德信服务：高增长的长三角头部物业管理公司，上市看点一探究竟

　　港股物业管理行业一直受资金追捧，三年板块涨幅超过3倍，跑赢所有的行业板块，今年以来板块涨幅也超过了40%，作为浙江省及长三角地区头部物业管理品牌，德信服务（02215）已提上上市日程，市场资金或已蠢蠢欲动。

　　智通财经APP了解到，6月29日，德信服务发布了发售文件，于6月29日至7月8日进行公开发售，招股价区间为2.66-3.44港元，预计于7月15日正式挂牌上市。根据披露，该公司此次发行不超过2.5亿股，占发行后总股本的25%，其中香港发售股份占10%，国际发售股份占90%。

　　根据发售文件，在此次募集所得款中，其中65%的资金计划用作扩大公司的业务规模及通过多渠道提高市场份额，10%资金用于多元化及扩展公司的服务产品及10%资金用于投资信息技术和公司的内部管理系统。以招股价上限算，该公司上市市值为34.4亿港元，对应2020年的PE为32倍，而行业板块为49倍。

　　业绩高成长兼盈利提升

　　德信服务集团成立于2004年，主要通过旗下三大品牌从事业务，分别是德信盛全服务、德信物业及德信生活。德信盛全服务是该公司核心的品牌，提供主营的物业管理服务，德信物业打造高端商业办公写字楼专属业态的超白金服务，全新亮相的德信生活品牌开启面向业主及住户的社区增值服务。

　　该公司业绩稳健成长，2020年实现收入6.92亿元，近三年复合增长率31.9%，三条业务主线均实现高增长，物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务收入近三年复合增长率分别为17.4%、43.9%及82.9%。收入结构趋于多元化趋势，其中社区增值服务贡献明显提升，2020年为20.7%，较2018年提升了9.9个百分点。

　　该公司盈利能力逐年提升，2020年分别为34%，较2018年提升10.1个百分点。主要得益于公司三大业务毛利率均逐年提升，2020年期间物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务毛利率分别为26.3%、42%及44.2%，毛利较高的非业主增值及社区增值服务毛利贡献增加。

　　在费用端，由于核心业务采用投竞标机制，而三项业务具有联动性，因此该公司销售费用率较低，基本无有息负债也使得融资成本低，对盈利影响小，核心费用主要为管理费用，以往年看，保持较为稳定，在13%左右的水平。2020年该公司净利率为15.2%，在毛利率带动下，也保持逐年提升态势，较2018年提升9.6个百分点。

　　三大业务多元增长曲线

　　德信服务聚焦长三角地区，深耕浙江省，核心覆盖一二线城市，截止2020年12月，拥有175项在管物业，覆盖中国11个省份的33座城市，在管总建筑面积为2491万平方米。其中62%的签约面积和177个项目位于浙江省，23%的签约面积和50个项目来自除浙江省以外的长三角地区。

　　物业管理是该公司的核心收入来源，在管面积大部分源自住宅物业，但也在扩大非住宅物业，包括商业综合体、写字楼、学校、医院、产业园区及市政设施。2020年住宅物业管理费单价为2元/每立方每月，非住宅类为2.7元/每立方，非住宅物业稳步扩张，使得该业务收入呈现多元化增长趋势。

　　而该公司的在管面积来源于控股股东德信中国及独立第三方，相比于同行，德信服务对德信中国的依赖度较低，2020年独立第三方提供的在管面积占比达到64.9%。物业管理服务协议的方式大部分为参与投标程序，该公司在德信中国的中标率为100%，而独立第三方中标率逐年提升，2020年为65.8%。

　　截至2020年12月31日，德信中国土地储备面积达1626万平方米，稳步扩张为德信服务的业务成长提供保障，而高品质的管理服务为德信服务赢得了第三方的青睐。2018年、2019年以及2020年，该公司物业管理服务协议的留存率分别为94.7%、92.9%及93.1%，高留存率代表着客户对公司的高度认可。

　　此外，德信服务提供非业主增值服务，包括案场服务、前介服务、房检房修服务及商业咨询服务，其中案场服务为核心，主要包括提供予物业开发商于其中开展物业销售的案场的协助，占比该业务达到50.1%，但前介服务收入增长最快，该业务为物业开发商运营各阶段提供帮助及建议，近三年复合增长率达到131.4%。

　　而社区增值服务包括智能社区解决方案、物业销售及协销服务、社区资源增值服务会所服务、美居服务及社区零售和家居服务等，前三个为核心，合计收入占据该业务超过80%。其中智能社区解决方案近三年复合增长率近100%，物业销售及协销服务于2019年提供，2020年翻了4.2倍。

　　智慧社区将成为该公司强劲增长曲线，由向物业开发商提供智能硬件设备（如带有人脸识别程序的入口终端），转向提供一整套智慧社区解决方案，包括访客、车辆通行、秩序维护及能源管理方面的社区管理工具及数据处理能力，改善住户生活体验并提高管理效率。旗下子公司悉尔科技在这方面拥有领先技术，为国家高级技术企业，并且被评为“G20 杭州名片•独角兽企业”之一，相比于同行具有非常大的优势。该公司称，基于行业政策的引导和所在大本营浙江省大力提倡“未来社区”的城市建设理念，计划投入更多的财务及管理资源，进一步开发及扩大该业务条线。

　　德信服务三条业务主线在过去保持了高增长水平，而未来均具有高增长预期。三大业务之间具有一定的联动性，非业主增值服务及社区增值服务依托于物业管理业务发展而壮大，而物业管理板块拥有德信中国最大的客户，前五大客户稳定关系超六年，基本可以保证增长，独立第三方高度认可加速增长曲线，同时也带动其他业务增长。

　　上市投资看点在哪？

　　从行业来看，中国的物业管理行业竞争激烈，市场份额逐步集中于行业头部，2015-2020年，物业管理服务在管面积复合增长率为8.2%，而物业管理百强企业复合增长率达到20.9%，行业分化将使得具备优势的公司脱颖而出。

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