济南高端改善！重点关注这6个片区

　　2021年的济南楼市，悄然发生着重大变化。

　　很多刚需族抱怨，东部的房价涨了，原来150万就能买到的产品，现在到了180万了。同时，高端改善市场也变了。很多人怀着三四百万的预算，却不知道在哪儿买房。

　　之前我们聊过几个刚需片区（详情点这里）。今天，我们就聊聊高端改善族可重点关注的区域，主要为以下6个区域：

　　1、CBD区域，毛坯房耗尽，精装大都3万以上

　　在过去两年，我们曾经多次建议高端改善族入手CBD，特别是CBD内的毛坯房。现如今，CBD内毛坯房已经基本售罄，大家以后再也不能以两万二三的价格在CBD买房了。

　　目前，CBD在售楼盘基本都是装修房，各项目位置如下：

　　众所周知，CBD南部都是精装房产品。

　　其中，龙湖天璞项目全部售罄；万科大都会、仁恒世纪公园、招商公园1872还有少量尾盘；复星国际中心已推房源基本售罄，还有一个地块在慢慢推货。

　　CBD北部原为毛坯房。但是，目前这里的毛坯房已经基本售罄。其中，中信济南尊、绿地IFC去年已经推出精装房，华润昆仑御也将在今年推出精装房。

　　另外，在CBD最南部，中信九庐项目近日面世，精装产品；CBD建投地块由绿城管理代建，是否公开销售尚不确定。

　　简而言之，现在CBD基本都是精装房产品了。在价格方面，这里整体呈现“南高北低”的局面，南侧各楼盘价格基本在3万以上，个别产品甚至到了3.5万。

　　北侧精装房价格也不低，目前基本在三万左右了，即使价格较低的产品也达到两万八九。

　　我们以前聊过，CBD是济南房价高地，也是高端楼盘最聚集的区域。主要原因，这里位置太核心了，是济南城市新中心所在！

　　也有一些人看不上CBD，这里也确实有一些问题：

　　各社区都是小组团，各栋楼都临街，有大量商业商务，未来交通也让人担心。

　　但是有一点：

　　在济南楼市中，我们经常听到其他区域的楼盘这么讲——我们距离CBD多少多少公里；但是，我们从来没听过CBD的楼盘讲，我们距离XX片区多远多远……

　　这从一个侧面印证了济南CBD在城市中的核心地位。

　　每个片区都有一些问题。如果你的预算足够，买高端改善楼盘，我们依然建议你去CBD看看。这里的房产是城市“硬通货”，在高端住宅市场，这里的市场流通性应该会是最好的。

　　2、汉峪南，低密居住区，产品力是关键

　　来到汉峪南区域，也就是旅游路以南、凤凰路两侧。2017年8月成交的高价地，成就了一片高端居住区。

　　这里的高端楼盘包括，济南院子，舜山府，保利和光山语、金科琼华、金象泰柏悦府等。

　　这其中，济南院子、保利和光山语已经售罄，舜山府还有少量产品，在售金科琼华九璋，金象泰柏悦府（烟台企业开发）即将入市。

　　这些楼盘的一大特点是，低密度。该片区的一大优势是，周围环境比较好，部分楼盘临近山体、公园，犹如居住在天然氧吧。这里临近托马斯国际学校，适合富人家庭在此陪读。

　　这是个拼产品力的地方，很多楼盘确实做出了引领济南市场的好产品，尤其是在户型方面创新多。比如我们此前聊过的金科琼华九璋，产品做得非常高大上。

　　另外，该片区还有汉峪海风海德堡在售，我们并未将它与上述楼盘列为同一类。因为，它的密度比较高，户型设计比较落伍，以前聊过，就不赘述了。

　　该片区的配套没有CBD繁华，但会更安静一些（虽然有凤凰路噪音，但整体人居氛围还是更安静）。喜欢回归自然，喜欢超凡脱俗户型的客户，可以关注该区域。

　　3、长岭山区域，历下学区，配套方便

　　长岭山区域，高新区以东，经十路以北。这里在售有金茂府、玖玺城、奥体铂悦府等。

　　其中，玖玺城体量很大，1个地块已经售罄，在售2个地块，还有4个地块未开盘。目前，其在售小高层产品价格2.3万-2.6万左右。

　　金茂府剩余产品多为大户型，在售价格两万八九。

　　奥体铂悦府准现房在售，在售价格2.3-2.7万。

　　该片区属于历下区，历下学区对一部分买房人有一定吸引力。其中，金茂府、玖玺城的学校签约燕山教育集团，奥体铂悦府与璟园学校签约燕柳教育集团。

　　这个片区的整体区位还是不错的，紧邻高新区核心区、汉峪金谷，如果在附近上班的话，在这里买房很方便，而且能坐享周边的城市大配套。

　　很多人对该片区的一个抗性是，距离济南炼油厂距离稍近。

　　客观地说，炼油厂对该片区确实有不利影响。不过，该片区在售产品距离炼油厂最近有一公里多，它们北侧还规划有其他住宅用地未开发。待未来北侧住宅用地开发后，将减少炼油厂在视觉上的不利影响。

　　4、盛福片区，今年的供应大户

　　在以上三个区域中，高端住宅的供应量普遍都在下降。不过，接下来聊的这个片区，是一个增量区域。

　　盛福片区，位于高新区以北、奥体西路以东、凤凰路以西。在今年之前，这里有翡翠公园、蘭园、中垠御苑在售，再加上附近的金地华著、绿地华彤苑、济高珑悦府等，市场很是热闹。

　　今年，这里又增加了招商滨河府、阳光城檀悦、银丰云玺、越秀项目、金茂项目、中电建新项目。其中，招商滨河府已经开盘。

　　该片区相对靠北，此前并不受重视。

　　但随着历下区土地开发殆尽，这里已经是历下区最后可大规模开发的片区了。今年，该片区还会有住宅用地出让，未来热度还会继续升高。

　　我们觉得，这里比较适合在高新区工作、追求历下学区的小伙伴关注。目前，这里很多楼盘的学区还没最终划定，只能说是历下公立无疑。

　　5、市中教育；高新区核心区配套……

　　除了以上4个片区，还有另外两个片区，在这里合在一起说吧。

　　二环南以南区域，范围很大，包括华润公元九里、鲁能领秀城、绿地新里城、万科山望项目等，各项目消耗较为严重。其中，万科山望、公元九里存货都已经不多。

　　这里在济南南部，环境整体较好，尤其是华润项目和鲁能项目，靠近山体。

　　同时，这里是市中区，而市中区新建楼盘的教育大都做得不错，注重学区、又不必须在济南东部买房的小伙伴，可以重点关注这里。

　　高新区核心区，这里在售楼盘只有一个，就是仁恒项目；近期龙湖项目即将入市，产品户型非常榜，可以期待一下，这里也就不多说了。

　　结语

　　整体上来说，今年济南高端住宅并不如前两年那样好选择。

　　在前两年，我们曾经很明确地向大家推荐CBD区域，因为位置好，价格也低。现如今，市场供应量有所下降，同时价格也涨了，让人更难选择了。

　　我们有一种感觉，济南楼市，尤其是济南东部楼市，在未来几年将面临着一次重大调整。主要原因是，东部优质区域的楼盘在快速消耗。

共2页: 上一页下一页

>相关《济南高端改善！重点关注这6个片区》内容：

理财鱼小提示：上海社会科学院国家高端智库资深专家杨建文：2022年乡村振兴有望全面铺开 种植、养殖等四板块潜力巨大 上证报中国证券网讯（记者 宋薇萍）中央农村工作会议25日至26日在北京召开。上海社科院国家高端智库资深专家杨建文26日晚间就会议内容对上海证...【继续阅读】

导读 ：羽绒服高端市场定价天花板已经被打开，而技术好、质量高的中国本土羽绒服是否也需要趁着冬风，走上这条高端之路？ 作者 | 第一财经 周玲 刘鹏 孙雪冬 今年冬天冷得晚，但羽绒服涨价的消息却早早得引起了市场的关注。羽绒服涨价刷屏的原因来自两部分...【继续阅读】

理财鱼小提示：小米高端稳了？小米12系列有望出厂预装MIUI13新系统 12 月 26 日，小米官方正式官宣 MIUI13 马上发布。随后在 11 点半， MIUI 官方微博再次表示：“流畅的背后，是操作系统底层核心技术突破。相比 MIUI12.5 增强版，系统应用、第三方应用流畅度大...【继续阅读】