年纳税1亿的深圳来京企业：能在亮马桥拿到1万方免租独栋办公楼吗

　　“我们公司纳税每年超过一个亿，现在想把公司总部从深圳迁到北京来，政府能给我们协调一个免费的在亮马桥附近的10000平米体量的独栋办公楼吗！

　　今天一个长期关注我的企业负责人，向我咨询办公总部的问题，他们是一家专注于数据的公司，创业已经十多年了，目前公司发展良好，近五年有上市的准备，到北京是为新业务储备人才，公司的创始人团队早年在亮马桥附近都购置有房产，所以希望把总部安排在这附近！目前房山和密云都抛出橄榄枝，可以免费提供办公空间以及税收减免，但是考虑到公司实际发展情况，不考虑核心办公区之外的位置!他们也咨询了一些宣传自己拥有非常好办公解决方案的公司，包括某些外资大行，但是这些机构无一例外都是强调自己良好的业主关系，可以低价拿楼，并没有什么创新型的解决方案！

　　此类选址方案说实话，我没有成功操作的经验，所以我就向周边那些从业20年朋友咨询了一下，大家也都没有太好的案例，就是简单给指出了几条思路！

　　1，从城市更新的旧改中寻找低价承租楼宇的机会，参考案例奇安信和龙湖地产！

　　前几年，西城区发布了金科十条，把车公庄动物园片区定位成了金融科技核心区，动物园批发市场随之落幕，这是从事旧改的资产管理公司的饕餮盛宴，各个公司之间竞争很激烈，低价拿下一个旧市场并非易事。目前该片区已经成熟，四达大厦改成了新动力科技中心，原天河白马市场改造成了北矿金融科技大厦，企业直接承接的只有原万容天地市场改造的奇安信大厦，奇安信作为国内安全领域的头部企业，符合国际级金融科技示范区核心区的定位。以北矿金融大厦为例，目前成交租金在10-14元/平米/天，中国进出口银行，国家药品监督管理局都是其租户。奇安信的承租租金估计在2-4元之间，也有可能纳税主体迁移到西城后免费使用。符合某个区域招商业态要求的企业，不妨在区域内寻找一些可以改造升级的楼宇，这样租赁成本一般不到市场租赁成本的三分之一。企业要注意的是选址时间，一般提前拉两年到三年，用时间换取空间，寻找合适标的物，并且寻求有良好资源的顾问团队合作（内资也有部分这样的团队，一般经纪公司没有可能）！

　　龙湖北京总部

　　2，和望京新兴产业区综合开发有限公司这样承载城市发展的责任机构合作，定制化办公楼，参考案例完美世界！

　　望京完美大厦

　　我在《买的5万平米办公大楼不够用，完美世界从大屯搬家望京盖了14万平米的完美大厦》一文中提到望京东新建的完美大厦并非购买，而是租用，业主方是望京新兴产业区综合开发有限公司，像望京科技研发园等产业园都是他们的资产。其实在望京这个云集了多个上市公司和外资的区域，完美的纳税并不算非常突出，在核心区拿到这么好的空间可见选址团队和政府相关机构斡旋谈判的能力。根据行业内有人透露，完美承租的成本不超过4元/平米/天，但是根据其部分暂时未用的办公楼出租情况看，市场租金在10-12元/平米/天。完美这一操作，年节省租金接近2亿元。同样入驻电子城北扩区域西区的默沙东，以及时代凌宇基本上都是同样的操作。现在望京和中关村内部已经没有类似空置的土地了，但是挨着阿里巴巴新总部的电子城北扩展区域供应量还是挺大的，另外一个区域就是金盏商务区，还处于初步开发阶段！要获取此类空间，需要和各区招商办或者一些招商引资代理机构有密切的联系！

　　时代凌宇大厦

　　金盏华山谷

　　3，和东风乡，官庄乡等拥有部分商办地产的乡镇合作，寻找低价或者免费拿楼的机会!

　　北京商办地产产权性质非常复杂，并非都是有房本，有产权的商品房，市场中相当大的体量都是有规划的乡产房，比如朝来科技园等，前些年有人通过各种手段从乡里低价接下了不少房产，当二房东赚得盆满钵满，但是近期随着普通民众维权意识的增强，乡里也开始采取一些手段防止集体资产的流失！目前也会挑选一些有纳税（税收是能部分落在乡镇里边的），能投提供部分工作岗位的企业，入驻自有产权的楼宇，国家层面也给出了支持政策，比如允许集体土地建租赁住房。但是企业们也要注意，部分准上市的独角兽公司是不太合适的，租用无完整产权的房子可能不满足其上市要求。当然这样的选址一般经纪公司也做不了，此类物业非市场主流！多和资管公司的负责人合作，拿到此类资产会更容易一些（具体方案可以咨询我们团队）！目前我们接触到一个15000方体量的新楼是低价能给纳税高的企业的，出地铁就到，交通非常方便！

　　类似于图中独栋

　　当然市面上最常见就是租赁和购买，用税收换取空间也许在外地比较常见，但是北京核心区楼宇经济市场化市场化程度高，核心地段楼宇都在国企，网企，上市公司手里，实际操作起来并不容易！这些机构更多看中的是租金收益！对于企业而言，理解各类业主方的诉求在选址的时候非常重要，但是有个了解北京商办市场的顾问更为重要。后期会分享更多的行业经典选址案例和失败选址案例，帮助企业们做出更合理的决策。

　　就该企业而言，目前亮马桥附近是有个独门独院13000平米，但是目前该项目已经在一个资产管理公司手里，基本上没有低价的可能性。而且亮马桥附近楼宇空置率低，选址还是很有难度的。

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