激活”上市程序，“失效”后再次提交激活并成功上市的企业也不在少数。
去年6月以来，在“暴雷潮”涌动的房地产行业大背景下，即使被称为“现金奶牛”的物管行业，也屡次上演物企招股书“失效”或物企“二次交表”的故事。
而在首版招股书“失效”后，宝龙地产随即表态，由于受市况波动、政策变化等不明朗因素的影响，宝龙房托基金决定推迟上市计划，但宝龙房托基金上市一直为宝龙集团整体发展战略的重要一环，公司将密切留意市况，等待合适的窗口，择机再启动IPO。
暂缓上市的想法并非宝龙一家有之，去年12月，浙系房企祥生控股的物业公司祥生活服务在通过港交所聆讯之后，也做出了暂缓港股上市的决定。祥生活方面也表示，公司将持续关注市场动态，选择更佳时机再推进上市计划。
“过去，包括房地产公司和物业公司，都把上市当作‘鲤鱼跳龙门’，随后就会平步青云。但事实并非如此，上市除了融资和背书外，也意味着需背负更高的业绩和更多的限制。”一位房企内部人士指出，市场对地产行业的不信任情绪，或也会传导到开发商分拆的产业板块上，或出现认购不足等情况，此时暂缓上市也不失为一种选择。
在去年8月的公告中，宝龙地产曾表示，从建议分拆宝龙房托基金中获得的所得款项净额将为公司提供营运资金，从而使公司改善流动资金及资产负债状况。
如以2021年中报数据来看，截止2021年6月末这一节点，宝龙地产账面上的货币资金为225.15亿元（不包括受限制现金），同期公司短期借款为206.01亿元。
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