百世传承｜房产税对战略资产配置和房产传承的影响
理财鱼小提示：百世传承｜房产税对战略资产配置和房产传承的影响
PART1
上海房产税今年正式开征？十年前就已经开征了！
近日一张《上海市个人住房房产税认定通知书》图片在网络上疯传，引起各方媒体争相报道“上海房产税正式开征了”。然而，求证上海市税务局得到的回 应是网传消息有误，其实上海早在十年前的2011年就已经试点开征房产税了。
今年初上海市税务局在其官网发布的《关于本市开展对部分个人住房征收房产税若干问题的通知》，自2021年1月28日起执行。此《通知》只是10年前政策的延续，并没有实质性的变化。
针对大家最关心的房产税开征对房价影响的问题，根据国家统计局相关数据，上海住宅商品房的平均销售价格在2011年至2019年间的整体趋势仍然是上升的趋势，2011年至2019年的住宅商品房平均销售价格上涨了143%。全球开征房产税的城市不少，它们的房价趋势怎样？
PART2
不考虑税收，
房产是全球百年史上回报最高资产，
甚至超过股票
透过现象看本质，为什么一个谣传的房产税开征就能引发这么大规模热烈的讨论，究其根本是因为—— 过去接近二十年的时间里，最具投资属性的资产非房产莫属了。二十年前投资多套房产（特别是大城市房产）的大部分人都已经实现了财务自由。中国人，乃至全世界人民都喜欢投资房产，自然也就关心与房产息息相关的一切了。
（图1. 2002-2018年我国大类资产累计回报率）
上图是海通证券研究院以2002年初作为计算我国不同大类资产回报的时间起点，以上证综指、中债综合指数、全国商品房住宅销售均价分别作为股票、债券和房地产三类资产的价格指标。2002-2018年，我国房价、债券、股票的累计涨幅为 313%、92%和52%， 房地产的回报远远超过同期的金融资产，而上证综指的收益率仅勉强跑赢CPI的涨幅49%。
不仅中国如此，数据扩充到全世界范围，时间拉长到超过100年， 房产仍然是史上投资回报率最高的资产。
（图2. 1870-2015年全球各类资产年回报率）
美国国家经济研究局（NBER）2017年发表的一篇工作论文整理了1870年至2015年间16个发达经济体中重要资产类别的回报率。参与研究的五位经济学家分别来自旧金山联邦储备银行、德国央行、加州大学戴维斯分校和波恩大学。其中三位作者花费多年时间收集了大量宏观经济和金融方面的历史数据，他们为16个发达经济体的每一个都建立了长期数据集，显示政府债券、短期票据、股票和房产的实际年回报率，包括扣除通胀因素后的投资收益和资本收益。
从超长时间维度来看， 回报最高的资产是房产甚至超过股票（见图2）：145年来，这两种资产的年均收益都约为7%，但股票收益的波动性更大。 显而易见，房产和股票是战略核心资产，是资产配置中最重要的两大组成部分。
无独有偶，植信投资研究院特别顾问任泽平博士提出，长期抗通胀的三大硬通货：第一个是人口持续流入的都市圈房子；第二个是供给稀缺有货币属性的贵金属；第三个是大赛道龙头公司。
泓湖百世全球家族办公室董事长康朝锋博士也做出回应， 房产作为第一大硬通货，不管有没有房产税，都不影响其在资产配置中的战略地位，全球都一样，重点关注全球20大核心城市房产。稀有贵金属作为第二大硬通货，现在主要是黄金，未来会包括数字货币。各行业龙头公司作为第三大通货，用指数化投资是最好的分享龙头公司成长的方式。
PART3
全球20大核心城市房产
是长期增值能力最强的房产
为什么说全球20大核心城市房产会最具有投资价值呢？
任泽平博士研究表明，从长期来看，全球货币超发是普遍现象，广义货币增速多高于名义GDP增长，能够跑赢印钞机的资产不多，多数国家大都市圈的房地产是其中之一。
近51年，23个经济体房价平均累计上涨29.6倍、年均增长超6%。全球人口流入的大都市圈房价涨幅最大：伦敦房价53年上涨113倍；巴黎市房价55年上涨44倍；纽约市房价46年上涨9倍；日本六个核心城市曾36年上涨210倍。总之，过去51年，大都市圈房产跑赢印钞机。
从全球资产配置角度看，一些经济增长潜力大的新兴经济体、特别是其核心城市房地产有较大投资潜力。一国房地产市场取决于：经济增长、人口变化、货币供应、住房制度。 分散配置全球20大核心城市的房产可以在分享房产长期增值能力的同时有效降低这几个核心因素的风险。
总结来说，中国的超一线大城市（北京、上海、深圳、广州、杭州），英国的伦敦、曼彻斯特，美国的纽约、波士顿，德国的柏林、法兰克福，日本的东京、大阪，法国的巴黎，加拿大的多伦多、温哥华等全球最富有竞争力的20大核心城市群将是未来最值得投资的！
泓湖百世全球家族办公室即将重磅推出全球20大核心城市群房产介绍系列文章。助力高净值客户实现资产全球配置以及稳健增长的目标！
PART4
关键：用什么方式持有房产
的综合长期成本和传承风险最低？
核心城市房产的投资价值毋庸置疑，关键在于用什么方式持有房产的综合长期成本和传承风险最低。
总体来说，房产的持有的方式有三种：直接个人持有、个人通过企业持有资产、以及通过家族信托架构持有。（房产持有方式详细介绍可参考新湖财富历史文章 《百世传承|房产传承的最佳选择：家族信托！》 。）
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