上海深圳住宅打新狂潮回落，房产降价风口已来

　　说到房价，人们首先想到的是上海，深圳和北京。这三座城市代表了我国房价的高度，也代表了房产发展的未来。尤其是深圳，由于紧邻香港，受资本炒作影响最大，向来是房产价格发展的风向标。上海虽然比深圳慢半拍，但从来不会缺席。而北京，近两年在房价上表现得相当沉稳。

　　从去年下半年开始，上海和深圳的房产市场开始高度活跃起来，无论是成交量还是成交价格都节节攀升，甚至达到了惊人的上涨量。很多上海的学区房，在短短数月时间内，价格上涨超过50%，有的甚至超过70%，实在匪夷所思，上涨的速度和幅度可以用恐怖来形容！

　　快速上涨的房价，会影响城市房地产市场的健康发展，还会对人才形成挤出效应，降低城市的竞争力。为了保持城市的竞争力，保障房地产市场健康发展，上海和深圳政府都对高房价出手了，通过限制新房价格打击炒房，但由此造成了新房二手房价格严重倒挂。比如浦东金桥某个新的楼盘，价格是八万多每平方米，但周边二手房的价格已经达到了10到12万，真的让人感觉买到就是赚到。因此，聪明的上海人和深圳人，都疯狂的去打新，带着大量资金杀入楼市，从而导致楼市进入癫狂状态。

　　为了限制学区房价格疯涨，上海市还出台了前所未有的教育改革举措，市重点高中拿出50%以上的名额进行分配，直接分配到区，分配到校，一方面大力发展了教育公平，另一方面，也有效打击了坚挺的学区房价格。

　　深圳和上海都制定了非常严格的积分制度，新房全部实行摇号制度。如果认购人数低于小区推出的房源套数，就不会触发摇号机制。如果认购人数超过房源数，则触发摇号机制，根据人数多少设置入围分数线，人数越多，分数线也越高，有些小区的认筹比甚至超过1比10。

　　政府持续对新房限价的政策，效果逐渐显现出来。通过两年后新房指导价影响未来二手房的价格，拉低了人们对未来房价的预期。尤其是深圳，用新房指导来判断二手房的贷款额度，效果立竿见影。楼盘打新的热潮明显减退，以前楼盘的认筹比基本都明显高于1比3，现在基本都在1比2了。深圳的恒宜四季华府，还出现了认筹人数低于房源套数的情况，被认为是认筹人数最惨的楼盘。

　　回望一年来的成交量和成交均价，我们会发现，在2021年1月份的时候，成交量和成交均价均达到巅峰状态。2月份由于是农历新年，所以整个成交量很小。2月份回弹之后，4月，5月份销量和成交均价都持续下滑。深圳五月份的成交套数仅有2677套，仅为1月份时8356套的三成多一点，低于去年同期水平。

　　上海五月份的成交量仅有5500多套，仅为去年同期（9074套）的60%，更不用说跟今年1月份（12389套）的高峰期比。同时，成交均价也从1月份的59983元下降到57648元，出现了2300多元的降幅。

　　上海和深圳的房地产市场，已经出现了量价齐跌的现象。其他城市是否会跟进？是否意味着房价已经进入了又一个下跌周期？

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