高不成低不就的叠墅
为什么说是高不成低不就？因为在我们的认知中，高低配项目中常见到叠墅的身影。
在限墅令之前，容积率很低的地块在布置了独栋、双拼、联排等别墅产品之后，如果还有不多不少的面积，那么就会布置一些多层复式洋房把面积吃掉，不浪费一丝一毫。这种多层复式洋房就被称为叠墅。这时候的叠墅是作为别墅中最低档次，作为别墅的门槛级别产品而存在。假如联排别墅卖1万元/平米，那么叠加别墅就只能卖到7千多。
在很多年前，小楼在地州市操作一个项目时，就规划了几十套这样的叠加产品，在销售之前，跟一个同行在一起聊天时，这位从深圳回来的小伙子说，叠加不是已经被淘汰的产品么，在三四线城市做这种产品，担心你卖不掉啊。
事实上，就如这个小伙子说的，双拼、联排类别墅很快就定完了，而叠加别墅去化很一般。在复盘时，发现并非是单独上叠与下叠哪个类型的产品去化过份慢，而是两种产品去化率差不多，这就说明并非是上叠、下叠哪个接受度不好的问题，是叠墅这种产品接受度都不好。
白云苍狗，时移世易。在上面限墅令一再严逼之下，别墅类产品基本在新项目中已难见踪迹。尤其长沙规划要求，住宅类产品不得低于5层，这意味着，独栋、双拼、联排就不要想了。这个时候突然叠墅产品作为高端产品面市了，在一些高低配产品中，叠墅已不再是把容积率消化完的添头面积，而是作为项目中拉高价格的拳头产品。一个高层与叠墅高低配的产品，高层如果卖1万的话，叠墅要把价格拉到2万左右了。
平心而论，现在叠墅产品比起以前的联排居住舒适度还是要强的。以前的联排别墅基本上都是小面宽大进深，1层基本上只能布置餐客厅、厨房等公共活动空间就够了，2层布置2个卧室，3层布置主卧。由于进深太长，所以还会在中间增加一个天井，以解决中间部分采光问题。而时下流行的叠墅，基本上南向面宽都做到一个客厅加一个老人房，基本上做到8米以上，客厅面宽做5米，老人房面宽3.5米，这种开间比起以前的小联排还是舒适很多的。
以前的联排产品，除了边户因为有侧院，采光会好一些外，那些中间户的前庭后院都是比较小的，所以中间户是比较难卖的。
以前小楼做一个项目，一期规划的是四联排和六联排，经过一段时间的去化，边户基本上都去化完了，剩下的基本上都是中间户。一些侧院面积比较大的联排产品卖出了独栋的价格。
到了后面做二期产品时，老板一拍脑袋，既然中间户不好卖，咱们就把中间户去掉，全部做双拼吧。于是二期的产品规划为49栋双拼，98套别墅。
老板没有想到的是，规划为双拼，每户的占地面积就大了，建筑成本没有增加很多，分摊到每户的土地成本就上来了，双拼单价要比联排高很多，面积也会比联排大一些，这带来的问题就是总价又上去了，面临客户群体再次减少的问题。
这其实反映的是在做产品定位时，客户研究的工作没有认真做，基本上就是一种线性思维在做怪，头疼医头，脚疼医脚。
双拼别墅面积大，总价高，在老板的线性思维中，那就做小面积别墅吧，做90墅，类似于绿城桃李春风的100平米左右中式小联排。
这种别墅瞄准的是价格承受能力越来越差的中产阶级，只能把面积越做越小。
小楼想，假如这种小联排也卖不好的话，是不是就该考虑多层电梯复式洋房，也就是叠墅了，同样的地块，叠墅可以做出比联排更多的面积，这样单价就可以降下来了，总价也低一些了，会不会卖得好呢？
这番推理下来，我们也可以看出，叠墅实际上是最低档次的类别墅产品，叫洋房更恰当一些。只不过为了给客户高价格的联想，把它称为别墅。
现在的叠墅在其他别墅产品无法落地时，成为人们退而求其次的追求。当然现在叠墅产品也有一些比较突出的亮点。
其一，从以前的只有下墅有院子，发展到现在上中下叠都有院子。一般下叠带前庭，从院子中入户，中、上叠将后院一分为二，一家一个小院子，小院子都可以通到双向开门的电梯，互不干扰。
其次，餐客厅上面是挑空，此部分面积很大，如果按面宽5米来算，挑空部分超过40平米，这部分就是所谓的赠送面积，搭上板后，做成主卧，面积超大，这也是现在叠墅比联排舒适的亮点之一。
第三，现在叠墅基本上保证了一层至少有一个卧室，与老人腿脚不便相关，有些产品做到南北两个卧室，虽然公私区域有些相混，但是考虑到不同年龄段生活习性不同，也算是可以接受的点。
第四，下叠的地下室基本上做到5.2米以上的挑高，可以做成夹层，相当于下面做出了两层，地下部分是不计算容积率和面积的，在话术上面就是赠送面积，这个面积与一层基本同等，面积在80-100平米不等。有些地方这个区域报建就是以地下车库形式，一般是两个车位的大小，客户在交房后，可以将这个地方改建为上下两层的地下室。
第五，上叠主要是在上人屋面做出廊架，客户后期稍加改造，就可以将上面改成玻璃房，成为屋顶花园。
第六，上下叠都各有赠送的空间，中叠就只有南北双阳台，赠送面积相对较小，所以价格是最低的。
那么叠墅产品值不值得买呢？小楼以为这种入门级的产品就是为了迎合那些想实现别墅梦的小中产准备的，在舒适性上面未必有大平层佳，不过对那些想卖弄自己住的有面子的小老板来说，对别人说老子是住别墅的，似乎显得腰粗一些。
小楼行笔至此，不禁想起高中的同桌，为了显示他家里老有钱了，就把他爹的大奔车标撬下来，然后当作钥匙扣挂在裤腰上。
小楼那个时候很鄙视他那个爆发户的爹，现在觉得有那样一个爹挺好。