番禺东的崛起
我曾经说过，未来的房产投资机会基本只有核心区及其中短距离的外延，其实近期以“黄金三角”为核心半径15公里地区及15公里以外的远郊板块价值走势的对比已出现端倪，能看出来的就是，人们用脚投票，纷纷回撤拥抱核心区，至于点解，不是本篇主题，暂不延伸。
而在核心区及其适当距离外延的价值投资当中，分别有以下几种。
第一，买老破小等旧改。这种方法放在今天明显是行不通了。首先，投资期长、变数大、风险高；再加上，近几年想关门逐步规范化的旧改拆补政策，大力压缩这种因城市发展使得资本和财富以旧改拆补方式大规模倾向某一小撮人的机会。而且，对于一般人而言，房子的第一属性是居住，买老破小等拆迁意味着你需要最宝贵的光阴去蜗居在一个别人已经住到不想再住而抛出来的老壳，这显然是十分不值的。
因此，我一直建议的是第二种路径：选择一些由于当前交通不畅顺与CBD在空间距离短但时间距离长的版块。在这些板块当中，选择一些有已规划或已开工的交通解决方案的版块，入手其中的新盘。
首先，新盘可以让你享受各种生活质量的提升，相对体面地过日子，诸如：不需要为车位烦恼、不需要因为邻居教仔吵到你宝宝睡觉、不需要因为楼下刘姨的旺财到处大小二便导致你中“六合彩”。第二，只要有已规划或在建的直达CBD的快速路，说明时间距离的问题总会解决。第三，ZF部门掏钱修了路，那肯定是要有回报的，不然建设费用怎么支付呢，因此这些将在未来开通的交通要道大概率会带来人口、资本流入的增量。我认为，番禺东部就是这样的版块。
从无到有的突围
一眨眼，新化快速路北段断头在江心已经快十年，虽然今天的开通并不直连环城高速，而是飞夺新港东，使得道路效用大打折扣，但对于此前需要绕到南沙港快速、番禺大道等道路入城的番禺东片区来说，是实打实的从无到有的突围。姑且不要谈论什么堵车之类的问题，起码实现了“有”这一点了。（有读者亲身体验，高峰期南大干线转新化高速要堵20分钟左右）
首先，房子首要属性是买来住的，而保证住的前提是饭碗，每个人每天每天早上一睁开眼睛要面对的就是通勤，先有饭碗，才有后面的事情，而因此交通是压制一个版块房产价值的首要因素。
作为一个市区的外溢睡城，过往番禺东部受缺乏便捷、直连的入城通道的制约，房价一直处于洼地状态。那怎么结合当前价格和交通效率质变两者去考虑下番禺东几个新兴板块价值增长潜力呢？首先我们先来看看番禺东各版块的现价。
著名的新造板块中，思科智慧城、星汇文玺已经4-5w，奥园恒基学苑壹号预计也会旗鼓相当。再往东一点，莲花板块，凯德山海连城和亚运板块的亚运城还是3字头上下。
再来看看，在交通条件这一变化上分别对它们的正面影响。我们按缩短的时间距离大小来做衡量标准，缩短的时间量越大，即认为其正面影响越大。由于琶洲CBD与金融城在同一通勤线上，故用金融城作参照点就可以了。
亚运版块，价格：2.8-3w，由于与CBD的地理距离本来就略远，因新化快速开通而缩短的时间、距离、路费提升不明显；
新造板块，价格：4.5-5w，由于与CBD的地理距离本来就不远，因此新化快速开通的交通条件提升也不明显；
莲花板块，价格：2.8-3w，因新化快速开通而缩短的时间、距离、路费提升最明显，目前南大干线只开通了一小段，预计全线贯通之后，时间距离将进一步缩短。
综上：
新造板块当前单价高，增幅预期低，但会最先发展起来。因为新造的价格早已涨上去了，4.5-5w这个价钱，快要追上老黄埔和萝岗了，但作为外溢睡城定位，其自身固然没有太强的造血能力去支撑其价值，单凭市区外溢+不算太明显的交通提升，价值增幅将会是最不明显的，但毕竟一分钱一分货，而且近水楼台，它肯定会是最优先发展起来的一个区域。
亚运版块与同价的莲花版块对比着来看，亚运版块由于本身与市中心的硬性距离远，交通提升有限。它本来就有高速出入口在门前，而新化快速限速比南沙港快速限速要低，因此提升也不明显。而对比与亚运版块同价的莲花板块，受到南大干线+新化快速的共同作用，从本来几乎没有路，到现在可以实现全程快速路直达CBD。
因此结合现价位和交通提升两大要素，我认为莲花板块将会成为大赢家，未来价值增益潜力将会是东部里面最强的。
再与成交突破4.4w的长平片区对比，删减本地造血能力带来的价值支撑，再加进开阔的无敌海景，我认为莲花板块部分新盘涨到4w是不成问题的，若能拉到名校进驻的话，可以再往上叠加5K。
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