上海楼市：买入这个“超级新星”区域，5个注意事项不看亏大发
我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。
以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问
提问：曾叔您好，如果在临港买房，有什么注意事项吗？
回答：作为浦东唯一一个，五个新城之一的南汇新城（临港）不仅仅只是刚需的代表。
从此次供应结构的多样性上，开始覆盖到了上车以及刚性改善客群，这两者其实也是刚需的外延。预算有限希望尽快上车，预算充足的希望一步到位。
如果买在临港，这几个注意事项不得不看：
1、地铁盘依旧是王道。由于红星和悦达的项目此次不在供应之列，滴水湖链岸成为仅有的地铁房。只要预算符合，应当作为首选。
2、高预算选择更多。无论是临港主城区还是临港蓝湾，本次供应的产品都是刚需加改善，更高的预算意味着可以触及更大面积段的改善产品。无论是大面积高层或者是叠加产品。
3、临港蓝湾供应多是个不错的机会。蓝湾目前叠加的均价刚好是主城区高层的价格。因为蓝湾和主城区毕竟有着单价上的差距，所以在预算上，临港蓝湾可以在面积上，更为充裕。这是需要购房者做一个取舍。
4、低预算就再等等。诸如悦达悦珑湾的一房、两房在整个临港不具备复制性。参照万达钻石湾3.25万的均价，基本在一百六七十万和二百三四十万之间。
5、临港蓝湾供应量大，3.3市区客有一定的机会
既然临港新片区全部优先3.1人才，加之此次整体主城区供应量并不多。
但一下子供应六盘，相信可以去化不少临港3.1的真实需求。
而临港蓝湾供应量整体较大，有1090套的供应，并且电建地产泷悦蓝湾有488套小高层产品，大名城映园有434套洋房小高层产品，两者总计922套。
相信3.3的市区客会存在一定的机会。
提问：您好，刚需自住，目前现金50万，有sfsd，月入3万。年底之前想在上海想买一套2居室，70-80平的2000年以后的次新房。但又不想太郊，位置偏好徐汇，浦东以西。请问有什么好的推荐吗？
回答：2居室，2000年以后的2房，总价预算大概在400万左右。
这个预算在浦西可选的范围，主要有华泾、九亭。按你徐汇的偏好，可能华泾更适合你。但是我的建议是九亭和泗泾虽然偏，未来潜力比华泾大，建议你一起考虑。你的还款能力没问题，但是首付少了一点，300-400万的话，建议还需要再去借一点钱。
提问：曾叔您好，超高层（51层），顶楼户型以及外形如图，顶楼各户型毛坯价分别为：1户型和6户型9000，2、3、5户型9800，顶楼比次顶楼便宜均800－900元/平方，请问：（1）1和6虽然单价更低且前后通透，但面积大，投资的话是不是更优选小户型2、3、5？ 1户型不够方正，且在西侧，有夕晒，是不是在这几个户型中最差的？（2）外形上看，顶部好像有遮阳的结构，这种顶部结构是不是让顶楼的防漏防晒的性能更上一层楼？在800－900的价格便宜幅度下是否可以优先抢顶楼呢？
回答：已经看了你发的图了。这是我的想法仅供参考：1，你注重流动性的话，优先选择小户型，2、3、5 。如果房票不足，也打算长线持有，就走大面积低单价，选择6户型。
1户型是最差的，除了你说的西晒问题，还有1户型进深狭长，采光会有大问题。
2、这样略有改善。就算没有遮阳，也应该买顶楼，现在的施工技术已经没有漏水的问题，真的有啥问题自己也很容易施工解决。
提问：请问目前总额500万在浦东杨思三林板块有木有好的二手小区推荐？
回答：这个价格买杨思的纯正商品房有点难，只能考虑动迁小区或者老一点的小区，申江、东旺、东方、青苹果、三林世博这些房子都可以考虑，我建议还是尽可能买新一点的品质好的小区，要么增加预算，要么减少面积，具体怎么取舍，需要结合你的通勤需求、学区强度和自住偏好再来判定。
提问：曾叔你好，我家大宝小学小学三年级，二宝刚出生，有一房6百万左右，家住浦东，户口上海，目标四校，想购入或置换优质初中学区房，不知道是张江集团的好？还是建平实验地杰校区好？从预录比例上讲。或者是买建西？建平实验总校？另外同样的资金，买杨浦的双学区房，是不是更好的选择？
回答：建议还是买浦东，杨浦的小升初是学籍对口，买了双学区房，小学要有名额给大宝转学才行，不能初中直接去读。浦东是户籍对口，即使小学转不过去，初中也可以去读。目标是四校的话，建西或者建平实验都不错，地杰校区略差于总校，张集转公以后，肯定不如过去辉煌，但应该也不差。你这个情况要好好规划规划，具体可以加入曾叔内部圈子获取精准推荐。
提问：曾叔你好，我想问一下水岸秀苑，三房朝南户型，11楼的10楼，最北面一排靠近嘉闵高架些，按照您说的又谈掉了20w了
1.您觉得目前可以买了吗？
2.06年的房子按揭一般可以贷30年吗？
3.谢谢曾叔，我是上次圈子里提问江桥的那位，这个周末去那里转了一圈，新江桥城比较新，可是3房的比较少，物业果然如您所说比较差～
回答：1、这个价格差不多了，谈掉20w就可以买了。
2、可以30年
3、房子是绿地新江桥城新。但目前小区物业管理，还是水岸秀苑好，它家也有动迁户，但是已经洗了很多年，素质在向商品房靠拢。我朋友在那里有一套，我挺喜欢这个小区的。
提问：曾叔，您对这个户型（建面141，套内110）怎么看，未来对价格会不会有较大影响？我觉得1.过道面积浪费太大。2.三间房太少。3.客厅餐厅阳台靠北日照有影响。总之吐槽点挺多的，您怎么看？
回答：看了你发的图片。现在的开发商设计能力，141平，可以设计出户型方正的4房。如果对标同业领先户型的标准来看， 这个户型硬伤还是有的。
1、国道面积的确有点大和浪费。客厅餐厅的面宽拉长挺好，但是进深又不够，而且还有转角，现在客厅、餐厅不够方正。
2、141平完全可以做出4房了，3房少了
3、北向阳台的确是硬伤。
不过所有硬伤加在一起，将来卖出时，最多房价折让10%左右，影响房价的主要因素还在外部。建议你如果同板块有更好选择，还是先看其他的。
提问：曾叔您好，目前住徐汇龙华，小孩两个月，打算换个学区房，什么时候出手比较合适？预算七八百万，如何兼顾小学初中学区和居住品质（最好三房）？有哪些小区好推荐吗？
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