物企也开始“退地”了

理财鱼小提示：物企也开始“退地”了

文/乐居财经 徐酒眠

“……我们将按照‘先易后难、重点突破、争取有利条件、宜快则快’的原则，积极的创造条件去推动重资产的剥离。”3月下旬的年度业绩发布会上，面对投资者对公司重资产出清计划的提问，招商积余（001914.SZ）财务总监张秀成曾作出如是回答。

重组上市后的第三年，招商积余轻重分离进度条拉快。

4月14日晚间，招商局积余刊发公告称，旗下全资子公司天津格兰云天置业公司（简称“天津公司”）持有的“津塘（挂）2007-24号”土地，拟退还给天津经济技术开发区规资局。

同时，天津经开区规划局同意收回该土地的使用权，并拟按照天津公司原缴纳的土地出让金，在核减企业补贴后，支付相应的土地补偿费用。公告显示，这块地当初的成交金额为0.56 亿元。

“退还天津项目地块使用权，将有利于降低公司经营风险，有助于提升公司资产质量并加快资产周转效率”，招商积余表示，这是公司履行退出房地产开发相关承诺的重要举措。

持有的投资性房地产资产减值，正在“拖累”招商积余利润的增速。眼下，甩开重资产“包袱”已然成为招商积余最重要的工作目标之一。

去年净亏7000万

剥离重资产的第二刀，招商积余选择挥向天津公司持有的这块土地，与其亏损持续扩大有关。

资料显示，招商积余此次退还的地块，位于天津滨海新区中心商务区(现整合为经济技术开发区)的响螺湾板块。其于2007年出让，土地面积为1.61万平方米，出让年限40 年，出让金为5600万元，土地用途为商服、公共设施用地。

体量并不算大，不过该地块建设的进度颇为缓慢，目前仅已完成地下室正负零工程。招商积余表示，根据项目地块所处片区商业及办公楼市场的现状及未来预期，如继续开发将导致巨额亏损。

截至2021年末，该地块在天津公司存货中的账面存货原值为3.8亿元，其中土地成本0.58亿元，在建工程成本3.22亿元。招商积余表示，公司已根据实际情况对该存货计提了足额减值准备。

根据招商积余公告披露的天津公司近两年的主要财务数据，其营业收入持续为0，净利润亏损缺口越撕越大，从2020年度亏损71.57万元，到2021年度亏损已扩大为6980.02万元。与之对应的，净资产由2020年的约1.1亿元缩水至2021年的0.44亿元。

而招商积余2021年财报显示，天津公司是对其净利润影响达10%以上的7家公司之一。

追溯天津公司的历史，其成立于2007年7月，原名“天津格兰云天投资发展有限公司”。2013年10月，中航地产以约2.43万元收购了其45.86%的股权，使其成为旗下全资子公司。

彼时，天津公司的资产总额约为4.19亿元，净资产约为4.00亿元。2013年1-8月，天津公司既无营业利润产出，也无净利润产出。

相关资料显示，除了此次退还的地块，天津公司旗下还有天津九方广场。其于2011年6月始开发，预计投资13.1亿元，不过截至目前显示为仍在开发阶段，且开发迟滞。

2021年年报中，招商积余在承诺事项履行情况中披露，天津公司的股权托管给招商蛇口。上述股权托管协议生效之日起5年内完成天津九方城市广场的开发或处置工作。

64亿“重资产”待剥离

招商积余轻重资产分离之路漫漫。

数据显示，截至2021年12月31日，招商积余持有重资产约84亿，除了存货价值约14亿外，合并财务报表中列报的投资性房地产约为70亿元。

今年1月26日，招商积余曾宣布，以合计约7.78亿元的价格，将深圳市中航城投资有限公司、昆山市中航地产有限公司，以及赣州中航九方商业有限公司，三家房地产开发公司转让予控股股东招商蛇口(001979.SZ)。

这是招商积余轻重剥离战略首次实质落地。按照当时的公告，这三家公司涉及投资性房地产账面价值约15亿元，存货价值约1.4亿元。而本次天津“退地”，招商积余剥离的存货价值约为3.8亿。

两次叠加可以推算，2022年以来，招商积余剥离出去的重资产约有20亿。换而言之，其账上还余有64亿重资产。将重资完全产剥离，招商积余显然还有很长一段路要走。

根据招商积余最新财报披露，对其净利润影响达10%以上的7家公司中，有3家为房地产开发。在2021年，这3家公司的净利润均处于亏损状态，天津公司之外，衡阳中航地产有限公司净利润亏损0.56亿元，龙岩紫金中航房地产开发有限公司亏损0.98亿元。

招商积余正在加快处置持有型房地产。其中，天津公司、衡阳中航地产所对应的除所有权、股权处置权、收益权、要求解散公司权、清算权以外的其他股东权利，全部委托给招商蛇口行使。

在2021年年报中，招商积余列出了了20个投资性房地产项目情况。其中，长沙波波天下城7套房转自用，昆山中航酒店持续在建，依云华苑项目储藏室已销售完毕，深圳航苑大厦东座固定资产转出租。

即使剔除这部分，其仍有数十亿元重资产待剥离。

有息负债28亿元

推动轻重资产分离，助推公司资产结构优化，也有利于招商积余财务费用改善。

数据显示，截至2021年末，招商积余有息负债规模约27.52亿元，其中，银行贷款9.52亿元，融资成本约3.70%-5.83%；债券约18亿元，融资成本3.00%-3.87%。以此计算，有息负债每年涉及的财务费用约1.44亿元。

招商积余在银行的贷款曾遭诟病。2021年中报发出，招商积余账上的26亿有息贷款。彼时，就有投资者吐槽，“每年利息就花了将近一个亿，匪夷所思。”

降低有息负债，也是摆在招商积余经营层面的一个重要问题。

“现在每年依然还是存在着1.4个多亿的财务费用，对公司的利润影响还是比较大”，张秀成在业绩发布会上坦言，招商积余未来还需要进一步的降低有息负债和财务费用。

在具体的计划中，其中就包括房地产开发项目的尾盘去化销售，回收去化的现金流主要是用来偿还有息负债。同时，张秀成还表示，其“重资产剥离回收的现金流也主要是用来偿还债务和降低有息负债”。

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