百世传承丨房产传承的最佳选择：家族信托！
理财鱼小提示：百世传承丨房产传承的最佳选择：家族信托！
作
者
简
介
泓湖百世全球家族办公室
法税咨询部 林海燕
根据招商银行《2021中国私人财富报告》对于高净值人士选择财富传承的方式统计数据，除了“为子女购买保险”，“为子女购置房产”是高净值人士选择最多的传承方式。在2020年及2021年，受访的高净值人士中，分别有24%和22%选择以房产传承的方式进行财富传承。
无论是高净值人士还是中产阶级，房产已经成为家庭资产配置中的核心资产。作为中国独生子女主力军的“90后“、“95后”，其父母名下往往持有数套房产， 站在高净值父母的角度，50-60岁规划房产代际传承正当时！结合父母传承意愿的同时，如何以 最优的税务成本将房产传承给“90后”、“95后”子女以及 未来以何种方式继续持有房产最为有利，是高净值人士必须解决的重要问题，也是泓湖百世全球家族办公室可以为客户提供解决方案的服务内容之一。
房产具有流动性低、税费高、限购等独特属性，本文将侧重对比各类房产传承方式的优势和不足，希望能够为高净值人士房产传承提供一些启示。
房产传承的几种方式：
继承、买卖、赠与、家族信托。
01
继承
契税：无。
个人所得税：无。
增值税：无。
印花税：0.05%。
公证费：0.1%~0.9%* 受赠财产价格。
（注：上述公证费用范围为北京市政府指导价格，具体公证处收费价格可能存在差异，按具体公证处收费为准。）
优势：1）税费低。2）继承人继承房产不受限购政策限制。3）继承人无需准备房款（过桥资金）。4）继承房产持有时间按初始购入房产计算，如符合持有满五年且是唯一房产，未来再次交易的税费成本较低。
弊端：1） 继承是不可控、不可选的，必须死亡才能发生。2） 被继承人去世后，继承人们可能不满财产安排、发起争产、挑战遗嘱效力。3） 办理房屋过户需要以继承程序的完成为前提，涉及继承权公证等，手续非常繁琐。4）继承的房产增值额较高，如不符合房产持有满五唯一的条件，房产再次出售的税费成本较高。
02
买卖
二手房交易主要相关税费（以北京为例）:
优势：1） 买卖是生前完成的，可控、可选。2） 可避免继承人的争产风险。
弊端：1） 税费一般比继承高。2） 受到限购政策限制，子女必须在房产所在地具有购房资格。
03
赠与
契税：3%。
印花税：0.05%。
增值税：无。
个税：无。
优势：1） 赠与是生前完成的，可控、可选。2） 可规避继承人们的争产风险。3） 受赠人无需准备相应的房款。4）税费一般比买卖低。5）一般无公证费用。
弊端：1） 受到限购政策限制，受赠人须在房产所在地具有购房资格。2）房产赠与契税不享受优惠税率。3）赠与房产再次出售税务成本高，房产持有时间由赠与时起算，房产原值按原始购房价格。
*此处所提及的赠与为直系亲属间无偿赠与。
04
家族信托：新的传承方式
房产装入信托时的主要税费：
1、 个人所得税：一般按核定征收率征收或者（售出价格-原值-合理费用）*20%，各地政策有一定差异
2、 契税：3%。
3、 印花税：0.05%。
信托持有房产时的主要税费：
1、 土地使用税：1.5~30元每平米（按土地等级划分）。
2、 房产税：房产余值*1.2%或者年租金收入*4%（用于出租给个人的住宅）。
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